О недобросовестной конкуренции в сфере строительства (на примере правового анализа деятельности застройщиков Ирпеня Киевской области)

Заоблачные цены на киевскую недвижимость – набившая оскомину тема. И сколько бы об этом ни говорили (как народ, так и представители власти), воз, как говорится, и ныне там. Кто виноват и что с этим делать – вопросы в наше время неактуальные. А вот проблема на злобу дня: куда деваться молодой столичной семье с разнополыми детьми из однокомнатной квартирки гостиничного типа? Для уверенного пользователя всемирной паутины ответ очевиден: в пригород – Бучу, Вышгород или Ирпень. Тут за те же деньги можно купить себе двушку улучшенной планировки с уютным холлом. До Киева – максимум час езды. Да и воздух свежий, тишина, покой. Этаж тоже подходящий – четвертый. И, наконец, самое главное – недостающую сумму можно заплатить в рассрочку..,

Однако не все так безоблачно, как может показаться на первый взгляд. В том, что скрывается за низкими ценами на ирпенское жилье, разбиралась «Судебно-юридическая газета».

Конфликт интересов

Итак, одним из лидеров продаж на рынке недвижимости Ирпеня является компания «Созидатель XXI век». На пятки ей наступает не менее востребованное предприятие «ГарантЖитло». При просмотре объявлений сразу бросается в глаза разница в себестоимости 1 кв. м в прейскурантах этих двух «китов» строительного бизнеса – порядка $100–150 в пользу «Созидателя», но он все равно сохраняет за собой первое место. Почему так и зачем платить больше? Мы решили не ходить вокруг да около, а задать этот вопрос менеджеру по продажам «Созидателя» Петру Тулюпе. Однако он нам помочь не смог, так как накануне был избит до потери сознания при выходе из дома, о чем, помимо справки, свидетельствуют множественные гематомы. Врачи говорят, дело чудом обошлось без переломов. «Какие-то отморозки решили отработать на мне удар», – отшутился менеджер в ответ на расспросы. На том можно было и порешить, если бы вскоре г-н Тулюпа не получил СМС с «пояснениями» от неизвестных «доброжелателей». Отправитель заботливо интересовался здоровьем менеджера и заявлял, что утренний инцидент является закономерным следствием неосторожных слов Тулюпы в поддержку… собственного (!) начальника отдела продаж Вячеслава Федяева. Кстати, в том же СМС автор передавал Федяеву привет, который обещал быть еще крепче «приветствия», доставшегося Тулюпе. «А ты возьмись за голову, иначе в следующий раз нечем думать будет», – советовал неизвестный избитому менеджеру.

И хотя умышленное причинение легких телесных повреждений здесь не столько налицо, сколько на другие болевые точки, ст. 125 Уголовного кодекса по-прежнему актуальна: злоумышленников ждут исправительные работы на срок до одного года. Вопрос в данном случае лишь в том, как быстро проведут следствие работники органов внутренних дел. Тем временем, пока идет следствие, дирекция «Созидателя» решила провести свое небольшое внутреннее расследование и пришла к банальному выводу: имеет место запугивание со стороны конкурентов. Более того, этих самых конкурентов, в общем-то, и искать особо не надо – на соседних площадках строительство ведет лишь упомянутая выше «ГарантЖитло». На чем же основываются столь серьезные подозрения?

По словам основателя «Созидателя» Романа Дрижденко, на причастность «ГарантЖитла» к нападению может указывать деловая электронная переписка, распечатки которой уже приобщены милицией к делу. Судите сами. Когда «ГарантЖитло» предложили покупателям рассрочку на два года, менеджеры «Созидателя» встрепенулись и стали активно расспрашивать руководство, надо ли как-то реагировать на такую инициативу конкурентов? Начальник отдела успокоил подчиненных тем, что покупатель сам сделает выбор. При этом в качестве аргументации приводилась статистика, из которой сами собой напрашивались выводы: 1) «Созидатель» сдает жилье в разумные сроки, так как обладает собственным капиталом, а покупатели квартир от «ГарантЖитла» выступают инвесторами своих же (в будущем) квадратных метров; 2) клиенты «Созидателя» заселяются в свои квартиры в течение года, а у «ГарантЖитла» два года уходит только на сбор средств, и затем (в лучшем случае) еще год на стройку. В общем «продажникам» было рекомендовано не паниковать, а продолжать заниматься привычным делом. Однако каким-то загадочным образом эти нехитрые аргументы, изложенные г-ном Федяевым во внутренней (!) переписке, материализовались на одном из тематических сайтов. В результате «ГарантЖитло» выдвинуло «Созидателю» претензии в недобросовестной конкуренции.

Когда Р. Дрижденко, крайне удивленный такой утечкой информации, захотел провести собственное расследование, ему даже не указали интернет-ресурс, на котором якобы было размещено письмо Федяева. Отказ мотивировали тем, что сообщения подобного рода модератор тотчас удаляет. В то же время руководство «ГарантЖитло» предложило «Созидателю» отказаться в порядке компенсации за подмоченную репутацию от материальных притязаний на четыре спорных земельных участка, которые когда-то должны были быть освоены «Созидателем» и «ГарантЖитло» на паритетных началах. «Мы планировали совместный проект, – пояснили нам в «Созидателе». – Это была быстрая сделка, поэтому подписание договора пришлось отложить, а часть земли – четыре участка – оформить на потенциальных партнеров. И вот когда мы были готовы приступить к сотрудничеству на совместном объекте, представители «ГарантЖитло» стали искать причины, чтобы дать задний ход. За землю они обещали со временем расплатиться». Исходя из последних событий, можно предположить, что с оплатой вряд ли сложится.

Комментарии клиентов

Примечательно, но со стороны «Созидателя» никто и не думал портить репутацию «ГарантЖитла», финансовые трудности которого и так очевидны. Долгострои на ул. Чехова, 1, 4, 6, ул. К.Маркса, 2 и ул. 10 линия, 4-а и 13-г лучше цифр и отчетов говорят о прискорбном положении дел компании. При таких обстоятельствах решительно непонятно, о каком нарушении со стороны «Созидателя» идет речь, если законодательство трактует недобросовестную конкуренцию как распространение заведомо ложной информации, дискредитирующей конкурента, а информация Федяева в данном случае реалиям соответствовала?

«Больше всего интересно другое: квартиры в Г* все проданы, а они говорят, что денег нет. Вопрос следующий: на какие цели потрачены наши деньги и как они собираются достраивать начатые и незавершенные объекты?» – читаем в отзывах на интернет-форумах (в частности, на www.realt.ua). А вот исчерпывающий комментарий относительно сдачи домов в эксплуатацию и документального урегулирования права собственности жильцов: «Дом на Мечникова, которым Г* всем хвастается, и тот без документов. Я разговаривала с людьми из этого дома, они сказали мне: газ у нас есть, а документов нет. Истина заключается в том, что Г* на мое заявление, написанное в декабре 2010 г., отреагировал в конце января 2011 г. и провел мне воду в квартиру, чтобы я не носила ее из подвала на третий этаж и не писала о них так плохо на форуме. За это они попросили меня написать благодарность президенту компании ГЖ (советник президента компании. – прим. авт.). Мне не жалко, я написала. Сам Виш-в пообещал мне, что следующим этапом будет газ, который нам подключат в феврале-марте 2011 г. И тут я не выдержала. Не люблю, когда мне смотрят в глаза и врут, даже пожилые люди. Тем более, на собрании 21 мая Виш-в всем инвесторам пообещал, что с 15 июня точно будет газ у всех на Чехова, 4, расписался в протоколе собрания. И не сделал… Как можно им дальше верить?»

Безусловно, эта выдержка из интернет-общения не имеет никакой доказательной базы, поэтому мы специально заменили имена собственные на спецсимволы, однако читатель понимает, о какой фирме идет речь. В таком случае позвольте задать вопрос: о какой репутации (пока берем во внимание исключительно сеть Интернет) идет речь?

Хотели, как лучше, получилось как всегда

– Вы поймите, на стройке всегда есть, к чему придраться, – объяснил нам Р. Дрижденко. – Превышение проектной и непроектной площади, несоответствие генеральному плану – самые распространенные нарушения. А о каком соответствии генеральному плану может идти речь, если в Ирпене он как таковой отсутствует? Мы специально стараемся выбирать такие места, чтобы нормы при всем желании сложно было нарушить. На Октябрьской, например, удачное место.

– Это там, где облпрокуратура подняла вопрос о вырубке деревьев, и экологическая инспекция исследует уничтожение сосен?

– Да, говорят, мы лес вырубаем. Но ведь земля, где ведется строительство, – это частная собственность, приобретенная на вторичном рынке. А согласно п. 11 Постановления Кабинета министров №1045 от 01.08.2006, восстанавливающую стоимость за зеленые насаждения должен платить первый хозяин, а не я. Однако я не стал заострять на этом внимание, поскольку знал, что в бюджете города отчаянно не хватает средств, и заплатил восстанавливающую стоимость леса. Вот только мне все равно вменяют это в вину: мол, да, заплатил, но мало…

К слову, «Созидатель» никогда не скупился на нужды города: 100 тыс. грн было выделено на ремонт горбольницы, 200 тыс. грн – на замену коллектора, детская площадка и стоянка, расточительно украсившие 10 линию рядом с одной-единственной новостройкой. Список добрых дел, может, и скромный, но тот же «ГарантЖитло» и таким не может похвастаться. И ведь что странно: вырубка леса на объекте конкурентов экологическую инспекцию не особо волнует, хоть обеспокоенные жильцы куда только не писали – и местным властям, и в МЧС, и в управление градостроительства, архитектуры и развития инфраструктуры, и в Государственное агентство лесных ресурсов Украины.

Дискриминация со стороны властей

Впрочем, в отношении «Созидателя» конкуренты не ограничились запугиванием. Куда более серьезной преградой оказываются бюрократические проволочки со стороны некоторых местных чиновников. В частности, в разгар строительства дома на ул. Октябрьской вдруг стало известно, что рядом планируется постройка дома для «афганцев». Это может повлечь (а именно этого и добиваются конкуренты) значительные временные и финансовые затраты, поскольку нужно будет менять документацию, вносить коррективы в возводимый объект.

– Когда мы брались за проект, то предварительно согласовывали его с главным архитектором М. Копачем. Неужели нельзя было сказать о «соседях» раньше – до того, как мы через исполком проплатили составление детального плана в «Днипромисто»? – удивляются руководители «Созидателя».

Попытки договориться с «афганцами» пока ни к чему не привели (и это при том, что застройщики «Созидателя» предложили «соседям» обмен – землю в частной собственности вместо аренды, которую предлагает город!): «Складывается впечатление, что с ними кто-то хорошо пообщался, – поделились подозрениями в «Созидателе». – Мы не знаем, что там у них по срокам – они еще даже не оградили участок». Очевидно, логичнее было бы ветеранам подстроиться под уже начатую стройку, а не наоборот, однако не тут-то было.

Говоря о давлении со стороны властей, нельзя не упомянуть и о повышенном внимании к «Созидателю» со стороны двух архитектурных комиссий Ирпеня (одна постоянная, другая временная). И вот что интересно: в состав постоянной комиссии входит президент «ГарантЖитла», с которым «Созидатель» не поделил злополучные земельные участки, а в состав временной – некто Константин Урбановский, глава местной Ассоциации застройщиков, в которую Р. Дрижденко не вошел, усмотрев в таком сообществе попытку монополизировать рынок.

И напоследок еще одна небольшая деталь – главный архитектор, постоянно меняющий свое решение в отношении проекта «Созидателя», является бывшим сотрудником «ГарантЖитла».

Постскриптум

Специально для правоохранительных органов напомним, что, согласно действующему антимонопольному законодательству (ст. 20 ЗУ «Об ограничении монополизма»), деятельность упомянутых в статье должностных лиц и учреждений подпадает под определение дискриминации предпринимателей органами власти и управления, которая влечет наложение штрафа в размере от 15 НМДГ (ст. 166-3 КоАП). Что же касается предполагаемых действий сотрудников «ГарантЖитла» (если они подтвердятся соответствующими выводами правоохранительных органов) – здесь можно усмотреть и демпинг, и сбор коммерческой информации (внутренняя переписка), и – уж точно – «конкурентные действия, противоречащие честным обычаям». За такое как минимум положена компенсация в размере 5% дохода от реализации продукции нарушителя за последний отчетный год (ст. 21 ЗУ «О защите от недобросовестной конкуренции»). Вот только исчерпывающие доказательства – увы! – добыть крайне сложно.

«Судебно-юридическая газета» обращается к органам прокурорского надзора с убедительной просьбой производить проверки не только там, где закон чтят, но и там, где действительно нарушаются права и законные интересы граждан, так как в результате спровоцированных проверок страдают невинные люди.

Катерина Бутовченко,

«Судебно-юридическая газета»