Заключение сделки при покупке недвижимости: как это происходит

Этот процесс происходит  в несколько этапов, между которыми может пройти определенное время: от поиска объекта и до заключения самой сделки.

Процесс купли-продажи недвижимости является крайне ответственной процедурой, при которой ошибки в оформлении документов могут принести много трудностей. После того, как долгий поиск объекта завершен, достигнута устная договоренность с продавцом, это все нужно подкрепить документами. Для подтверждения сделки нужно заключить предварительный договор, который включает в себя пункт об авансе. Последний и станет гарантией того, что стороны настроены решительно.

Забронировать на свое имя

Человеку, который заинтересован в покупке конкретного объекта недвижимости — конкуренты ни к чему. Словестный консенсус нужно закрепить предварительным договором.

Некоторые риелторы называют его «договором задатка». Этот документ является гарантией для покупателя и для продавца, чтобы оба были спокойны и уверенны. Отказ от данного договора нарушает безопасность, конечно, если составлен грамотно.

Договор задатка не является обязательным. Договориться можно и без него, но в таком случае гарантии на успех для обеих сторон уменьшаются в разы. Не следует путать «задаток» с «залогом» или «авансом».  Статья 570 Гражданского кодекса Украины дает определяет понятия «задаток».

Ни шагу без доверенности

Если недвижимость покупается или продается с помощью агентствa недвижимости, то право риелтора на заключение договора такого вида должно быть подтверждено доверенностью от покупателя либо от продавца. В случае отсутствия доверенности при заключении договора такой вид договора считается ничтожным и не имеет никакой юридической силы.

Покупателю, перед тем как подписать договор, нужно проверить полномочия — есть ли та самая доверенность от собственника недвижимости на заключение договора, на основании которой действует компания.

Если объект продается без вмешательства посредников, то заключается двусторонний договор между частными лицами (в таком случае доверенность не нужна), который подписывается каждым из них.

Что должно быть в договоре

В договоре должны быть указаны следующие пункты:

1. Адрес объекта недвижимости;
2. Стоимость объекта (если есть желание зафиксировать стоимость в валюте, нужно прописать по какому курсу, либо в каком процентном соотношении будет меняться сумма в зависимости от курса);
3. Накладные расходы (оплата подготовки договора, сбор пакета документов, государственная регистрация). Пункт является достаточно важным, часто им пренебрегают, вследствие чего на дальнейших этапах сделки возникают споры);
4. Срок заключения договора (в этом пункте указывают, когда стороны должны его подписать);
5. Сумма вносимого аванса по договору и сроки выплаты;
6. Форс-мажорные обстоятельства (рекомендуется прописать несколько, в случае наступления таковых важно, чтобы каждая сторона осталась при своих интересах).

Пунктов в договоре может быть намного больше, желательно отразить даже мелочи. Если объект, например квартира, продается с мебелью и бытовой техникой, нужно детально описать, с какой именно. Это перестраховывает покупателя от «голых» стен при получении недвижимости.

Также следует не забывать о штрафных санкциях, если одна из сторон по каким-либо причинам откажется от сделки. В предварительном договоре оговариваются случаи, в которых покупатель может отказаться от покупки объекта. В интересах обеих сторон нужно отразить, кто кому, в каких случаях и в какой срок должен выплатить штраф, вернуть аванс и возместить убытки.

Договор составляется в двух экземплярах. Нотариальное заверение, как правило, не требуется. Но если одна из сторон на этом настаивает, такой вариант возможен.

Все это должно быть подписано обеими сторонами и зафиксировано в письменном виде.

Развитие процесса

После того, как покупатель сделал выбор в пользу конкретного объекта, стартует процесс продажи имущества, подписания договоров, оформления сделки и расчет. Чтобы все прошло правильно с соблюдением всех законов и интересов сторон, существует определенный алгоритм.

Сначала документы подготавливаются и проверяются нотариусом и сторонами процесса. Далее оформляется предварительный договор. Нужно обратить внимание на технические характеристики жилья, правильность написания ФИО участников, ИНН, суммы и даты расчетов. Дальше идет отплата продавцом (в случае договоренности между продавцом и покупателем, оплата происходит совместно) налогов и сборов. После этого происходит денежный расчет. В банке путем открытия счета, с которого покупатель переводит деньги на счет продавца. В случае полного расчета между сторонами основной договор заверяется у нотариуса.

После заключения основного договора продавец получает его заверенную у нотариуса копию, а покупатель — оригинал договора, выписку из Единого государственного реестра и техпаспорт.

Основные ошибки при покупке недвижимости

Часто случается так, что в силу неопытности либо халатности стороны совершают грубые ошибки, которые потом могут стоить немалых денег и потерянного времени. Рассмотрим некоторые из них.

1. Не стоит бояться торга

Большинство людей не умеют и не хотят торговаться, вследствие этого теряют возможность сэкономить. Многие собственники рассчитывают на торг в районе 5-10 процентов. Отправляйтесь на просмотр, называйте свою цену и настаивайте.

2. Отказ от посредников

В Украине доверие к брокерским компаниям и риелторам чрезвычайно низкое.  Рынок наводнили аферисты и мошенники, но достаточно  и профессионалов, которые сопроводят Вашу сделку на высшем уровне и отстоят интересы сторон. Как ни как, они собаку на этом съели. Оплата услуг в размере 2-3 процентов от стоимости объекта только улучшит ситуацию и пойдет на пользу сторонам.

3. Страх при выборе и необдуманность решений

Очень часто покупатели относятся к выбору объекта слишком волнительно и эмоционально. Из-за этого боятся приходить на просмотры и задавать правильные вопросы, быстро соглашаются на сделку из-за страха упустить вариант. Даже если данная процедура происходит впервые, нужно подходить к процессу с холодной головой: проанализировать рынок, сопоставить цену и качество, не соглашаться с первым попавшимся вариантом.

4. Незнание истории объекта недвижимости

Бывает так, что собственник получил объект незаконным путем. Во избежание негативных результатов, нужно узнать историю сделок. Формально, таким правом покупатель не наделен. При заключении сделки нотариус проверяет историю предыдущих переходов прав собственности. Если покупатель хочет проверить сделки до внесения информации в реестр, сделать он может это только в обход закона.

5. Махинации с налогами

К таким трюкам следует относить занижение стоимости квартиры в документах и оформление договора дарения. Первый вариант достаточно популярен, ведь покупатели оплачивают 1 процент госпошлины. Второй случай тоже имеет негативный исход. При желании обойти сбор в Пенсионный фонд покупатель может остаться ни с чем. Доказать факт передачи денег в таком случае нельзя.

Возможная революция оплаты

Если верить слухам и мнениям, то вполне вероятно, что в недалеком будущем в сделках с недвижимостью будет использоваться криптовалюта, а именно — биткоины.

На данный момент, обсуждать возможность участия криптовалюты в сфере недвижимости слишком рано. У компаний еще нет даже неполного представления о том, какие именно формы договоров будут использоваться в этом процессе. Но, как считают эксперты, речь идет о новостроях, введенных в эксплуатацию. С помощью расчета криптовалютой, покупатель может быть избавлен от риска недостроя и многих других неприятностей. Так же эксперты акцентируют внимание на том, что биткоины могут заменить целый ряд финансовых инструментов, например фиксацию цен в условных единицах.

Но такой переворот может сильно повлиять на продажи. Ведь только 10 процентов от всех покупателей могут позволить себе оплатить 100 процентов суммы.

На Западе уже зафиксированы случаи, когда объекты недвижимости предлагается купить за биткоины.

В целом уровень популярности биткоинов на рынке недвижимости на сегодняшний день крайне мал. Но учитывая потенциал и перспективы данной криптовалюты, в будущем существенно может повыситься её востребованность, в том числе в сфере недвижимости.