Передача одним із співвласників в іпотеку майна, що є об’єктом спільної власності: позиція ВС

Передача одним із співвласників в іпотеку майна (майнових прав), що є об'єктом спільної власності, без нотаріально посвідченої згоди усіх (інших) співвласників цього майна є порушенням їх прав та інтересів при укладенні відповідного договору іпотеки, що полягає у незаконній передачі в іпотеку відповідних майнових прав, а відновлення порушеного права здійснюється шляхом визнання іпотечного договору недійсним.

До такого висновку дійшов Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду у справі №  910/9158/16.

Обставини справи

Товариство з обмеженою відповідальністю «М» подало позов про визнання недійсним іпотечного договору, укладеного між Боржником та Товариством з обмеженою відповідальністю «К» (правонаступником якого є Товариство з обмеженою відповідальністю «Ф» (Відповідач-2), посвідченого приватним нотаріусом Київського нотаріального округу.

Позов мотивований вчиненням боржником правочину за іпотечним договором з передачі в іпотеку:

- майнових прав на об’єкт незавершеного будівництва – житловий будинок із вбудовано-прибудованими приміщеннями адміністративного-соціального призначення та підземним паркінгом, що будується,

- та права користування земельною ділянкою для забудови площею, набутого Боржником на підставі рішення Київської міської ради.

Всупереч нормам щодо права користування майном, що перебуває у спільній власності, та щодо порядку передачі цього майна в іпотеку, оскільки Боржник уклав Іпотечний договір з передачі майнових прав без нотаріальної згоди Товариства обмеженою відповідальністю «М» (Третя особа), тоді як ці майнові права до укладення Іпотечного договору були вкладом у спільну діяльність за договором про спільну діяльність із будівництва Об'єкту, укладеного між Боржником та Третьою особою.

Господарський суд міста Києва вирішив задовольнити позовні вимоги. Апеляційний суд скасував рішення суду першої інстанції та ухвалив нове рішення про відмову в задоволенні позову.

Висновок Верховного Суду

Судді ВС зазначили, що згідно із частиною першою статті 578 ЦК України майно, що є у спільній власності може бути передане у заставу лише за згодою усіх співвласників.

Відповідно до частин 2, 3 статті 6 Закону України «Про іпотеку» (в редакції, чинній станом на дату укладення Іпотечного договору - 06.12.2007) майно, що є у спільній власності, може бути передане в іпотеку лише за нотаріально посвідченою згодою усіх співвласників. Співвласник нерухомого майна має право передати в іпотеку частку в спільному майні без згоди інших співвласників за умови виділення її в натурі та реєстрації права власності на неї як на окремий об’єкт нерухомості.

Іпотекодавець зобов’язаний до укладення іпотечного договору попередити іпотекодержателя про всі відомі йому права та вимоги інших осіб на предмет іпотеки, в тому числі ті, що не зареєстровані у встановленому законом порядку. У разі порушення цього обов’язку іпотекодержатель має право вимагати дострокового виконання основного зобов’язання та відшкодування іпотекодавцем завданих збитків. 

Нормами статті 203 ЦК України визначені загальні вимоги додержання яких є необхідним для чинності правочину, відповідно до яких, зокрема:

• зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам (частина перша);
• особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності (частина друга);
• правочин має вчинятися у формі, встановленій законом (частина четверта).

Також ВС відзначив, що частиною першою статті 215 цього Кодексу передбачено, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою – третьою, п’ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Отже, наведеними нормами визначені загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину, та загальні підстави недійсності правочину, за яких цей правочин може бути визнаний недійсним, якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність (оспорюваний правочин) (частина третя статті 215 ЦК України).

За змістом статей 215, 216 ЦК України вимога про визнання оспорюваного правочину недійсним та про застосування наслідків його недійсності може бути заявлена як однією зі сторін правочину, так і іншою заінтересованою особою, права та законні інтереси якої порушено вчиненим правочином.

ВС підкреслив, за змістом наведених норм майно, що є у спільній власності, може бути передане в іпотеку лише за нотаріально посвідченою згодою всіх співвласників. Умовою передачі співвласником нерухомого майна в іпотеку своєї частки в спільному майні без згоди інших співвласників є виділення її в натурі та реєстрація права власності на неї як на окремий об'єкт нерухомості. За нормами частини четвертої статті 203 ЦК України правочин має вчинятись у формі, встановленій законом і недодержання вимог цієї норми відповідно до частини першої статті 215 ЦК України є підставою недійсності правочину.

Тобто, якщо майно, яке є спільною частковою власністю, передано в іпотеку без згоди інших співвласників, то наявність цих обставин свідчить про невідповідність договору іпотеки актам цивільного законодавства, що є підставою для визнання такого правочину недійсним відповідно до положень частини першої статті 203, частини першої статті 205 ЦК України.

Отже, передача одним із співвласників в іпотеку майна (майнових прав), що є об'єктом спільної власності, без нотаріально посвідченої згоди усіх (інших) співвласників цього майна є порушенням їх прав та інтересів при укладенні відповідного договору іпотеки, що полягає у незаконній передачі в іпотеку відповідних майнових прав, а відновлення порушеного права здійснюється шляхом визнання іпотечного договору недійсним.

Дійшовши цих висновків та враховуючи встановлені судами обставини передачі в іпотеку Боржником за Іпотечним договором майна (майнових прав), що є об'єктом спільної часткової власності за Договором про спільну діяльність, однак без згоди іншого співвласника - Третьої особи, ВС погодився з правильними висновками суду першої інстанції про наявність порушення прав та інтересів іншого співвласника майнових прав на Об'єкт та Земельну ділянку при укладенні Іпотечного договору, що полягає у незаконній передачі Боржником за цим договором в іпотеку майнових прав, та можливість відновлення цього права шляхом визнання Іпотечного договору недійсним.

Враховуючи обставини справи, Верховний Суд скасував рішення апеляційного суду, та залишив в силі рішення суду першої інстанції.

Раніше «Судово-юридична газета» писала, що ВС роз’яснив, чи є належним доказом податкова інформація, що наявна в інформаційно-аналітичних базах.

Підписуйтесь на наш Telegram-канал та на Twitter, щоб бути в курсі найважливіших подій.