Укладання угоди з купівлі нерухомості: як це відбувається

Цей процес відбувається в кілька етапів, між якими може пройти певний час: від пошуку об'єкта і до укладення самої угоди.

Процес купівлі-продажу нерухомості є вкрай відповідальною процедурою, при якій помилки в оформленні документів можуть принести багато труднощів. Після того, як довгий пошук об'єкта завершено, досягнута усна домовленість з продавцем, це все потрібно підкріпити документами. Для підтвердження угоди потрібно укласти попередній договір, який включає в себе пункт про аванс. Останній і стане гарантією того, що сторони налаштовані рішуче.

Забронювати на своє ім'я

Людині, що зацікавлена в покупці конкретного об'єкта нерухомості — конкуренти ні до чого. Усний консенсус потрібно закріпити попереднім договором.

Деякі ріелтори називають його «договором завдатку». Цей документ є гарантією для покупця і для продавця, щоб обидва були спокійні і впевнені. Відмова від даного договору порушує безпеку, у випадку якщо його грамотно складено.

Договір задатку не є обов'язковим. Домовитися можна і без нього, але в такому випадку гарантії на успіх для обох сторін зменшуються в рази. Не слід плутати «задаток» з «запорукою» або «авансом». Стаття 570 Цивільного кодексу України визначає поняття «задаток».

Ні кроку без довіреності

Якщо нерухомість купується або продається за допомогою агентства нерухомості, то право ріелтора на укладення договору такого виду має бути підтверджено довіреністю від покупця або від продавця. У разі відсутності довіреності при укладанні договору такий вид договору вважається недійсним і не має жодної юридичної сили.

Покупцеві, перед тим як підписати договір, потрібно перевірити повноваження — чи є та сама довіреність від власника нерухомості на укладення договору, на підставі якої діє компанія.

Якщо об'єкт продається без втручання посередників, то укладається двосторонній договір між приватними особами (в такому випадку довіреність не потрібна), який підписується кожним з них.

Що повинно бути в договорі

У договорі повинні бути вказані такі пункти:

1. Адреса об'єкта нерухомості;
2. Вартість об'єкта (якщо є бажання зафіксувати вартість у валюті, потрібно прописати за яким курсом, або в якому відношенні буде змінюватися сума в залежності від курсу);
3. Накладні витрати (оплата підготовки договору, збір пакету документів, державна реєстрація). Пункт є досить важливим, часто нехтують ним, внаслідок чого на подальших етапах угоди виникають суперечки);
4. Строк укладання договору (в цьому пункті вказують, коли сторони повинні його підписати);
5. Сума внесеного авансу за договором і строки виплати;
6. Форс-мажорні обставини (рекомендується прописати кілька, в разі настання таких важливо, щоб кожна сторона залишилася при своїх інтересах).

Пунктів в договорі може бути набагато більше, бажано відобразити навіть дрібниці. Якщо об'єкт, наприклад квартира, продається з меблями і побутовою технікою, потрібно детально описати, з якою саме. Це перестраховує покупця від «голих» стін при отриманні нерухомості.

Також не слід забувати про штрафні санкції, якщо одна з сторін з яких-небудь причин відмовиться від угоди. У попередньому договорі обумовлюються випадки, в яких покупець може відмовитися від покупки об'єкта. В інтересах обох сторін потрібно відобразити, хто кому, в яких випадках і в який строк повинен виплатити штраф, повернути аванс і відшкодувати збитки.

Договір складається у двох примірниках. Нотаріальне завірення, як правило, не потрібне. Але якщо одна зі сторін на цьому наполягає, такий варіант можливий.

Все це повинно бути підписано обома сторонами і зафіксовано в письмовому вигляді.

Розвиток процесу

Після того, як покупець зробив вибір на користь конкретного об'єкта, стартує процес продажу майна, підписання договорів, оформлення угоди та розрахунок. Щоб все пройшло правильно з дотриманням всіх законів і інтересів сторін, існує певний алгоритм.

Спочатку документи готуються і перевіряються нотаріусом і сторонами процесу. Далі оформляється попередній договір. Потрібно звернути увагу на технічні характеристики житла, правильність написання ПІБ учасників, ІПН, суми і дати розрахунків. Далі йде відплата продавцем (в разі домовленості між продавцем і покупцем, оплата відбувається спільно) податків і зборів. Після цього відбувається грошовий розрахунок. У банку шляхом відкриття рахунку, з якого покупець переводить гроші на рахунок продавця. У разі повного розрахунку між сторонами основний договір завіряється у нотаріуса.

Після укладення основного договору продавець отримує його завірену у нотаріуса копію, а покупець — оригінал договору, виписку з Єдиного державного реєстру та техпаспорт.

Основні помилки при купівлі нерухомості

Часто трапляється так, що в силу недосвідченості або недбалості сторони здійснюють грубі помилки, які потім можуть коштувати чималих грошей і втраченого часу. Розглянемо деякі з них.

1. Не варто боятися торгу

Більшість людей не вміють і не хочуть торгуватися, внаслідок цього втрачають можливість заощадити. Багато власників розраховують на торг в районі 5-10 відсотків. Відправляйтеся на перегляд, називайте свою ціну і настоюйте.

2. Відмова від посередників

В Україні довіра до брокерських компаній і ріелторів надзвичайно низька. Ринок заполонили аферисти і шахраї, але досить і професіоналів, які супроводжуватимуть Вашу угоду на вищому рівні і захистять інтереси сторін. Як не як, вони собаку на цьому з'їли. Оплата послуг в розмірі 2-3 відсотків від вартості об'єкта тільки поліпшить ситуацію і піде на користь сторонам.

3. Страх при виборі і необдуманість рішень

Дуже часто покупці ставляться до вибору об'єкта занадто хвилююче і емоційно. Через це бояться приходити на перегляди і ставити правильні питання, швидко погоджуються на угоду через страх втратити варіант. Навіть якщо дана процедура відбувається вперше, потрібно підходити до процесу з холодною головою: проаналізувати ринок, зіставити ціну і якість, не погоджуватися з першим-ліпшим варіантом.

4. Незнання історії об'єкта нерухомості

Буває так, що власник отримав об'єкт незаконним шляхом. Щоб уникнути негативних результатів, потрібно дізнатися історію угод. Формально, таким правом покупець не наділений. Під час укладання угоди нотаріус перевіряє історію попередніх переходів прав власності. Якщо покупець хоче перевірити угоди до внесення інформації до реєстру, зробити він може це тільки в обхід закону.

5. Махінації з податками

До таких трюків слід відносити заниження вартості квартири в документах і оформлення договору дарування. Перший варіант досить популярний, адже покупці оплачують 1 відсоток держмита. Другий випадок теж має негативний результат. При бажанні обійти збір до Пенсійного фонду покупець може залишитися ні з чим. Довести факт передачі грошей в такому випадку не можна.

Можлива революція оплати

Якщо вірити чуткам і думкам, то цілком ймовірно, що в недалекому майбутньому в операціях з нерухомістю буде використовуватися криптовалюта, а саме — біткоіни.

На даний момент, обговорювати можливість участі криптовалюти в сфері нерухомості занадто рано. У компаній ще немає навіть неповного уявлення про те, які саме форми договорів будуть використовуватися в цьому процесі. Але, як вважають експерти, мова йде про новобудови, введені в експлуатацію. За допомогою розрахунку криптовалютою, покупець може бути позбавлений ризику недобудови і багатьох інших неприємностей. Так само експерти акцентують увагу на тому, що біткоіни можуть замінити цілий ряд фінансових інструментів, наприклад фіксацію цін в умовних одиницях.

Але такий переворот може сильно вплинути на продажу. Адже тільки 10 відсотків від всіх покупців можуть дозволити собі оплатити 100 відсотків суми.

На Заході вже зафіксовані випадки, коли об'єкти нерухомості пропонується купити за біткоіни.

В цілому рівень популярності біткоінів на ринку нерухомості на сьогоднішній день вкрай малий. Але з огляду на потенціал і перспективи даної криптовалюти, в майбутньому істотно може підвищитися її затребуваність, в тому числі в сфері нерухомості.