Как перевести жилой фонд в нежилой

На сегодняшний день в Украине существует проблема правового регулирования перевода жилых помещений в нежилые, и наоборот – нежилых в жилые. Дело в том, что в нашей стране до сих пор действует Жилищный кодекс советского образца, а вносимые в него изменения не касаются этого вопроса. Следует отметить, что если относительно перевода жилой недвижимости в нежилую правовое регулирование предусмотрено, то в случае возникновения необходимости перевода нежилой недвижимости в жилую мы сталкиваемся с полным его отсутствием.

Что такое жилые и нежилые помещения?

Согласно действующему ЖК, жилой фонд составляют жилые дома и помещения в них, отнесенные к государственному жилому фонду, общественному жилому фонду, жилому фонду жилищно-строительных кооперативов, частному жилому фонду, а также жилому фонду социального назначения. Установлено также, что нежилые помещения в жилых домах, предназначенные для торговых, бытовых и иных потребностей непромышленного характера, не входят в жилой фонд (ст. 4 ЖК).

Стоит отметить, что 10 октября 2011 г. парламентарии уточнили понятие жилой и общей площади. Соответствующий Закон еще не вступил в силу, он начнет действовать с момента официального опубликования. Согласно новой редакции ст. 6 ЖК, жилые дома, квартиры, иные жилые помещения (объекты жилой недвижимости) предназначаются и должны быть пригодными для постоянного проживания в них граждан, а также для использования в установленном порядке как служебных помещений и общежитий. По-прежнему запрещается предоставление жилых помещений для потребностей производственного характера.

Анализируя нормы ЖК, можно сделать вывод, что под нежилой недвижимостью следует понимать любую недвижимость, не входящую в жилой фонд. Учитывая, что исходя из норм ЖК, использовать жилые помещения под производство запрещено, а также то, что нежилые помещения не должны использоваться как жилье, на практике возникают вопросы, связанные с переводом жилых помещений в нежилые и наоборот.

Правовое регулирование изменения назначения недвижимости

Как уже было отмечено, действующее законодательство регулирует только перевод жилого помещения в нежилое. Согласно ст. 8 ЖК, перевод жилых помещений в нежилые, как правило, не допускается. Однако в исключительных случаях решением соответствующего местного совета жилое помещение может быть переведено в нежилой фонд. При этом принятию решения должно предшествовать внесение соответствующего предложения от министерства, госкомитета, ведомства или общественной организации (относительно объектов ведомственного и общественного жилфонда). Как видим, норма сама по себе является устаревшей и, кроме того, не устанавливает ни перечня исключительных случаев, ни какой-либо детально прописанной процедуры для осуществления перевода жилого помещения в нежилое.

На сегодняшний день процедура перевода жилого помещения в нежилое осуществляется в порядке, установленном местной властью, так как именно органы местного самоуправления уполномочены решать этот вопрос (дом либо признается непригодным для проживания, либо меняется его функциональное назначение).

Согласно утвержденному Распоряжением КГГА от 01.10.2002 №1825 Порядку перевода жилых домов и жилых помещений в нежилые (далее – Порядок), в Киеве такой перевод может быть осуществлен в двух случаях: 1) при признании дома или помещения непригодным для проживания; 2) при изменении функционального назначения дома или помещения. Порядком предусмотрено два пути решения проблемы перевода жилой недвижимости в нежилую. Отметим, что процедура изменения целевого назначения недвижимости несколько проще, нежели признание недвижимости непригодной к проживанию. Однако можно столкнуться с проблемой отказа собственника многоквартирного дома от такого перевода, в то время, как получение его согласия является обязательным. В этом случае можно пойти по пути признания недвижимости непригодной для проживания.

Схематично процедура изменения целевого назначения выглядит следующим образом: 1) собственник помещения обращается в КГГА; 2) КГГА дает соответствующие поручения (управлению экономики – заключить с собственником жилого помещения договор на оплату паевого взноса на развитие социальной инфраструктуры города; райадминистрации – рассмотреть заявление собственника на перевод жилого помещения в нежилое и дать письмо-согласие с обоснованием целесообразности перевода); 3) райадминистрация принимает позитивное решение и отправляет КГГА письмо-согласие с обоснованием целесообразности перевода; 4) производится оплата паевого взноса; 5) после этого управление жилищного хозяйства готовит проект распоряжения КГГА о переводе помещения в нежилой фонд; 6) КГГА выдает распоряжение о переводе помещения в нежилой фонд; 7) БТИ регистрирует право собственности на нежилое помещение.

Если перевод осуществляется через признание недвижимости непригодной для проживания, вышеуказанным действиям должно предшествовать обращение в райадминистрацию, которая должна выдать соответствующее поручение межведомственной комиссии по обследованию состояния жилых помещений на проведение такого обследования и составление соответствующего акта.

Необходимо остановиться и на ограничениях, установленных для перевода жилой недвижимости в нежилую. Согласно Основным положениям Порядка, перевод жилого помещения в нежилое для нужд производственного характера запрещен.

Перевод в помещения нежилой фонд допускается лишь в случае, если оно расположено в цокольном, подвальном, полуподвальном, первом и других этажах жилых домов, при условии, что оно имеет отдельный выход или имеется возможность его оборудования, и при условии согласия собственника дома.

Такие помещения могут использоваться для размещения офисов и прочих помещений хозяйственного назначения (магазины, косметические салоны, парикмахерские, мастерские).

Что же касается перевода нежилого помещения в жилое, то, как упоминалось выше, этот вопрос совершенно не регулируется действующим жилищным законодательством. Более того, учитывая, что к таким правоотношениям применяется императивный метод правового регулирования (т. е. участник правоотношений может действовать исключительно в пределах, разрешенных законодательством), любая схема перевода нежилой недвижимости в жилую может рассматриваться как незаконная. Хотя на этот счет возможно и иное суждение. Речь идет о применении аналогии закона, т. е. о применении норм о переводе жилой недвижимости в нежилую к переводу нежилых помещений (или зданий) в жилые. Однако при императивном методе правового регулирования применение аналогии, как правило, является недопустимым.

В сети Интернет можно встретить объявления об услугах по переводу нежилой недвижимости в жилую. Услуги эти дорогостоящие, а лица, их оказывающие, пользуются различного рода коррупционными схемами, что само по себе незаконно. С юридической же точки зрения на сегодняшний день проблема так и остается нерешенной.

Новый ЖК решит проблему

Новый ЖК призван восполнить существующий пробел в законодательстве. Его проект уже одобрен парламентариями в первом чтении и в настоящее время подготовлен ко второму чтению в Верховной Раде (см. законопроект №2307-д). Этим документом, в случае его принятия, будет урегулирован как вопрос перевода жилых помещений в нежилые, так и вопрос перевода нежилых помещений в жилые. Соответственно, после вступления нормативного документа в силу эта проблема найдет свое разрешение в рамках правового поля.

Ст. 11 проекта ЖК предусмотрено, что основаниями для перевода жилых зданий в нежилые являются: 1) признание их в установленном законодательством порядке непригодными для проживания людей; 2) принятие решения об изменении функционального назначения помещения.

Для этого будет необходимо: наличие волеизъявления собственника жилья и согласия собственника дома; наличие заключений госорганов относительно такого перевода. При этом установлено требование о том, что помещение должно располагаться на первом этаже. Если же оно расположено выше, то должен быть оборудован отельный вход, а помещения, расположенные под ним, также должны быть нежилыми.

Проектом нового Жилищного кодекса предусмотрен перевод нежилых зданий (их частей) в жилые, но лишь как исключение при условии наличия волеизъявления и согласия собственника (сособственников) помещения, а также заключений государственных органов о возможности такого перевода.

Проектом нового ЖК также предусмотрено, что изменение функционального назначения недвижимости отнесено к компетенции органов местного самоуправления, а основанием для осуществления перевода является соответствующее заявление собственника. Порядок же проведения такого перевода должен быть разработан и утвержден Кабинетом министров. Кроме того, к компетенции Кабмина отнесено и определение перечня видов деятельности, разрешенных в нежилых помещениях жилых домов.

Таким образом, как видим, после принятия нового Жилищного кодекса проблема осуществления перевода нежилых помещений в жилые должна быть разрешена. А относительно перевода жилого фонда в нежилой проектом ЖК предусматриваются нормы, соответствующие нынешнему положению вещей.

Заключение

Итак, анализ существующего правового регулирования вопросов изменения назначения недвижимого имущества позволяет прийти к выводу, что в настоящее время абсолютно легально можно перевести жилую недвижимость в нежилую, вследствие чего на законных основаниях ее можно использовать для осуществления хоздеятельности. Но перевод нежилой недвижимости в жилой фонд не урегулирован. Следовательно, легально осуществить такой перевод недвижимости (даже при условии ее соответствия нормам и стандартам, установленным для жилья) не представляется возможным. Проблема будет решена лишь с принятием нового ЖК.

Андрей Мединский, специально для

«Судебно-юридической газеты»