Кому выгодна рента

Есть в Гражданском кодексе странный договор. Называется он договором ренты и относится к договорам, опосредующим переход права собственности (наряду с куплей-продажей, поставкой, меной, дарением, пожизненным содержанием). Но этот договор имеет много общего и с договором пожизненного содержания и наследственным договором. Понять его правовую природу, читая нормы Гражданского кодекса, может не каждый. Согласно ст. 731 ГК, по договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает второй стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик взамен этого обязуется периодически выплачивать получателю ренту в форме определенной денежной суммы или в другой форме. Иногда плательщик ренты может сразу выплатить всю стоимость имущества, но при этом продолжать на протяжении определенного срока платить рентные платежи. Что же это за договор такой – недоработка украинского законодателя, «мертвый» институт или равноправный институт договорных отношений? Ответы на эти вопросы искала «Судебно-юридическая газета».

Существенные условия договора ренты

Договором ренты может быть установлена обязанность выплачивать ренту бессрочно (бессрочная рента) или в течение определенного срока. Кроме того, этот документ предопределяет правовые последствия лишь после передачи имущества плательщику ренты, а до такой передачи на стороны не возлагается никаких обязанностей. Это относит договор ренты к реальным договорам в отличие от консенсуального договора той же купли-продажи или поставки, который считается заключенным с момента достижения согласия продать/купить либо поставить/принять.

Договор ренты принадлежит к односторонним сделкам, поскольку порождает обязанности лишь для плательщика – выплачивать ренту. Получатель же после передачи имущества имеет по договору только права (наравне, например, с залогодателем в договоре займа). Кроме того, такой договор всегда является возмездным (в отличие, например, от договора дарения), поскольку плательщик ренты обязан выплачивать получателю платежи в денежной или иной форме. Чтобы договор считался заключенным, необходимо, чтобы стороны достигли согласия по всем его существенным условиям. К таким условиям относятся, в первую очередь, предмет договора, цена и срок.

Начнем с определения предмета договора ренты, согласно которому получатель передает в собственность плательщику имущество, а плательщик обязывается периодически выплачивать получателю ренту. Круг объектов, которые могут передаваться по договору ренты, ограничен имуществом в понимании ст. 190 ГК, т. е. отдельной вещью, совокупностью вещей, а также имущественными правами и обязанностями. Это означает, что предметом ренты могут быть недвижимость и движимое имущество, имущественные права, информация, результаты деятельности, предоставления услуг. Стороны в договоре должны детально определить имущество, которое передается под выплату ренты, с указанием его характеристик и признаков с целью идентификации.

Для установления цены необходима оценка стоимости имущества, которое передается под выплату ренты. Если речь идет о недвижимости, необходима оценка из извлечения из реестра прав собственности на недвижимое имущество; если о земельном участке – экспертная денежная оценка земли; о движимом имуществе – независимая экспертная оценка. Цену же договора будут составлять не только стоимость имущества, которое передается, но и сами рентные платежи.

Что касается срока, то, согласно ст. 731 ГК, договор ренты может быть заключен на определенный срок или бессрочно. Характерной особенностью бессрочной ренты является право плательщика отказаться от договора. При этом плательщик должен заявить о таком отказе в письменной форме не позднее чем за три месяца. Договор будет считаться прекращенным по окончании этого срока в случае полного расчета и выполнения условий, предусмотренных сторонами по договору ренты.

Еще одним существенным условием договора ренты является обязательность для плательщика ренты предоставить обеспечение выполнения обязательств или застраховать в интересах получателя риск невыполнения своих обязанностей.

Что касается формы договора ренты, то он должен быть заключен в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению. Договор о передаче недвижимого имущества под выплату ренты подлежит государственной регистрации. Необходимо пройти эту процедуру и в случае, если под выплату ренты попадают имущественные права на недвижимость, ограничения и обременения этих прав, их возникновение, переход и прекращение.

Минусы и плюсы ренты

Главной особенностью, а вместе с тем и минусом ренты является вопрос о переходе права собственности на имущество – переходит ли оно к плательщику ренты в полном объеме.

Право собственности включает в себя три неотделимых друг от друга права: владеть, пользоваться, распоряжаться. Плательщик же рентных платежей имеет право владеть и пользоваться имуществом, которое передано под выплату ренты, хотя распоряжаться им может лишь с разрешения получателя ренты. Т. е. договор ренты, по сути, опосредует переход ограниченного права собственности, в чем и заключается его главное сходство с договором пожизненного содержания. Эта особенность ренты является и ее минусом для плательщика ренты, и существенным преимуществом для ее получателя (т. е. лица, передающего свое имущество по договору ренты и получающего за это рентные платежи).

Под выплату ренты может передаваться достаточно ценное для ее получателя недвижимое имущество (грубо говоря, родовой замок за городом) или земля. Владелец такого имущества может получить часть его стоимости при заключении договора, а остальное – в течение срока действия договора или бессрочно. Это удобно как для плательщика, так и для получателя ренты. За рубежом под выплату ренты обычно передаются достаточно дорогие и ценные объекты. Да и факт возможности получения ренты наследниками получателя делает договор ренты особенным и более привлекательным для бедных наследников по сравнению с договорами пожизненного содержания, дарения, купли-продажи.

Подытоживая, можно рассказать о наиболее выгодном виде договора ренты, по которому пожилой человек передает в собственность плательщику ренты свою квартиру (комнату), дом, коттедж или земельный участок. Это исключает возможность завещания или прописки в данное жилье других лиц бывшим владельцем. Т. е. эта недвижимость с момента заключения договора принадлежит рентоплательщику. При этом пожилой человек продолжает там проживать и быть прописанным, а также получает от покупателя ежемесячную ренту, размер которой установлен в договоре – допустим, 1500–2000 грн в месяц. Также на плательщика ренты как нового собственника возлагается обязанность по оплате коммунальных платежей. Приобретая квартиру по договору ренты, он единовременно тратит сумму на 70–60% ниже ее рыночной стоимости. Цена зависит от каждого конкретного варианта. Эта сумма включает в себя: выплату пенсионеру; комиссионные организации, поводящей сделку; затраты на оформление документов; нотариальное удостоверение и государственную регистрацию перехода права собственности. Если сложить первую выплату и содержание пожилого человека в течение, допустим, 10 лет, все равно получится, что рентоплательщик заплатит за квартиру цену, меньше рыночной на 20–30% (тем более, что эта сумма выплачивается не сразу).

Взаимовыгодность подобного договора для обеих сторон очевидна. Рентоплательщик решает для себя жилищную проблему, а пожилой человек – материальную и социальную.

Анна Воеводина, специально для

«Судебно-юридической газеты»

**Инфосправка**

Договор ренты и договор пожизненного содержания: найди 5 отличий

На первый взгляд, договор ренты очень схож с договором пожизненного содержания. Однако между ними больше различий, чем сходства.

1. И гражданин, и фирма. Отчуждателем по договору пожизненного содержания всегда является физическое лицо, по договору ренты – как физическое, так и юридическое.

2. Эта рента может быть вечной! Договор пожизненного содержания прекращается со смертью отчуждателя, а рента после смерти ее получателя не прекращается! Дело в том, что право получать ренту переходит к наследникам получателя или правопреемникам юридического лица. Основанием для прекращения ренты может стать отказ от договора или его расторжение по основаниям, предусмотренным ст. 740 ГК, а именно: если плательщик бессрочной ренты просрочил ее выплату более чем на год, нарушил свои обязательства по обеспечению выплаты ренты, признан неплатежеспособным, а также по иным обстоятельствам, которые свидетельствуют о невозможности выплаты ренты в размере и в сроки, установленные договором.

3. Только материальные отношения. В договоре пожизненного содержания могут быть определены все виды материального обеспечения, а также нематериальное обеспечение (досмотр/выгуливание/общение), которым приобретатель должен обеспечивать отчуждателя. За ненадлежащее выполнение приобретателем своих обязанностей договор пожизненного содержания может быть расторгнут по решению суда. Договором ренты предусмотрена лишь выплата рентных платежей, а за ее просрочку плательщик ренты выплачивает проценты.

4. Ничего лишнего? Дополнительная оплата имущества, которое передается приобретателю по договору пожизненного содержания, не предусмотрена (приобретатель должен обеспечивать своего отчуждателя), кроме материального обеспечения и досмотра. Согласно же ст. 734 ГК, договором ренты может быть установлено, что получатель ренты передает имущество в собственность плательщика за плату или безвозмездно. В случае передачи имущества за плату получатель ренты имеет право не только на рентные платежи, но и на компенсацию стоимости переданного имущества.

5. Распоряжаться не запрещено. Приобретатель по договору пожизненного содержания не имеет права до самой смерти своего подопечного отчуждать имущество, отчего договор пожизненного содержания можно отнести к опосредующим ограниченное (в праве распоряжения) право собственности. Плательщик же ренты имеет право отчуждать имущество, переданное ему под выплату ренты, но только с согласия ее получателя. В случае отчуждения недвижимого имущества другому лицу к нему переходят обязанности плательщика ренты.