Юридические тонкости заключения договора аренды

На сегодняшний день в больших городах, в т. ч. столице, одним из самых распространенных договоров является договор аренды жилья. Несмотря на это, практика показывает, что ни арендатор, ни арендодатель толком не представляют, что в этом договоре должно быть отображено. Функции составления такого важного документа обычно берут на себя риэлторы, мало разбирающиеся в юридических тонкостях договорных отношений. Да и в договоре на одну страницу, который брокеры готовят, у арендодателя обычно куча прав, а у арендатора – лишь обязанности вести себя настолько хорошо, чтобы не быть изгнанным из жилища в любой зимний день. Какие существенные условия договора найма жилья должны содержаться в документе, на каких основаниях в него могут быть внесены изменения и какова практика его расторжения? Ответы на эти вопросы мы сегодня дадим нашим читателям.

Содержание договора аренды

Правоотношениям найма жилья посвящена отдельная глава 59 «Найм (аренда) жилья» Гражданского кодекса. В соответствии со ст. 810 ГК, согласно договору найма (аренды) жилья, одна сторона – собственник передает или обязуется передать другой стороне (нанимателю) жилье для проживания в нем на определенный срок за плату. Этот договор является двусторонним, поскольку порождает права и обязанности как для арендатора, так и для арендодателя. Причем он может быть реальным (заключенным по факту передачи ключей от квартиры) и консенсуальным (с момента подписания договора). Кроме того, договор является возмездным, поскольку редко предусматривает бесплатность проживания и бескорыстность со стороны арендодателя. Размер арендной платы в этом договоре обязательно должен быть зафиксирован, и в одностороннем порядке изменен он быть не может. Четко должен быть предусмотрен и порядок внесения арендной платы, поскольку на практике применяется как предоплата (и чаще всего случается именно так), так и постоплата за фактически прожитое время. Арендная плата обычно устанавливается за один месяц.

При передаче страховой суммы будьте внимательны

В столице арендодатели любят еще «снять» с несчастного арендатора так называемую страховую сумму. Под этим платежом понимается либо плата за последний месяц, либо сумма, в рамках которой будет осуществлено возмещение за возможный вред, нанесенный имуществу арендодателя по вине арендатора. Порядок использования и возврата этой суммы лучше также предусмотреть в договоре.

В частности, внеся пункт примерно следующего содержания:

1. Страховая сумма в размере месячной арендной платы (сумма прописью) является платой за последний месяц проживания – указать месяц и год, если договор срочный, или (если договор бессрочный) уточнить: «при условии, что стороны договорились о расторжении договора за 30 дней».

2. В случае порчи имущества арендодателя по вине арендатора страховая сумма полностью либо частично, в размере, пропорциональном размеру нанесенного прямого действительного ущерба, не возвращается арендодателем арендатору.

3. По договоренности сторон страховая сумма может быть возвращена арендатору в момент расторжения договора при условии внесения арендатором арендной платы за последний месяц.

Если срок не указан, договор заключается на 5 лет

Кстати, отдельного внимания заслуживает положение о сроке найма. Обычно договор аренды является срочным. Если срок в договоре не указан, согласно ст. 821 ГК он считается заключенным на 5 лет. Если договор заключен на срок до одного года, он считается краткосрочным, и на него не распространяются положения ст.ст. 816, 818, 822-824 Гражданского кодекса.

В частности, на краткосрочный договор не распространяется норма о преимущественном праве нанимателя на заключение договора на новый срок. В принципе, закон признает таковое, однако для этого не позднее чем за три месяца до истечения срока действующего договора наниматель обязан предложить арендодателю заключить договор на тех же или иных условиях. То же должен сделать и наймодатель – за три месяца предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем в течение не менее одного года. Если же наймодатель этого сделает, а наниматель захочет продолжать снимать его квартиру, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок. Ну, а если наймодатель попросту обманет нанимателя, сказав, что не собирается сдавать жилье в течение года, а сам возьмет да сдаст кому-то, наниматель вправе требовать признания недействительным договора, заключенного наймодателем с другим лицом, и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.

Форма договора: к нотариусу идти не обязательно

Согласно ст. 811 ГК, договор найма жилья заключается в простой письменной форме. Но не стоит забывать, что, согласно ст. 220 ГК, сделка, заключенная в письменной форме, подлежит нотариальному удостоверению в случаях, установленных законом. До 1 января 2011 г., если кто-то не знает, договор аренды жилья подлежал обязательному нотариальному удостоверению согласно пп. 9.1.4 ЗУ «О налоге с доходов физических лиц».

Теперь же анализ положений пп. 170.1.5 Налогового кодекса дает основание сделать вывод, что есть два варианта: либо простая письменная форма, либо нотариальное удостоверение. В первом случае ответственность за уплату подоходного налога, если арендодатель – физическое лицо, не являющееся субъектом предпринимательской деятельности, лежит на самом арендодателе. Во втором его налоговым агентом является нотариус, который, согласно пп. «б» пп. 170.1.5, должен направить соответствующее уведомление в органы налоговой службы по налоговому адресу плательщика налогов (арендодателя) в день удостоверения договора аренды.

Права и обязанности

Предметом договора найма жилья является жилье: квартира или ее часть, жилой дом или его часть. Оно должно быть приспособлено для постоянного проживания в нем, т. е. быть благоустроенным по отношению к условиям этого населенного пункта, соответствовать санитарным и техническим требованиям. Таковы требования другого нормативного акта, более подробно регулирующего вопросы найма жилья, – Жилищного кодекса.

Арендодателю необходимо принимать во внимание права и обязанности нанимателя. В первую очередь, наниматель обязан использовать жилье лишь для проживания в нем, обеспечивать сохранность жилья, поддерживать его в надлежащем состоянии, а также своевременно вносить плату за пользование им. При этом наниматель не имеет права проводить переоборудование и реконструкцию жилья без согласия наймодателя.

Расторжение договора найма жилья

Согласно ст. 825 ГК, наниматель жилья имеет право при согласии других лиц, которые постоянно проживают вместе с ним, в любое время отказаться от договора найма, предупредив об этом наймодателя в письменном виде за три месяца. Если наниматель освободил жилище без предупреждения, наймодатель имеет право требовать от него плату за пользование жильем за эти три месяца, если докажет, что он не мог заключить договор найма жилья на таких же условиях с другим лицом. Но речь в данном случае идет о только о долгосрочной аренде – в срочных договорах обычно предусмотрена обязанность предупреждать о досрочном расторжении договора за месяц. Для этого и существует так называемая страховая сумма. И если наниматель просто съезжает без предупреждения, арендодатель оставляет эту сумму себе, имея возможность искать новых квартирантов в течение месяца.

Отказаться от договора найма в любое время наниматель имеет право, если жилье стало непригодным для постоянного проживания в нем. Кроме того, договор найма может быть расторгнут по решению суда по требованию наймодателя в случае: 1) невнесения нанимателем платы за жилье за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме (т. е. до года) – более двух раз; 2) разрушения или порчи жилья нанимателем или другими лицами, за действия которых он отвечает. По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более одного года для восстановления состояния жилья. Если в течение срока, определенного судом, наниматель не устранит допущенных нарушений, суд на основании повторного иска наймодателя выносит решение о расторжении договора найма жилья. По просьбе нанимателя суд может отсрочить выполнение решения не более чем на один год.

Особые условия расторжения предусмотрены ГК в отношении найма части дома, квартиры, комнаты (части комнаты) – такой договор может быть расторгнут по требованию наймодателя в случае необходимости использования жилья для проживания его самого и членов его семьи. Однако в этом случае хозяин квартиры должен предупредить нанимателя о расторжении договора не позднее, чем за два месяца.

Если наниматель или другие лица, за действия которых он отвечает, используют жилье не по назначению или систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения этих нарушений. Если нарушения продолжаются и после предупреждения, наймодатель также имеет право требовать досрочного расторжения договора.

 Анна Воеводина, специально для

«Судебно-юридической газеты»