Як правильно припинити договір оренди: позиція Верховного Суду

Для продовження дії договору оренди на підставі частини 2 статті 17  Закону України «Про оренду державного та комунального майна» необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар продовжує користування орендованим майном; відсутнє повідомлення однієї із сторін договору, у встановлений строк, про припинення або зміну умов договору. На цьому наголосив Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду при розгляді справи № 922/1957/19.

Водночас зазначена норма не встановлює форму заяви про припинення договору оренди. Така вимога може бути викладена однією із сторін у листі, телеграмі, факсограмі тощо. Істотне значення у цьому випадку має факт направлення зазначеного повідомлення в межах відповідного строку, а також зміст такої заяви, оскільки вимога обов'язково має бути спрямована на припинення або зміну умов договору оренди.

Так, договір оренди припиняється у разі, зокрема закінчення строку, на який його було укладено. Аналогічні положення містить частина 2 статті 26 Закону України «Про оренду державного та комунального майна».

У разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Водночас зазначена норма не встановлює форму заяви про припинення договору оренди. Така вимога може бути викладена однією із сторін у листі, телеграмі, факсограмі тощо. Істотне значення у цьому випадку має факт направлення зазначеного повідомлення в межах відповідного строку, а також зміст такої заяви, оскільки вимога обов'язково має бути спрямована на припинення або зміну умов договору оренди.

В свою чергу, чинне законодавство не обмежує сторін у праві заявити про припинення або зміну договору як протягом одного місяця після закінчення договору, так і в будь-який час протягом всього строку дії такого договору.

Відтак, якщо на дату закінчення строку дії договору оренди і протягом місяця після закінчення цього строку мали місце заперечення орендодавця щодо поновлення договору на новий строк, то такий договір припиняється.

Верховний Суд зазначив, що в зазначеній справі помилковим є висновок суду першої інстанції про необхідність направлення орендодавцем відповідного повідомлення про припинення дії договору лише протягом одного місяця після закінчення строку дії договору.

Водночас при здійсненні оцінки правомірності заявлених вимог про стягнення неустойки в порядку частини 2 статті 785 ЦК обов'язковим для суду є врахування обставин невиконання орендарем зобов'язання щодо повернення майна в контексті його добросовісної поведінки як контрагента за договором оренди та її впливу на обставини неповернення майна орендодавцеві зі спливом строку дії орендних правовідносин. При цьому обставини вчинення орендарем дій з повернення орендованого майна та відсутність у нього умислу на ухилення від повернення об'єкта оренди виключають можливість застосування орендодавцем до орендаря відповідальності у вигляді неустойки в порядку частини 2 статті 785 ЦК.

Аналогічні за змістом висновки викладено у постановах Верховного Суду від 03.12.2019 у справі № 910/20370/17, від 24.10.2019 у справі № 904/3315/18, від 11.04.2018 у справі № 914/4238/15, від 24.04.2018 у справі № 910//14032/17, від 09.09.2019 у справі № 910/16362/18, від 08.05.2018 у справі № № 910/1806/17.

Проте суд апеляційної інстанції при вирішенні справи таких висновків Верховного Суду не врахував і обставин, які є необхідною умовою для стягнення неустойки відповідно до частини 2 статті 785 ЦК, не встановив, що обумовлює передчасність задоволення судом апеляційної інстанції вимог про стягнення неустойки.

Також ми повідомляли, що Велика Палата ВС уточнила, з якого моменту обчислюється початок дії договору оренди земельної ділянки.

Крім того, ми розповідали, як діяти, якщо орган влади видав акт, який порушує право особи щодо оренди землі.

Підписуйтесь на наш Telegram-канал, щоб бути в курсі найважливіших подій.