Земельні торги в умовах воєнного стану: роз’яснення Мінагрополітики

Прийнятий наприкінці березня Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо створення умов для забезпечення продовольчої безпеки в умовах воєнного стану» (законопроект 7178), який набув чинності 7 квітня 2022 р. передбачає, серед іншого, спрощений порядок передачі в оренду для ведення товарного сільськогосподарського виробництва земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної та комунальної власності органами влади.

З цього приводу у Мінагрополітики підготували відповідне роз’яснення.

Так, оскільки «довоєнним» земельним законодавством передбачена досить тривала і складна процедура вирішення питань щодо передачі державних і комунальних земель в оренду та оформлення такої передачі (розробка проектів землеустрою, проведення земельних аукціонів тощо), що в умовах воєнного часу країна не може собі дозволити, то Закон призупиняє на період воєнного часу застосування великої кількості таких процедур з метою полегшення та прискорення доступу аграріїв до землі.

В умовах війни для сільського господарства мають бути використані усі доступні землі протягом найближчих декількох тижнів.

Землі державної і комунальної власності, на які поширюється спрощена процедура передачі в оренду.

Спрощена процедура застосовуватимуться до передачі в оренду всіх сільськогосподарських земель державної та комунальної власності, крім тих, що перебувають у постійному користуванні громадян та приватних юридичних осіб, громадських організацій тощо.

Передача зазначених земель в оренду здійснюється з дотриманням відповідних норм Земельного кодексу України, Закону «Про оренду землі» тощо, але з урахуванням вимог зазначеного Закону, які відображені в пункті 27 Розділу Х «Перехідні положення» Земельного кодексу України. Маємо підкреслити, що якщо між нормою Розділу Х «Перехідні положення» Земельного кодексу України та відповідною за змістом нормою основної частини цього Кодексу або нормою іншого закону існує суперечність, то застосуванню підлягає відповідна норма Перехідних положень. Пам’ятайте, що ті норми Перехідних положень будь-якого закону, які суперечать або не співпадають зі змістом аналогічних норм основної частини закону, мають вищу юридичну силу, ніж останні. 

Земельні торги в умовах воєнного стану. За загальним правилом, передбаченим частиною 1 ст. 134 Земельного кодексу України, права на земельні ділянки державної та комунальної власності можуть набуватися виключно на земельних торгах (аукціонах).

Водночас Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо створення умов для забезпечення продовольчої безпеки в умовах воєнного стану» скасував дію цього правила щодо набуття прав на землі сільськогосподарського призначення державної та комунальної власності. 

Згідно з пунктом 27 Розділу Х «Перехідні положення» Земельного кодексу України, земельні торги щодо передачі прав оренди, емфітевзису, суперфіцію щодо земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної, комунальної власності не проводяться.

А земельні ділянки, права оренди, емфітевзису щодо яких були раніше виставлені на земельні торги, але переможець у яких не визначений, підлягають передачі в оренду на умовах, визначених підпунктом 2 цього пункту, тобто, без проведення земельних торгів.

Нарешті, земельні торги щодо набуття права оренди, емфітевзису, суперфіцію щодо земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної, комунальної власності, які були оголошені і не завершені до набрання чинності пунктом 27 Розділу Х «Перехідні положення» Земельного кодексу України, вважаються скасованими. При цьому оголошення нових земельних торгів щодо набуття права оренди, емфітевзису, суперфіцію щодо земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної, комунальної власності забороняється.

Зміст договорів оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної та комунальної власності. Звертаємо увагу, що пунктом 27 Розділу Х «Перехідні положення» Земельного кодексу України вводяться змінені положення щодо порядку укладення договору оренди землі, змісту прав і обов’язків орендодавця та орендаря земель у порівнянні з тими, які передбачені ст.ст. 93, 95, 96, 122, 123 та деякими іншими статтями Земельного кодексу України, а також статтями Закону України «Про оренду землі» тощо. Зокрема, підпункт 2 пункту 27 Розділу Х «Перехідні положення» Земельного кодексу України вводить нові положення щодо умов оренди землі, які підлягають відображенню у договорі оренди землі. Так, цей пункт передбачає, що:

1) строк оренди землі за такими договорами не може перевищувати одного року. Вимоги Земельного кодексу України та Закону України "Про оренду землі" щодо мінімального строку договору оренди землі у 7 років до таких договорів не застосовуються. Водночас якщо договір оренди землі, укладений відповідно до підпункту 2 пункту 27 Розділу Х «Перехідні положення» Земельного кодексу України, закінчився до збирання врожаю, посіяного орендарем на земельній ділянці, орендар має право на збирання такого врожаю з компенсацією ним орендодавцю збитків, спричинених тимчасовим зайняттям земельної ділянки, у розмірі орендної плати за період з дня закінчення строку дії договору оренди до дня закінчення збирання врожаю;

2) розмір орендної плати не може перевищувати 8 відсотків (тобто може бути меншим, але не може бути більшим) нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що визначається від середньої нормативної грошової оцінки одиниці площі ріллі по області, а передачі ділянки в оренду проводиться без проведення земельних торгів.

Крім того, орендар земельної ділянки за таким договором не може мати права на:

• компенсацію власних витрат на поліпшення земельної ділянки;
• поновлення договору оренди землі, укладення договору оренди землі на новий строк з використанням переважного права орендаря;
• передачу земельної ділянки в суборенду;
• встановлення земельного сервітуту;
• зміну угідь земельної ділянки;
• будівництво на земельній ділянці об’єктів нерухомого майна (будівель, споруд);
• закладення на земельній ділянці багаторічних насаджень;
• переважне право на купівлю орендованої земельної ділянки у разі її продажу;
• відчуження, передачу в заставу (іпотеку) права користування земельною ділянкою;
• поділ земельної ділянки, об’єднання її з іншою земельною ділянкою;
• використання для власних потреб наявних на земельній ділянці загальнопоширених корисних копалин, торфу, лісу, водних об'єктів, а також інших корисних властивостей землі;
• зміну цільового призначення земельної ділянки.

Всі ці положення також мають бути відображені у договорах оренди землі, за якими передаються органами влади в оренду для ведення товарного сільськогосподарського виробництва земельні ділянки сільськогосподарського призначення державної та комунальної власності. Цей пункт встановлює і особливі вимоги до форми такого договору: він укладається лише в електронній формі, та засвідчується кваліфікованими електронними підписами орендаря і орендодавця.

Після укладення договору оренди землі його примірник протягом трьох робочих днів має бути надісланий орендодавцем, тобто, органом влади, який передав земельну ділянку в оренду, електронною поштою до центрального органу виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин (або до визначеного ним територіального органу, державного підприємства, що належить до сфери його управління (підпункт є підпункту 2 пункту 27 Розділу Х «Перехідні положення» Земельного кодексу України).

Крім того, договір про передачу органом влади земельної ділянки сільськогосподарського призначення державної та комунальної власності сільськогосподарським товаровиробникам в оренду:

може передбачати передачу в оренду декількох земельних ділянок одним орендодавцем;

не може бути поновлений, укладений на новий строк і припиняється зі спливом строку, на який його укладено, тобто через один рік.

не містить відомостей про кадастровий номер земельної ділянки, яка передається в оренду, якщо кадастровий номер такій ділянці не присвоєно, у договорі оренди такої земельної ділянки кадастровий номер не зазначається.

Формування земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної і комунальної власності. Якщо в оренду передається несформована земельна ділянка, тобто, ділянка, яка не зареєстрована у Державному земельному кадастрі та не має кадастрового номеру, то згідно з пунктом 27 Розділу Х «Перехідні положення» Земельного кодексу України має проводитися її формування, але у спрощеному порядку, відмінному від порядку, закріпленого у ст. 79-1 Земельного кодексу України. Так, спрощене формування земельної ділянки з метою передачі її в оренду здійснюється без внесення відомостей про таку земельну ділянку до Державного земельного кадастру (державної реєстрації) та присвоєння їй кадастрового номера, на підставі технічної документації із землеустрою щодо інвентаризації земель, яка розробляється за рішенням органу, уповноваженого передавати земельну ділянку в оренду, та затверджується таким органом. При цьому на відміну від вимог ст. 57 Закону України «Про землеустрій» (Технічна документація із землеустрою щодо інвентаризації земель), пункт 27 передбачає, що спрощена технічна документація включає лише: пояснювальну записку; матеріали топографо-геодезичних вишукувань; відомості про обчислення площі земельної ділянки; кадастровий план земельної ділянки; перелік обмежень у використанні земельної ділянки; відомості про встановлені межові знаки. До того ж технічна документація із землеустрою щодо інвентаризації земель, яка розробляється відповідно до цього пункту, не може передбачати поділ, об’єднання земельних ділянок. Така технічна документація є обов’язковим додатком до договору оренди землі. Без неї договір не має юридичної сили.

Якщо в оренду передається сформована земельна ділянка, тобто, ділянка, яка має кадастровий номер та чітко визначену площу, що підтверджується відповідним документом (рішенням органу влади про передачу ділянки у власність, технічною документацією, договором оренди, витягом з Державного земельного кадастру про земельну ділянку, який надавався на підтвердження її реєстрації, правовстановлюючим документом на земельну ділянку, виданим до 2013 року, тощо), то її формування з розробкою технічної документації із землеустрою щодо інвентаризації земель не проводиться. До договору оренди такої земельної ділянки додається копія документа, який підтверджує наявність у земельної ділянки кадастрового номера. Всі інші умови передачі в оренду таких земельних ділянок, зазначені у підпункті 2 пункту 27 Розділу X "Перехідні положення" Земельного кодексу України, підлягають застосуванню без змін.

Якщо в оренду передається розташована за межами населених пунктів земельна ділянка сільськогосподарського призначення, яка була передана у комунальну власність на підставі рішення органу виконавчої влади (Держгеокадастру, його територіальних органів) з підписанням акту прийомки-передачі земельної ділянки від органу виконавчої влади до ради відповідної територіальної громади, або ж земельна ділянка перейшла з державної у комунальну власність відповідно до Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вдосконалення системи управління та дерегуляції у сфері земельних відносин», але територіальна громада не зареєструвала у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно право комунальної власності на таку земельну ділянку, то вона передається в оренду радою відповідної територіальної громади як земельна ділянка комунальної власності.

Порядок розробки технічної документації із землеустрою щодо інвентаризації земель. Розробка технічної документації із землеустрою щодо інвентаризації земель може здійснюватися тільки за участю сертифікованого інженера-землевпорядника. З цією метою орган влади, який планує передати земельну ділянку в оренду (орендодавець), має укласти з розробником документації із землеустрою договір на його розробку. Оскільки технічна документація із землеустрою щодо інвентаризації земель розробляється у спрощеному порядку, то строк виконання землевпорядною організацією зобов’язань по її розробці не може бути значним.

Технічна документація із землеустрою щодо інвентаризації земель складається в електронній та паперовій формі та має відповідати положенням нормативно-технічних документів, норм і правил у сфері землеустрою. Забезпечення такої відповідності покладається на виконавця – юридичної особи або фізичної особи-підприємця - сертифікованого інженера-землевпорядника, який розробив технічну документацію, та на органи виконавчої влади та органи місцевого самоврядування, які затверджують зазначену документацію.

Відповідність технічної документації положенням нормативно-технічних документів, норм і правил у сфері землеустрою в електронній формі засвідчується кваліфікованим електронним підписом сертифікованого інженера-землевпорядника, що базується на кваліфікованому сертифікаті електронного підпису, а у паперовій формі – підписом та особистою печаткою сертифікованого інженера-землевпорядника.

Зберігання технічної документації із землеустрою щодо інвентаризації земель. Тимчасове зберігання технічної документації із землеустрою щодо інвентаризації земель, складеної у паперовій та електронній формах, разом із рішенням про її затвердження у період воєнного стану забезпечує орган виконавчої влади, орган місцевого самоврядування, який її затвердив, з наступною передачею до Державного фонду документації із землеустрою та оцінки земель. Технічна документація із землеустрою щодо інвентаризації земель, складена в електронній формі, протягом п’яти днів після її затвердження направляється органом, який її затвердив, електронною поштою до центрального органу виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин (або до визначеного ним територіального органу, державного підприємства, що належить до сфери його управління).

Орендодавці та орендарі земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної та комунальної власності. Згідно з підпунктом 2 пункту 27 Розділу Х «Перехідні положення» Земельного кодексу України, орендодавцями земель сільськогосподарського призначення державної та комунальної власності є органи виконавчої влади та органи місцевого самоврядування.

Водночас в Україні в день вторгнення російських військ, 24 лютого 2022 р., Указом Президента України, схваленим Верховною Радою України, введено воєнний стан, умови якого визначені Законом України «Про правовий режим воєнного стану» та деякими іншими законодавчими актами. Згідно з ст. 4 цього Закону, на територіях, на яких введено воєнний стан, для забезпечення дії Конституції та законів України, забезпечення разом із військовим командуванням запровадження та здійснення заходів правового режиму воєнного стану, оборони, цивільного захисту, громадської безпеки і порядку, охорони прав, свобод і законних інтересів громадян можуть утворюватися тимчасові державні органи – військові адміністрації.

Водночас військові адміністрації не є органами виконавчої влади і мають спеціальний статус. Згідно з ст. 122 Земельного кодексу України, до органів виконавчої влади, які наділені повноваженнями щодо розпорядження землями сільськогосподарського призначення державної власності, належать районні, обласні державні адміністрації, центральний орган виконавчої влади з питань земельних ресурсів у галузі земельних відносин (Держгеокадастр) та його територіальні органи та Кабінет Міністрів України. А розпорядження землями сільськогосподарського призначення комунальної власності територіальних громад покладене Кодексом на органи місцевого самоврядування - сільські, селищні та міські ради відповідних територіальних громад.

Водночас слід зазначити, що згідно з Законом України «Про правовий режим воєнного стану» районні та обласні військові адміністрації створюються на основі відповідних районних і обласних державних адміністрацій, які припиняють свою діяльність. Оскільки військові адміністрації створені у всіх областях і районах України, то державні адміністрації не діють. Отже, орендодавцями земельних ділянок сільськогосподарського призначення, які передаються в оренду за рішенням органів влади, можуть бути: щодо земель державної власності - Держгеокадастр та його територіальні органи, а щодо земель комунальної власності – ради територіальних громад.

Момент виникнення права оренди землі за договорами оренди земель сільськогосподарського призначення державної та комунальної власності. Розроблення технічної документації із землеустрою щодо інвентаризації земель як передумови формування земельної ділянки для передачі її в оренду, а також підписання орендодавцем і орендарем договору оренди землі є важливими етапами на шляху виникнення у орендаря права оренди землі.

Підписуйтесь на наш telegram-канал t.me/sudua та на Youtube Право ТВ, а також на нашу сторінку у Facebook та в Instagram, щоб бути в курсі найважливіших подій.