Перехід права на земельну ділянку при набутті права власності на розташовану на ній нерухомість: Верховна Рада схвалила за основу проект

Як раніше писала «Судово-юридична газета», 2 лютого Верховна Рада прийняла в цілому як закон законопроект № 0850, який передбачає при переході права власності на об'єкт нерухомості автоматичний перехід також і права на земельну ділянку, де розташований об'єкт. Новий закон не передбачав встановлення будь-якої кореляції між розмірами і вартістю придбаного об'єкта нерухомості (житлового будинку, іншої будівлі або споруди) і розмірами, і вартістю земельної ділянки, на якій він розміщений. Цікаво, що сам законопроект був внесений ще в 2015 році.

Народні депутати, зокрема Ігор Фріс, зареєстрували проект постанови про скасування такого рішення Верховної Ради. 0850 так і не був підписаний.

Натомість, Ігор Фріс та інші депутати внесли новий законопроект 5248 «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України (щодо одночасного переходу прав на земельну ділянку у зв`язку з переходом прав на об'єкт нерухомого майна, який на ній розташовано)».  

«Ви в цьому залі проголосували за законопроект 0850 щодо одночасної долі земельної ділянки і нерухомого майна, на якій воно розташоване. Ми заблокували з колегами вказаний законопроект своєю постановою і розробили новий.

Ми пропонуємо, що і земля, і нерухоме майно, що на ній розташовано, мають бути предметом договору купівлі-продажу, дарування або міни. Не може бути землі без будинку, або будинку без землі.

Цей законопроект не стосується регуляції земель сільськогосподарського призначення. Він врегульовує питання права власності на землю, на якій знаходиться нерухоме майно, які мають підлягати реєстрації тільки спільно. В будь-якому разі ми маємо перевіряти, чи земля і будинок не перебувають в іпотеці чи під забороною відчуження, чи є згода подружжя. В 0850 це було упущено, і в цьому законопроекті це виправлено.

Ми відновили норму, згідно з якою в обов’язковому порядку, коли земля є в оренді, а власник відчужує нерухомість, яка на ній розташована (земля під будівництво), новий власник отримує право оренди безакцептно, безспірно, йому не треба звертатися до органів місцевого самоврядування і просити у них, щоб на нього переоформили право оренди.

Комітет підтримав прийняття цього законопроекту за основу і в цілому», - зазначив Ігор Фріс.

17 червня новий законопроект проголосували у першому читанні.

Отже, пропонується встановлення обов’язковості одночасного оформлення прав на земельну ділянку у зв`язку з переходом прав на об'єкт нерухомого майна (житловий будинок, будівлю або споруду), який на ній розташовано, а також зворотній порядок одночасного переходу прав на нерухоме майно у випадку переходу прав на земельну ділянку, на якій розташовано вказане нерухоме майно (житловий будинок, будівля або споруда).

Пропонується уніфікувати вказані правила для переходу прав власності та всіх видів користування земельною ділянкою у випадку переходу права власності або права користування земельною ділянкою (сервітут, суперфіцій, емфітевзис (сільськогосподарські будівлі), постійне користування тощо) у разі набуття права власності на розташовані на такій земельній ділянці об`єкти нерухомого майна (житловий будинок, будівлю або споруду) шляхом внесення змін до статті 120 Земельного кодексу України та статті 377 Цивільного кодексу України.

Одночасно пропонується доповнити ст. 120 Земельного кодексу України новою ч. 14, відповідно до якої визначити, що предметом правочину, який передбачає перехід права власності на об'єкт нерухомого майна (жилий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду або окрему частку у праві спільної власності на такий об'єкт, об’єкт незавершеного будівництва), який розміщений на земельній ділянці (крім земель державної, комунальної власності), що перебуває у власності відчужувача (попереднього власника) об’єкта нерухомого майна, повинна бути також така земельна ділянка (або окрема частка у праві спільної власності на неї). Істотною умовою такого правочину є умова щодо одночасного переходу права власності на таку земельну ділянку (частку у праві спільної власності на неї) від відчужувача до набувача такого об’єкту нерухомого майна (окремої частки у праві власності на неї).

Відповідні зміни також вносяться до статті 377 Цивільного кодексу України, статті 7 Закону України «Про оренду землі».

Головне науково-експертне управління ВР надало свої зауваження на законопроект. Зокрема, вони стосуються редакції ч. 5 ст. 120 ЗК: «у випадках та порядку, які визначені частинами першою – третьою цієї статті, документи, що підтверджують набуття права власності на об'єкт нерухомого майна (жилий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду або окрему частку у праві спільної власності на такий об'єкт, об’єкт незавершеного будівництва), є підставою для державної реєстрації переходу до набувача права власності або права користування земельною ділянкою, на якій розміщений такий об’єкт».

«Не враховується, що вказана земельна ділянка є окремим об’єктом власності, перехід права власності на який відбувається на підставі відповідного правочину.

Зазначимо, що, на нашу думку, вказане положення проекту позбавляє її власника права продати цю земельну ділянку, наслідком чого фактично стає їх безоплатний примусовий перехід новому власнику відповідного об’єкту нерухомості. Зазначимо, що у проекті ніде не згадується про ціну, за якою новому власнику переходить відповідна земельна ділянка. Вважаємо, що такий підхід не лише порушує економічні інтереси її власника, але й не відповідає положенням ст. 41 Конституції України», - зазначає ГНЕУ.

Аналогічне зауваження ГНЕУ стосується також і ч. 14 ст. 120 ЗК (у редакції проекту), згідно з якою «предметом правочину, який передбачає перехід права власності на об'єкт нерухомого майна (жилий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду або окрему частку у праві спільної власності на такий об'єкт, об’єкт незавершеного будівництва), який розміщений на земельній ділянці (крім земель державної, комунальної власності), що перебуває у власності відчужувача (попереднього власника) об’єкта нерухомого майна, повинна бути також така земельна ділянка (або окрема частка у праві спільної власності на неї). Істотною умовою договору, який передбачає такий перехід права власності є умова щодо одночасного переходу права власності на таку земельну ділянку (частку у праві спільної власності на неї) від відчужувача до набувача такого об’єкту нерухомого майна (окремої частки у праві власності на неї)».

Експертне управління зазначає, що «право продажу вказаної земельної ділянки є правом його власника, причому у випадку продажу об’єкту нерухомості і земельної ділянки, на якій розміщений відповідний об’єкт, мають укладатися або два окремих договори щодо кожного такого об’єкту, або один договір купівлі-продажу щодо обох об’єктів: об’єкту нерухомості та земельної ділянки, на якій він розташований».

Нижче наводимо порівняльну таблицю до законопроекту.

Підписуйтесь на наш Telegram-канал та на Twitter, щоб бути в курсі найважливіших подій.