Ипотека и переход права собственности на объекты недвижимости: проблемные вопросы для нотариусов

В ходе конференции «Государственная политика в сфере нотариата и государственной регистрации», которая состоялась 19 февраля, директор Департамента нотариата и государственной регистрации Дмитрий Кирилюк ответил на вопросы нотариусов о проблемных аспектах применения законодательства в сфере регистрации.

Отметим, что он также является членом нового органа Минюста – Коллегии по рассмотрению жалоб на решения, действия или бездействие государственного регистратора, субъектов государственной регистрации, территориальных органов Министерства юстиции. Ранее «Судебно-юридическая газета» в интервью с Дмитрием Кирилюком и его заместителем, начальником управления по рассмотрению обращений и жалоб в сфере государственной регистрации Виктором Дубовиком, выяснила, по каким принципам будет работать новая коллегия.

Итак, первый блок вопросов к Д. Кирилюку касался применения при регистрации статей 35, 36, 37, 38 Закона «Об ипотеке».

«На слушание Коллегии попадает много дел, связанных со статьей 37 Закона «Об ипотеке» (передача ипотекодержателю права собственности на предмет ипотеки). Мы отменяем большое количество решений из-за того, что регистратор не придерживается идеального алгоритма регистрации. Идеальный алгоритм  регистрации по статье 37 Закона «Об ипотеке» основывается на Порядке государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их отягощений № 1127, утвержденном КМУ в 2015 году. Регистратору подается достаточно простой пакет документов: ипотечный договор, сообщение о нарушении обязательства и намерение обратить взыскание на предмет ипотеки, а также доказательство, что человек получил сообщение о нарушении обязательства (с момента получения).

И я хочу заметить, что есть проблема несоответствия: Порядок осуществления государственной регистрации прав на недвижимое имущество противоречит Закону «Об ипотеке». В статье 35 закона говорится об обязанности ипотекодержателя направить требование об устранении нарушения (основного обязательства или условий ипотечного договора), а в законе ничего не написано о получении этого требования, но в порядке № 1127 появилась фраза «с момента получения требования». Этой фразой порядок расширенно растолковал закон об ипотеке», — отметил Дмитрий Кирилюк.

Так, в п. 61 Порядка прописано, что для государственной регистрации права собственности на основании договора ипотеки, который содержит оговорку об удовлетворении требований ипотекодержателя путем приобретения права собственности на предмет ипотеки, также представляются:

… 2) документ, подтверждающий наличие факта завершения 30-дневного срока с момента получения ипотекодателем и должником, если он отличается от ипотекодателя, письменного требования ипотекодержателя в случае, когда более длительный срок не указан в соответствующей письменной требованию.

«Мы сейчас готовим письмо на профильный департамент Минюста о том, что Порядок №1127 должен соответствовать закону «Об ипотеке», иначе мы просто увязнем в таких делах. На данный момент этот порядок действует, и я прошу регистраторов внимательно следить за тем, что когда вы выполняете регистрационное действие, вы должны приобщать в виде электронной копии доказательство получения ипотекодателем и должником, если он отличается от ипотекодателя – сообщения о нарушениях основного обязательства. И этим доказательством должен быть корешок почтового отправления», — подчеркнул начальник департамента.

Также Дмитрий Кирилюк рассказал о проблеме проверки данных о регистрации детей в квартире.

«Дело в том, что во время выполнения регистрационного действия по определенной процедуре, регистратор не обязан осуществлять такую проверку. Он не вправе требовать от ипотекодержателя предоставления ему сведений о зарегистрированных в квартире лицах – это не предусмотрено Порядком 1127. Поэтому данное обстоятельство не влияет на законность или незаконность регистрационного действия по статье 37 Закона Украины «Об ипотеке» (передача ипотекодержателю права собственности на предмет ипотеки).

Мы понимаем проблематику по статье 37 Закона «Об ипотеке», и не нужно воспринимать регистрацию по статье 37 как прямой путь блокирования доступа к реестру. Это законный метод взыскания на имущество, и он должен работать», – отметил он.

Одним из вопросов, который прозвучал на конференции, касается невозможности зарегистрировать право собственности на  реконструированный объект.

Напомним, 16 января 2020 года вступил в силу Закон Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно противодействия рейдерству», с принятием которого стало невозможно зарегистрировать право собственности на реконструированный объект.

«Нам хорошо известно о факте, что невозможно зарегистрировать изменения об объекте  в реестре прав на недвижимое имущество. Я не знаю и не могу прокомментировать, как эта норма попала в законодательство. Мне задают вопрос: как быть когда изменились параметры объекта? Это что, человек должен продавать объект, чтобы внести изменения? Ко мне приходят граждане на прием, и я им объясняю, что регистратор тут ни причем, нотариус тоже – это законы у нас такие», — отметил Дмитрий Кирилюк

Еще один важный вопрос, который прозвучал я на конференции:  «Сохраняется  ли ипотека при переходе права собственности к другому лицу?»

«Если  право собственности переходит к новому владельцу на определенный объект, ипотека сохраняется. Но  есть  некоторые процедурные несостыковки законодательства с подзаконными актами, регулирующие регистрацию прав по статье 37  Закона «Об ипотеке». Поэтому я бы не советовал регистраторам в данной ситуации осуществлять регистрацию по этой статье. Поскольку регистрация — это процедура, которая должна быть четкой, понятной, прозрачной, а здесь очень много вопросов, которые может рассматривать только суд.

Я уверен в том, что ипотека в данном случае сохраняется. Ипотекодержатель может реализовать свои права, но субъективно могу только посоветовать обратиться в суд. Поскольку регистратор  должен совершать определенное регистрационное действие — он не может балансировать», — подчеркнул директор Департамента нотариата.

Огромный блок вопросов  касался письма Министерства юстиции Украины от 18.05.2018 №19765 / 14673-33-18 / 8.3 «Относительно требований к договору в случае приобретения права на жилой дом, здание или сооружение, связанное с переходом прав на земельные участки», которое фактически запретило возможность отчуждения по частям права собственности на объект недвижимости.

По словам Дмитрия Кирилюка, люди жалуются, что не могут продать дом из-за урегулирования, предусмотренного ст. 377 ГК и письма Минюста.

«Есть статья 377 Гражданского кодекса Украины, которая гласит о том, что размер и кадастровый номер земельного участка, право на который переходит в связи переходом права собственности на жилой дом, здание или сооружение, являются существенными условиями договора, предусматривающего приобретение права собственности на эти объекты.

Когда вы внимательно прочитаете статью 377 ГК,  вы поймете, что в случае, когда земельный участок не приватизирован – его нет, нечему переходить, его просто нет», — добавил он.

Отметим, что согласно ст. 377 ГК к лицу, которое приобрело право собственности на жилой дом (кроме многоквартирного), здание или сооружение, переходит право собственности, право пользования на земельный участок, на котором они размещены, без изменения его целевого назначения в объеме и на условиях, установленных для предыдущего землевладельца (землепользователя). Размер и кадастровый номер земельного участка, право на который переходит в связи с переходом права собственности на жилой дом, здание или сооружение, являются существенными условиями договора, предусматривающего приобретение права собственности на эти объекты (кроме многоквартирных домов и объектов государственной собственности, подлежащих продаже путем приватизации).

Также директор Департамента нотариата заявил, что ограничение с привязкой  земельного участка к кадастровому номеру — антинародные.

«Народ Украины имеет право распоряжаться своей собственностью, и наличие подобных ограничений с привязкой к кадастровому номеру являются антинародными. Это нужно ликвидировать, и мы сделаем все зависящее от Департамента, чтобы люди получили возможность распоряжаться своей собственностью», — отметил он.

Ранее «Судебно-юридическая газета» писала, что замминистра юстиции Ольга Онищук заявила о готовности к реформе нотариата в Украине.

Добавим,  В Минюсте заявили, что нотариусов подключат к реестрам территориальных общин

Кроме того, в перечень субъектов госрегистрации вернут органы юстиции.

Также Ольга Онищук сообщила, что Минюст будет коммуницировать с бизнесом и гражданами, чтобы адвокаты не использовали их для наживы.

Подписывайтесь на наш Telegram-канал, чтобы быть в курсе самых важных событий.