Земля с молотка!

Парламент упорядочил продажу земельных участков в порядке аукциона

 Отсутствие правового поля продажи земельных участков через аукционы многие годы заставляло органы местного самоуправления искать решение этой проблемы в рамках своей компетенции. Горсоветы на свое усмотрение устанавливали порядок продажи коммунальных земель на открытых торгах, а многочисленные судебные разбирательства красноречиво свидетельствовали, что подобные торги не имеют под собой законодательной почвы.

 И вот 5 июля 2012 г. ВР приняла во втором чтении законопроект №10231-3 о внесении изменений в Земельный кодекс (относительно порядка проведения земельных торгов в форме аукциона). Документ предоставляет право государственной и местной власти продавать и сдавать в аренду земли, находящиеся в государственной и коммунальной собственности.

Участвовать могут все

Согласно ст. 135 ЗКУ, торги проводятся в форме аукциона, по результатам проведения которого заключается договор купли-продажи, аренды, суперфиции, эмфитевзиса земельного участка с участником земельных торгов, предложившим за него наивысшую цену. Организатором земельных торгов может быть физическое или юридическое лицо, орган исполнительной власти, ВР, Совет министров АРК, органы местного самоуправления, государственный орган приватизации. Исполнителем земельных торгов является субъект хозяйствования, который имеет лицензию на проведение таких торгов и заключил с организатором соответствующий договор. Участником земельных торгов может быть как физическое, так и юридическое лицо. Для этого необходимо подать исполнителю соответствующие документы, оплатить регистрационный и гарантийный взносы и зарегистрироваться в книге регистрации участников земельных торгов.

Продажа земельных участков государственной или коммунальной собственности или прав на них на земельных торгах осуществляется по решению органов государственной власти. В таком решении обязательно указываются: перечень земельных участков, предлагаемых к продаже; стартовая цена лота; срок и другие условия пользования земельным участком; лицо, уполномоченное организатором торгов на заключение договора купли-продажи земельного участка.

Вознаграждение организатором исполнителя за проделанную работу устанавливается в размере 5% цены купли-продажи земельного участка или 50% годовой платы за пользование земельным участком (в случае продажи прав на земельный участок), но не более 3500 НМДГ за каждый лот.

Размер регистрационного взноса определяется исполнителем, но при этом не может превышать 50% размера минимальной заработной платы на дату публикации объявления о проведении аукциона.

Гарантийный взнос по лоту составляет 10% стартовой цены продажи земельного участка или стартового размера годовой платы за пользование земельным участком (в случае продажи прав на участок). Регистрационный и гарантийный взносы платятся участниками земельных торгов на отдельные банковские счета исполнителя земельных торгов. Оплаченные суммы этих взносов возвращаются участникам торгов, которые не были признаны победителями, в течение трех банковских дней со дня проведения земельных торгов.

А как отбирать будут?

Возникает закономерный вопрос, каким образом будет происходить отбор земельных участков и подготовка лотов для продажи на торгах?

Этот вопрос регулирует ст. 136 ЗКУ. Согласно этой норме, организатор определяет земельные участки государственной или коммунальной собственности, которые предлагаются к продаже на земельных торгах, или земельные участки, право на которые предлагается к продаже отдельными лотами. Следует отметить, что вносить в этот перечень назначенные под застройку земельные участки без учета результатов общественного обсуждения запрещается. Отбор земельных участков, в т. ч. с расположенными на них объектами недвижимого имущества государственной или коммунальной собственности, осуществляется на основании утвержденной градостроительной документации и документации по землеустройству. Немаловажно, что при отборе участков учитываются результаты маркетинговых исследований, инвестиционная привлекательность участков, обращения граждан и юридических лиц о намерениях застройки.

Подготовка лотов к продаже земельных участков госсобственности или прав на них осуществляется за счет средств госбюджета, а коммунальной собственности – за счет средств соответствующих местных бюджетов.

СМИ допускаются

Исходя из ст. 137 ЗКУ, организатор земельных торгов не позже 10 рабочих дней после подписания договора о проведении аукциона передает документы и материалы на лот, а исполнитель принимает их. Исполнитель не позже трех рабочих дней после получения документов публикует в печатных СМИ и на официальном веб-сайте центрального органа исполнительной власти по вопросам земельных ресурсов объявление с указанием даты проведения аукциона и перечня лотов.

В объявлении должны быть указаны: организатор земельных торгов; место расположения, площадь земельного участка и его кадастровый номер; целевое назначение; условия продажи и стартовая цена; условия и ограничения застройки; сумма регистрационного и гарантийного взносов, порядок их уплаты. Аукцион проводится не раньше 30 дней и не позже 90 дней после обнародования такого объявления.

Желающие принять участие в аукционе подают исполнителю заявление (не позже чем за 3 рабочих дня до проведения аукциона); выдержку из Единого государственного реестра юридических лиц и физических лиц-предпринимателей или идентификационный код; документы, подтверждающие уплату регистрационного и гарантийного взносов. После регистрации участнику выдаются входной билет, информационная карточка на лот и карточка участника (с указанием на обратной стороне условий проведения аукциона).

Законодатель обеспечил прозрачность и общедоступность земельных торгов, разрешив присутствовать на них СМИ и общественным организациям, осуществляя при этом звукозапись и видеосъемку процесса проведения торгов.

Лицам, которые не являются участниками аукциона по конкретному лоту, запрещается вмешиваться в торги и совершать действия, направленные на преднамеренное создание препятствий для проведения аукциона (передвигаться по залу, громко разговаривать, отвлекать внимание участников и пр.).

Протокол в обязательном порядке

Лот выставляется на аукционе при наличии не менее двух участников. Если в течение трех минут после трехкратного объявления стартовой цены никто из участников не выразил желания приобрести его по объявленной цене, лот снимается с продажи на этом аукционе. Если же о готовности приобрести лот по стартовой цене известили не менее двух участников, стартовая цена увеличивается на шаг аукциона с последовательным увеличением цены. Шаг аукциона устанавливается организатором в размере до 5% стартовой цены лота (в случае продажи земельного участка) или до 0,5% стартовой платы за пользование участком (в случае продажи права на него). Участникам, которые отказались приобрести лот по стартовой цене, гарантийные взносы не возвращаются.

В случае, если после объявления предложенной цены несколько участников одновременно поднимают свои таблички с номерами (принятие предложения цены без голоса), лицитатор называет новую цену, увеличенную на шаг аукциона, не объявляя номера участников, до того момента, пока кто-то из них не объявит свою цену или лицитатор не определит, какой из участников во время очередного увеличения цены поднял табличку первым. В процессе проведения аукциона исполнитель ведет протокол, в котором отмечаются: номер лота, стартовая цена и цена продажи лота, предложения участников, информация о победителе и номерах счетов, на которые он должен внести средства за приобретенный лот. В случае необходимости в протокол может быть внесена и другая информация. Аукцион считается закончившимся после подписания протокола аукциона.

Оформляем, заверяем, регистрируем

Договор купли-продажи земельного участка между организатором и победителем аукциона заключается непосредственно в день проведения аукциона. В случае приобретения победителем нескольких лотов договор заключается отдельно на каждый из них. Заключенный договор должен быть нотариально заверен. Для этого нотариусу предоставляется протокол аукциона с информацией о земельном участке, ответственность за достоверность которой возлагается на организатора аукциона. Право на земельный участок, приобретенное по результатам проведения аукциона, подлежит государственной регистрации в порядке, определенном законом. Согласно ст. 138 ЗКУ, аукцион считается состоявшимся после заключения договора купли-продажи, аренды, суперфиции или эмфитевзиса земельного участка.

Если к организатору земельных торгов поступают документы, которые влекут за собой внесение изменений в землеустроительную и землеоценочную документацию на земельный участок, подлежащий продаже, организатор принимает решение об отмене аукциона. В таком случае он в 10-дневный срок после принятия решения об отказе от проведения аукциона возмещает исполнителю расходы на подготовку к нему, а исполнитель возвращает участникам уплаченные ими регистрационные и гарантийные взносы не позже пяти банковских дней после даты отмены.

Не позже 5 рабочих дней после проведения аукциона организатор публикует в печатных СМИ и размещает на официальном веб-сайте центрального органа исполнительной власти по вопросам земельных ресурсов сообщение о результатах аукциона.

Аукцион считается не состоявшимся в случае отсутствия участников или наличия только одного участника (кроме проведения повторного аукциона); если ни один из участников не предложил цену выше, чем стартовая цена лота; если победитель отказался от подписания протокола с указанием результатов аукциона.

Татьяна Пашковская,

«Судебно-юридическая газета»