Велика Палата ВС уточнила, з якого моменту обчислюється початок дії договору оренди земельної ділянки

Велика Палата Верховного Суду підтримала правовий висновок Верховного Суду України щодо моменту набрання чинності договором оренди земельної ділянки, зазначивши, що для визначення початку перебігу та закінчення строку дії договору оренди земельної ділянки має значення не момент його підписання, а момент вчинення реєстраційних дій.

Обставини справи № 322/1178/17

У листопаді 2017 року громадянин України звернувся до суду з позовом, у якому просив зобов’язати Селянське (фермерське) господарство «В» повернути йому земельну ділянку, у зв’язку із закінченням строку дії договору оренди.

Позовну заяву мотивовано тим, що 1 листопада 2007 року між його батьком, який помер, та СФГ «В» укладено договір оренди земельної ділянки строком на 10 років.  30 червня 2011 року договір зареєстровану у Відділі Держкомзему у Новомиколаївському районі Запорізької області.

Позивач вказував, що 8 лютого отримав свідоцтво про право на спадщину, за заповітом після смерті батька. Вважав, що строк дії договору оренди закінчився 1 листопада 2017 року, у зв`язку із чим він направив відповідачу заяву про відсутність наміру продовжувати орендні відносини.

СФГ «В» в добровільному порядку відмовилося повернути спірну земельну ділянку, зазначивши, що строк дії договору припиниться 30 червня 2021 року. Позивач вважав такі дії відповідача неправомірними та просив витребувати у відповідача спірну земельну ділянку, а позов задовольнити.

Рішенням Новомиколаївського районного суду Запорізької області, залишеним без змін постановою Апеляційного суду Запорізької області, позов задоволено.

Суд першої інстанції, з висновками якого погодився й апеляційний суд, зазначив, що строк дії договору оренди землі, обчислюється з моменту його укладення (01 листопада 2007 року), а не з моменту його державної реєстрації (30 червня 2011 року), тому земельна ділянка після закінчення цього строку (01 листопада 2017 року) підлягає поверненню на вимогу власника.

Висновок Великої Палати Верховного Суду

ВП ВС підкреслює, що на час підписання договору оренди, 1 листопада 2007 року, частина друга статті 124 ЗК України передбачала, що передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

У частині другій статті 125 ЗК України вказано, що право на оренду земельної ділянки виникає після укладення договору оренди і його державної реєстрації. Згідно зі статтею 18 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації.

Відповідно до частини третьої статті 640 ЦК України, у редакції, яка була чинною як на час укладення договору оренди земельної ділянки, так і на момент його державної реєстрації, визначено момент, коли договір, який підлягав державній реєстрації, є укладеним, а саме: договір, який підлягає нотаріальному посвідченню або державній реєстрації, є укладеним з моменту його нотаріального посвідчення або державної реєстрації, а в разі необхідності і нотаріального посвідчення, і державної реєстрації – з моменту державної реєстрації.

Оскільки моменти укладання договору та набрання ним чинності збігаються (частина друга статті 631 ЦК України), то моментом укладання договору оренди земельної ділянки на час дії зазначеної редакції частини третьої  статті 640 ЦК України є саме його державна реєстрація, якщо сторони договору не передбачили у договорі інше, відповідно до частини третьої статті 631 ЦК України.

У справі, що переглядається Великою Палатою Верховного Суду, суди попередніх інстанцій установили, що перший власник земельної ділянки особа_2 як орендодавець та ФГ «В» як орендар підписали договір оренди земельної ділянки 01 листопада 2007 року.

При цьому сторони узгодили у пункті 3 договору строк його дії – 10 років, у пункті 9.4 передбачили обов’язок орендаря приступати до використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди землі, зареєстрованим в установленому законом порядку, та у пункті 14.1 визначили, що цей договір набирає чинності після підписання його сторонами та його державної реєстрації.

Отже, момент укладення договору, а відтак і початок перебігу строку його дії сторони визначили та пов’язали з моментом державної реєстрації договору. Інших строків чи термінів початку перебігу чи закінчення дії договору його текст не містить.

З договору оренди вбачається, що він зареєстрований 30 червня 2011 року Відділом Держкомзему у Новомиколаївському районі Запорізької області. Відповідач обґрунтовано вказував, що строк договору закінчиться 30 червня 2021 року.

Отже, для визначення початку перебігу та закінчення строку дії саме цього договору має значення не момент його підписання, а момент вчинення реєстраційних дій, тобто внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень як єдиної державної інформаційної системи, яка містить відомості про речові права на нерухоме майно, їх обтяження, суб’єктів речових прав, технічні характеристики об’єктів нерухомого майна (будівель, споруд тощо), кадастровий план земельної ділянки, а також відомості про правочини, вчинені щодо таких об’єктів нерухомого майна, з якими закон пов’язує набрання чинності договору, а саме можливість реалізації сторонами своїх суб’єктивних прав та обов’язків.

Такі висновки щодо набрання чинності договором оренди земельної ділянки зроблено у постанові Верховного Суду України від 13 червня 2016 року у справі № 570/3056/15-ц (провадження № 6-643цс16), у мотивувальній частині якої міститься роз’яснення аналогічного розуміння правового висновку, викладеного Верховним Судом України у постанові від 19 лютого 2014 року у справі № 0426/14068/2012 (провадження № 6-162цс13).

Ця практика як Верховного Суду України, так і Великої Палати Верховного Суду є усталеною, тому наявність постанов Верховного Суду України, ухвалених до зміни судової практики, не потребує відступу за кожною постановою, розуміння правового висновку у яких надано самим Верховним Судом України у своїх наступних висновках та підтверджено і Верховним Судом в особі як Касаційного цивільного суду, так і Касаційного господарського суду.

Також ми повідомляли, про створення ОСББ особою, яка не є його членом та не має в ньому свого майна: ВП ВС визначила юрисдикцію

Підписуйтесь на наш Telegram-канал, щоб бути в курсі найважливіших подій.