Лишение жилья на законных основаниях

Анна Шульгина,
«Судебно-юридическая газета»

Общеизвестно, что имущество может принадлежать на праве собственности не только одному, но и нескольким лицам одновременно. Право общей собственности – это право двух или более лиц (совладельцев) на один объект. Общий объект может состоять из одной или совокупности вещей. Они могут быть делимыми или неделимыми, однако как объект права собственности образуют единое целое. Это означает, что право каждого из совладельцев распространяется на весь объект в целом, а не на его часть.

Нередко случается, что владельцы общего недвижимого имущества по разным причинам не могут жить вместе, и приходят к выводу о необходимости раздела общего имущества или выделении в натуре принадлежащей им доли в праве общей собственности. Однако бывают случаи, когда споры не заканчиваются после официального разделения – стороны идут дальше, пытаясь лишить друг друга имущества. Именно такой прецедент был рассмотрен судебной палатой по гражданским делам Верховного Суда Украины.

Так, согласно с постановлением от 02.07.2014 по делу №6-68цс14, право лица на долю в общем имуществе может быть прекращено по решению суда на основании иска других совладельцев, если доля является незначительной и не может быть выделена в натуре, а такое прекращение не причинит существенного вреда интересам совладельца и членам его семьи.

Закон гласит…

Надо отметить, что, в дополнение к указанным выше основаниям (они перечислены в ст. 365 ГК Украины), право лица на долю в общем имуществе может быть прекращено только по решению суда на основании иска других совладельцев, если вещь является неделимой, а общее владение и пользование имуществом невозможно. Соответственно, сразу возникает вопрос, кто решает, является ли имущество неделимым и возможно ли пользоваться им совместно.

Поскольку суд – не эксперт в данной области, обязательной процедурой при рассмотрении дел о выделение доли объекта недвижимости в натуре является проведение строительно-технической экспертизы. По итогам ее проведения эксперты предоставляют несколько вариантов раздела имущества. Суд выбирает один из них и утверждает в своем решении, либо признает, что данный объект является неделимым.

Однако тут нужно учесть, что жилье можно поделить в натуре только при наличии технической возможности. Под таковой подразумевается следующее. Каждая выделенная часть должна иметь собственный выход или возможность его обустройства; каждая часть должна соответствовать установленным строительным, санитарным и пожарным требованиям. В противном случае имущество будет признано неделимым.

Из этого нетрудно сделать вывод, что разделить городскую квартиру практически невозможно. А учитывая высокий уровень коррупции, не исключено, что некоторые эксперты за определенное вознаграждение вполне смогут сделать «неделимым» и частный дом. Если проанализировать все это, станет понятно, что первые три пункта ст. 365 ГК Украины весьма условны.

Мой дом больше не моя крепость?

Впрочем, вернемся к прецеденту, из-за которого началась некоторая паника – украинцы испугались, что могут лишиться своего имущества. Некоторые юристы отметили, что такое решение ВСУ может стать причиной множества исков от лиц, которым не удалось уговорить своих близких на продажу того или иного имущества. «Люди имеют право обращаться в суд, но в каждом конкретном случае будет принято индивидуальное решение в зависимости от многих фактов и факторов», – прокомментировал данный факт судья ВСУ Василий Гуменюк, который входит в состав судебной палаты ВСУ по гражданским делам и принимал участие в рассмотрении дела №6-68цс14.

Разбирая данный случай, нельзя не отметить, что суд принял решение, ссылаясь на п. 4 ч. 1 ст. 365 ГК Украины, который гласит, что право собственности совладельца на долю в общем имуществе может быть прекращено, но при условии, что ущерб от этого не будет существенным. Именно это обстоятельство является определяющим при решении исков о прекращении права на долю в общем имуществе по требованию других совладельцев, – сказано в постановлении ВСУ.

Правда, в таких случаях настораживает определение «несущественный ущерб» – кто и по каким параметрам определит, какой ущерб существенный, а какой – нет? На это ВСУ отвечает в своем решении так, что удовлетворяя иск о прекращении права собственности ответчика на долю жилого дома, суд первой инстанции в свое время учел, что такое прекращение не нанесет существенного вреда его интересам, поскольку он является гражданином другого государства, в котором проживает и работает, а спорную собственность использует только для летнего отдыха. Но ведь если использует, значит, в той или иной степени нуждается в этой собственности!

Еще одним из важных моментов в подобных случаях является компенсация. Это условие также обозначено в ст. 365 ГК Украины, а именно в ее ч. 2. Однако как проводится оценка, и сможет ли сторона, которую лишили имущества, приобрести за эту компенсацию хотя бы подобное жилье, никто не учитывает.

Хочется верить, что подобный прецедент все-таки не будет использован для незаконных манипуляций с собственностью, иначе страна может пополниться армией бездомных. Напоследок отметим, что Верховный Суд не принимал нового решения по существу – он высказал свою правовую позицию и направил дело на новое рассмотрение в нижестоящую судебную инстанцию.

Жилье можно поделить в натуре только при наличии технической возможности:

каждая выделенная часть должна иметь собственный выход или возможность обустройства такого выхода, каждая часть должна соответствовать установленным строительным, санитарным и пожарным требованиям

Гражданский кодекс Украины, ст. 365

Прекращение права на долю в общем имуществе по требованию других совладельцев

1. Право лица на долю в общем имуществе может быть прекращено по решению суда на основании иска других совладельцев, если:

1) доля является незначительной и не может быть выделена в натуре;

2) вещь является неделимой;

3) совместное владение и пользование имуществом является невозможным;

4) такое прекращение не причинит существенного вреда интересам совладельца и членам его семьи.

2. Суд выносит решение о прекращении права лица на долю в общем имуществе при условии предварительного внесения истцом стоимости этой доли на депозитный счет суда.

КОММЕНТАРИИ ЭКСКЛЮЗИВ

Василий Гуменюк, судья Верховного Суда Украины

– В подобных делах обязательно необходим вывод судебно-строительной экспертизы. Именно она согласно строительным нормам и правилам дает заключение на предмет того, возможно ли переоборудование того или иного объекта или выделение той или иной части как отдельного жилища.

Отдельное жилище, согласно ст. 50 Жилищного кодекса Украины, должно отвечать всем санитарно-гигиеническим нормам, т. е. оно должно быть принято в эксплуатацию. Из этого понятно, что поделить, например, однокомнатную квартиру невозможно – это будет неделимое имущество. Для раздела 2-комнатной квартиры необходимо, чтобы комнаты были не меньше 21 м², так как такова норма для проживания одного человека. Однако все будет зависеть от того, какие поступят заявления от сторон, т. к. сторона может заявить, что согласна проживать на меньшей площади, поскольку иного жилья не имеет. В таком случае выделить свою часть собственник не сможет, но будет совладельцем общей совместной собственности.

Впрочем, надо помнить, что суд разбирает каждый конкретный случай и выносит решение по конкретному делу, принимая во внимание множество факторов.

Даниил Курдельчук, адвокат

– Меня такое решение высшей судебной инстанции шокировало. Более того, я думаю, что это колоссальная, принципиальная ошибка ВСУ. И, к сожалению, невозможно гарантировать, что в дальнейшем такие решения не будут приниматься массово. Надеюсь, рано или поздно все же возобладает принцип верховенства права, будет иное разъяснение, и нынешний прецедент станет уникальным, единственным в конкретном деле. Но, к сожалению, исключить, что кто-то использует данное толкование уже сейчас, невозможно.