Верховная Рада собирается «уменьшить стоимость жилья для граждан» путем изменений в Налоговый кодекс

Как известно, недавно, 15 августа, Верховная Рада приняла в целом как закон законопроект «О гарантировании вещных прав на объекты недвижимого имущества, которые будут сооружены в будущем 5091 (который был внесен еще 17.02.2021 года).

Как отметила его соавтор, глава партии «Слуга народа» Елена Шуляк, «отныне застройщик не сможет продавать квартиры, не имея разрешительных документов и всех условий для достройки объекта». «Продажа невозможна, если каждая квартира в многоквартирном доме не зарегистрирована как отдельный объект имущественных прав, а зарегистрировать ее в Минюсте можно только при наличии разрешительной документации. Кроме того, застройщик должен раскрывать информацию о том, сколько квартир в доме уже проданы», – отметила она.

Также в законопроект вводится еще один предохранитель от недобросовестных застройщиков.

«Раньше была достаточно распространена схема, когда нежилые помещения в доме продавали в качестве жилья, а одну большую квартиру превращали в несколько маленьких и продавали в таком виде. Сейчас, когда все объекты будут зарегистрированы, эта схема станет невозможной», – заверила Шуляк.

Она подчеркнула, что законопроект вводит четкие правила, когда инвестор имеет право расторгнуть невыгодный ему договор с застройщиком. Например, когда продавец без предупреждения изменяет технические характеристики квартиры или более чем на 6 месяцев нарушает срок сдачи дома в эксплуатацию.

«Есть и еще одно важное новшество: договоры первой продажи должны закреплять обязательства застройщика подключить дом к инженерным сетям на постоянной основе, раньше с этим были огромные проблемы, и надо наконец-то обезопасить покупателей новых квартир от неприятных сюрпризов в виде отсутствия воды или света», - убеждена Шуляк.

В то же время Главное юридическое управление ВР выразило существенные возражения к этому проекту.

«Эффективное гарантирование государством прав на объекты незавершенного строительства и будущие объекты недвижимости (в случае создания объекта недвижимости) может быть осуществлено только в случае, если на законодательном уровне будет предусматриваться механизм страхования ответственности застройщика (с учетом инфляционных потерь) относительно будущего объекта строительства в пользу покупателя.

В таком случае покупатель будущего объекта недвижимости будет уверен, что в случае незавершения строительства он получит возмещение вложенных в такое строительство средств, а значит, и его права будут защищены. В то же время учитывая, что законопроект не предусматривает такого механизма, констатируем о наличии концептуального недостатка законопроекта, который не позволит обеспечить эффективное гарантирование государством прав на объекты незавершенного строительства и будущие объекты недвижимости (в случае создания объекта недвижимости), а следовательно, и защиты этих прав», – подчеркнули эксперты в заключении.

Теперь же в Раде зарегистрирован еще один законопроект «О внесении изменений в Налоговый кодекс Украины относительно налогообложения операций с объектами недвижимого имущества, которые будут построены в будущем» 7683, который связан с принятым законом, и автором которого тоже является Елена Шуляк.

«На сегодняшний день операции по поставке недвижимости, созданной путем строительства, в целом подпадают под налогообложение НДС, кроме сделок с жилой недвижимостью, последующих за первой поставкой. Впрочем, применение НДС увеличивает стоимость жилья для граждан, тем самым снижая спрос на рынке недвижимости.

Традиционно НДС рассматривается, в том числе, как средство изъятия части средств с рынка для предотвращения его перегрева, уменьшения платежеспособного спроса, направленного на "потребление". Для Украины же говорить о перенасыщенности рынка жилья оснований нет, в частности, учитывая один из самых низких в Европе показателей обеспечения жильем на человека. Поэтому задача изымать деньги с этого рынка с целью его охлаждения очевидно не стоит. Поскольку желаемый социальный стандарт обеспеченности жильем (до уровня Европы в среднем) не достигнут, то очевидно не выполнена и социальная задача государства, зафиксированная в Конституции Украины относительно обеспечения граждан жильем на должном уровне.

Выполнению этой задачи способствовало бы уменьшение стоимости жилья для граждан, в частности, путем уменьшения налоговой нагрузки на его создание, в том числе освобождением "первой поставки" нового жилья от налогообложения НДС при введении жилья на рынок.

Такого рода изменения – освобождение таких поставок от НДС – также в значительной степени снизят риски возможного мошенничества по НДС в этой сфере (речь идет о случаях искусственного создания застройщиками дополнительных расходов по НДС с целью увеличения суммы налогового кредита), поскольку весь входящий НДС в результате будет включаться в себестоимость объекта строительства.

На сегодняшний день строительство новой жилой недвижимости в значительной степени обеспечивается за счет привлечения средств.

Но из-за отсутствия четкого и понятного регулирования осуществления инвестиций в строящиеся объекты (в том числе операций дальнейшей купли-продажи таких объектов до этапа завершения и ввода их в эксплуатацию), на практике используются различные схемы, которые могут быть достаточно рискованными для инвесторов, что в определенной степени умеряет потенциально возможные инвестиции в эту отрасль от населения.

Как свидетельствует практика, в большинстве случаев застройщики предлагают следующие варианты документального оформления инвестиции в объект строительства:

• договор купли-продажи имущественных прав;
• инвестиционный договор;
• договор об уплате паевых взносов и участии в строительном кооперативе;
• предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества.

Однако следует отметить, что указанные инструменты не обеспечивают права инвесторов от так называемой «двойной продажи», эффективным методом противодействия чему может быть введение в гражданский оборот нового концепта «будущий объект недвижимости» с последующей формализацией перехода правовых титулов к нему путем регистрации в Государственном реестре вещных прав.

В то же время, такие изменения в Гражданский кодекс Украины требуют соответствующего правого урегулирования налогообложения операций с такими новыми объектами гражданского оборота», - отмечают авторы.

Проектом Закона в частности предлагается:

Установить кассовый метод для застройщиков и девелоперов по определению налоговых обязательств относительно НДС по операциям с объектами недвижимого имущества, которые будут построены в будущем. При этом не подлежит бюджетному возмещению сумма отрицательного значения, в расчет которой включены суммы налога, уплаченные получателем товаров/услуг в предыдущих и отчетном налоговых периодах поставщикам товаров/услуг, которые использованы или будут использованы в операциях по первой поставке жилья. Суммы такого отрицательного значения будут зачисляться в состав налогового кредита следующего отчетного (налогового) периода до полного погашения налоговыми обязательствами.

Уточнить, что под активами института совместного инвестирования понимается только сформированная (оплаченная) за счет средств совместного инвестирования совокупность активов, предусмотренных законами и нормативными правовыми актами Национальной комиссии по ценным бумагам и фондовому рынку.

Включить в список операций по «первой поставке жилья» также операции по купле-продаже неделимого жилого объекта незавершенного строительства/будущего объекта жилой недвижимости.

Установить порядок налогообложения налогом на доходы физических лиц дохода от операций с неделимым объектом незавершенного строительства/будущим объектом недвижимости, раздельным объектом незавершенного строительства и с уступки прав требования по договору купли-продажи неделимого объекта незавершенного строительства/будущего недвижимости, в отношении которого уплачена частично цена и зарегистрировано обременение вещных прав в пользу покупателя. В частности, определено, что указанный доход облагается налогом по ставке 18 % и одновременно может быть уменьшен на документально подтвержденные расходы.

Ниже приводим сравнительную таблицу.

Автор: Наталья Мамченко

Подписывайтесь на наш telegram-канал t.me/sudua и на Twitter, а также на нашу страницу в Facebook и в Instagram, чтобы быть в курсе самых важных событий.