Механизм покупки земельного участка: что намерен изменить парламент, ДОКУМЕНТ

25 января Верховная Рада рассмотрит в первом чтении законопроект об уточнении положений по совершению нотариальных и регистрационных действий в процессе получения прав на земельные участки № 6199 от 23.11.2021, внесенный народными депутатами Украины Николаем Сольским, Игорем Фрисом и другими.

Целью законопроекта, как указано в пояснительной записке к нему, является упрощение процедуры совершения сделок по переходу права собственности на небольшие земельные участки сельскохозяйственного назначения, а также уточнение положений законодательных актов по процедуре получения права собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения.

Законопроектом предлагается внести изменения в Земельный кодекс, Закон «Об аренде земли», Закон «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений».

Предлагается усовершенствовать процедуру приобретения в собственность небольших земельных участков для садоводства и земельных участков для ведения личного крестьянского хозяйства, расположенных в пределах населенных пунктов.

Установленная сегодня процедура получения права собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения, как считают авторы, «довольно сложная», ведь предусматривает проведение проверки нотариусом приобретателя такого права многочисленным требованиям закона.

Изменениями, предлагаемыми проектом, устанавливается, что проверка соответствия приобретателя земельного участка сельскохозяйственного назначения требованиям, определенным статьей 130 Земельного кодекса, не осуществляется при приобретении в собственность:

- земельных участков сельскохозяйственного назначения для ведения садоводства – 0,25 га;

– земельных участков сельскохозяйственного назначения для ведения личного крестьянского хозяйства, расположенных в пределах населенных пунктов, площадью до 2 га.

Законопроектом предусмотрено, что при заключении сделки по переходу права собственности на такие земельные участки их приобретатель при совершении сделки о переходе права собственности заявляет о соблюдении требований, установленных положениями Земельного кодекса к приобретателю земельных участков сельскохозяйственного назначения, путем подачи нотариусу, удостоверяющего соответствующую сделку, заявления.

Законопроектами предлагается:

• усовершенствовать механизм реализации преимущественного права покупки земельного участка сельскохозяйственного назначения;
• установить, что в случае государственной регистрации приобретения права собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения по субъекту преимущественного права или государственной регистрации прекращения права аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения одновременно проводится государственная регистрация прекращения преимущественного права покупки земельного участка сельскохозяйственного назначения, зарегистрированного в Государственном реестре прав, без подачи соответствующего заявления заявителем;
• детализировать особенности государственной регистрации прав, связанных с передачей в аренду земельного участка лицом, использующим соответствующий земельный участок на праве эмфитевзиса;
• предлагается расширить перечень запретов на приобретение права собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения, установив запрет на приобретение в собственность таких земельных участков участниками (акционерами, членами) или конечными бенефициарными собственниками юридических лиц, к которым применены санкции;
• установить, что площадь земельных участков сельскохозяйственного назначения, принадлежащих на праве общей совместной собственности супругам, учитывается к общей площади земельных участков только того супруга (бывшего супруга), за кем зарегистрировано право собственности;
• установить, что при продаже земельного участка сельскохозяйственного назначения с нарушением преимущественного права его покупки, субъектом которого является юридическое лицо, и такое юридическое лицо передало преимущественное право гражданину Украины (в том числе после указанной продажи земельного участка), гражданин, которому передано преимущественное право, имеет право предъявить в суд иск о переводе на него прав и обязанностей покупателя в порядке, определенном статьей 130-1 Земельного кодекса.

Главное научно-экспортное управление в своем заключении от 13.12.2021 выражает замечания к законопроекту.

Так, ГНЭУ отмечает, что в ч. 1 ст. 87 ЗКУ (в редакции проекта) определяется, что право общей долевой собственности возникает, в частности: при приобретении в общую долевую собственность земельного участка по гражданско-правовым соглашениям (п. «б»); при принятии в наследство земельного участка (п. «в»).

«Однако действующая редакция этих пунктов, согласно которой соответствующее право возникает «при приобретении в собственность земельного участка двумя или более лицами по гражданско-правовым соглашениям» (п. «б»), «при принятии наследства на земельный участок двумя или более лицами» (п. «в»), выглядит, по нашему мнению, более четкой, поскольку уточняет, что в указанных сделках участвуют два или более лица», - говорится в заключении.

Далее, часть 2 ст. 130 ЗКУ предлагается дополнить новым абзацем, согласно которому «для целей настоящей статьи площадь земельных участков сельскохозяйственного назначения, принадлежащих на праве общей совместной собственности супругам, учитывается к общей площади земельных участков только супругов (бывшего супруга), за кем зарегистрировано право собственности».

«Из содержания указанного положения остается непонятным, о каких земельных участках в нем идет речь, ведь земельный участок, находящийся в совместной собственности супругов, согласно ч. 1 ст. 86 ЗКУ предоставляется «без определения долей участников общей собственности» и должен регистрироваться на обоих супругов», говорит ГНЭУ.

Еще один момент касается того, что согласно абз. 6 ч. 4 ст. 130 ЗКУ (в редакции проекта) «при приобретении в собственность земельных участков сельскохозяйственного назначения без проведения проверки, определенной в абзаце первом настоящей части, их приобретатель перед совершением сделки о переходе права собственности заявляет о соблюдении требований, определенных настоящей статьей, путем представления нотариусу, который осуществляет соответствующую сделку, заявления».

«Однако из предложенной редакции остаются неопределенными действия нотариуса по указанному заявлению, а также последствия обнаружения в указанном заявлении недостоверной информации после его предоставления.

Отметим, что в результате этого владельцами соответствующих земельных участков могут стать физические и юридические лица, в отношении которых применены специальные экономические и другие ограничительные меры (санкции) в соответствии с Законом Украины «О санкциях» в виде запрета на заключение сделок по приобретению в собственность земельных участков, связанные с ними лица, а также другие лица, которым согласно ч. 1 ст. 130 ЗКУ «запрещается получение права собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения», - считают в ГНЭУ.

Также согласно абз. 4 ч. 1 ст. 130-1 ЗКУ (в редакции проекта) «субъект преимущественного права покупки земельного участка сельскохозяйственного назначения второй очереди может реализовать такое право в случае отсутствия субъекта первой очереди или отказа субъекта первой очереди от реализации такого права путем подачи заявления, подлинность подписи на которой удостоверяется нотариально».

Однако остается непонятным, к какому субъекту должно подаваться соответствующее заявление, что может усложнить реализацию соответствующего положения на практике.

Подпункт «а» п. 15 раздела Х «Переходные положения» ЗКУ предлагается дополнить новым предложением, согласно которому «в случае приобретения гражданином Украины в порядке наследования земельных участков с превышением указанной площади, собственник обязан отчуждать земельные участки, приобретенные в собственность сверх установленной законодательством площади».

«Обращаем внимание на необходимость определения при этом срока, в течение которого такой гражданин должен отчуждать указанные земельные участки. Отметим также, что, по нашему мнению, он имеет право выбирать, какие именно участки отчуждать: приобретенные им в собственность сверх установленной нормы или приобретенные им в пределах этой нормы», отмечают эксперты.

Ниже приводим сравнительную таблицу к законопроекту.

Подписывайтесь на наш telegram-канал t.me/sudua и на Youtube Право ТВ, а также на нашу страницу в Facebook, Viber и в Instagram, чтобы быть в курсе самых важных событий.