Виселення з іпотечного майна, набутого не за кредитні кошти, при зверненні стягнення на предмет іпотеки: позиція Великої Палати Верховного Суду

До Великої Палати Верховного Суду потрапила справа, відповідно до обставин якої дочка іпотекодавця вселилася до житлового будинку, який є предметом іпотеки, після укладення договору іпотеки без дозволу іпотекодержателя. Справа до ВП ВС була передана Об`єднаною палатою КЦС ВС, яка поставила питання про можливість виселення з іпотечного майна, набутого не за кредитні кошти, при зверненні стягнення на предмет іпотеки в позасудовому порядку.

Як зазначила ВП ВС, вселення дочки у спірний житловий будинок відбулося всупереч вимогам договору іпотеки та прямій забороні, що міститься у законі. А реєстрація місця проживання з порушеннями вимог закону та договору іпотеки доньки іпотекодавця у житловому будинку, який є предметом іпотеки, не може використовуватися учасниками цивільного обороту з метою уникнення звернення стягнення на предмет іпотеки та подальшого його продажу для погашення боргу.

Разом з тим, ВП ВС зазначила, що порядок звернення стягнення на предмет іпотеки (шляхом позасудового врегулювання чи в судовому порядку) не впливає на встановлені законом гарантії надання іншого житлового приміщення при вирішенні судом спору про виселення з іпотечного майна. Визначальним у цьому випадку є встановлення, за які кошти придбано іпотечне майно - за рахунок чи не за рахунок кредитних коштів.

Велика Палата Верховного Суду вважає, що загальне правило про неможливість виселення громадян без надання іншого постійного житлового приміщення, передбачене частиною другою статті 109 ЖК УРСР, стосується не тільки випадків виселення мешканців при зверненні стягнення на предмет іпотеки в судовому порядку, а й у разі виселення мешканців при зверненні стягнення на предмет іпотеки в позасудовому порядку, коли мешканці відмовляються добровільно звільняти житлове приміщення, тобто не досягнуто згоди щодо виселення між новим власником і попереднім власником чи наймачами житлового приміщення.

Це передбачено і в частині першій статті 109 ЖК, у якій вказано, що виселення проводиться добровільно або в судовому порядку.

Так званого адміністративного виселення на вимогу будь-яких осіб чи органів, наділених владними повноваженнями, ЖК УРСР не містить, що відображає ті зміни у законодавстві, які запроваджені в Україні у зв`язку з рухом держави до Європейського Союзу та необхідністю захисту основоположних прав людини.

А тому в разі якщо іпотечне майно було набуто не за кредитні кошти і на нього звертається стягнення в позасудовому порядку та якщо мешканці відмовляються добровільно звільняти житлове приміщення, то виселення цих осіб повинне відбуватися на підставі рішення суду в порядку статті 40 Закону № 898-IV та частин першої - третьої статті 109 ЖК, тобто з наданням іншого постійного житлового приміщення.

Як виняток, допускається виселення громадян без надання іншого постійного житлового приміщення при зверненні стягнення на житлове приміщення, що було придбане громадянином за рахунок кредиту (позики), повернення якого забезпечене іпотекою відповідного житлового приміщення. У цьому випадку виселення громадян проводиться у порядку, передбаченому частиною четвертою статті 109 ЖК УРСР, тобто з наданням цим громадянам житлових приміщень з фондів житла для тимчасового проживання відповідно до статті 132-2 цього Кодексу.

Однак, незважаючи на вищевикладене, в цій конкретній справі №361/4481/19 Велика Палата Верховного Суду дійшла думки про необхідність виселення дочки іпотекодавця із житлового будинку та скасування реєстрації її місця проживання (постанова від 22 березня 2023 року, суддя-доповідач – Олег Ткачук).

При цьому дала їй «відстрочку» на час воєнного стану.

Обставини справи

У червні 2019 року ТОВ «АНСУ» звернулося до суду з позовом, у якому зазначило, що 25 червня 2013 року між Публічним акціонерним товариством «Всеукраїнський банк розвитку» (ПАТ «ВБР») та позичальником, який фігурує в цій справі як третя особа, укладено кредитний договір, за умовами якого останній отримав кредит на споживчі потреби у розмірі 240 тисяч грн з кінцевим терміном повернення до 24 червня 2023 року.

На забезпечення виконання особою зобов`язань за вказаним кредитним договором між банком та іншою особою – іпотекодавцем, укладено договір іпотеки.

Предметом договору іпотеки є передані іпотекодавцем належні їй на праві власності житловий будинок з відповідними надвірними будівлями та земельна ділянка загальною площею 0,25 га, призначена для обслуговування цього житлового будинку. Зазначений будинок придбаний не за кредитні кошти.

7 листопада 2017 року ТОВ «АНСУ» на підставі договору про відступлення прав вимоги, укладеного з ПАТ «ВБР», набуло статусу нового кредитора, отримавши право вимоги за вказаними кредитним та іпотечним договорами.

Згідно з договором іпотеки від 25 червня 2013 року, укладеного між ПАТ «ВБР» та іпотекодавцем, іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Сторони погодилися, що для задоволення своїх вимог з вартості предмета іпотеки банк, реалізуючи свої права, встановлені статтями 36-38 Закону № 898-IV, не зобов`язаний звертатися за захистом своїх прав до судового або іншого органу вирішення спорів. Не застосовуючи судових процедур, банк має право на свій розсуд обрати процедуру позасудового звернення стягнення на предмет іпотеки для задоволення своїх вимог.

7 листопада 2017 року ТОВ «АНСУ» надіслало позичальнику та іпотекодавцю вимоги про усунення порушень умов кредитного договору та дострокове виконання зобов`язання за цим договором із попередженням про те, що в разі невиконання цих вимог протягом 30-денного строку товариство як іпотекодержатель реалізує своє право звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом реєстрації права власності на майно в порядку, передбаченому статтею 37 Закону № 898-IV, або продажу від свого імені предмета іпотеки (стаття 38 вказаного Закону).

18 липня 2018 року в порядку позасудового звернення стягнення на предмет іпотеки державним реєстратором виконавчого комітету Броварської міської ради Київської області прийнято рішення про державну реєстрацію за ТОВ «АНСУ» права власності на житловий будинокз відповідними надвірними будівлями та земельну ділянку площею 0,25 га.

Набувши право власності на предмет іпотеки, товариство дізналось про те, що у вказаному будинку після укладення договору іпотеки, а саме з 28 лютого 2015 року, зареєстрована і проживає дочка іпотекодавця, а з 26 вересня 2015 року також був зареєстрований малолітній син відповідачки, який знятий з обліку з 20 листопада 2018 року до нового місця проживання у квартирі.

3 травня 2019 року ТОВ «АНСУ» направило позичальнику та дочці іпотекодавця вимоги про добровільне звільнення житлового будинку. Однак дочка відмовилася добровільно звільнити спірне житлове приміщення, яке належить ТОВ «АНСУ».

ТОВ «АНСУ» зазначає, що реєстрацію у спірному житловому будинку дочки було проведено без згоди банку здійснено після укладення договору іпотеки.

Ураховуючи викладене, ТОВ «АНСУ» як новий власник спірного майна на підставі частини третьої статті 109 Житлового кодексу Української РСР просило виселити дочку із житлового будинку без надання іншого житла.

25 січня 2021 року рішенням Броварського міськрайонного суду Київської області у задоволенні позову ТОВ «АНСУ» відмовлено.

Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що будинок придбаний не за кредитні кошти, а дочка не є боржником за кредитним договором та не має іншого житла, тому відсутні підстави для її виселення з предмета іпотеки без надання їй іншого житлового приміщення.

Суд першої інстанції застосував положення частини другої статті 109 ЖК УРСР, частини першої статті 40 Закону України від 05 червня 2003 року № 898-IV «Про іпотеку» (Закон № 898-IV) та врахував правові висновки Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду, викладені у постанові від 10 жовтня 2019 року у справі № 295/4514/16-ц, щодо неможливості виселення із жилого приміщення, що було предметом іпотеки, без одночасного надання іншого житла у разі, якщо воно було придбане не за кредитні кошти.

4 серпня 2021 року постановою Київського апеляційного суду рішення Броварського міськрайонного суду скасовано і ухвалено нове судове рішення, яким позов ТОВ «АНСУ» задоволено. Виселено особу із житлового будинку.

Постанова апеляційного суду мотивована тим, що загальне правило про неможливість виселення громадян без надання іншого жилого приміщення, передбачене частиною другою статті 109 ЖК УРСР, застосовується лише в разі звернення стягнення на іпотечне майно в судовому порядку. При зверненні стягнення на іпотечне майно шляхом позасудового врегулювання на підставі іпотечного договору виселення мешканців з відповідного об`єкта нерухомості здійснюється за умови дотримання іпотекодержателем передбаченої у частині другій статті 40 Закону № 898-IV та в частині третій статті 109 ЖК УРСР процедури - у разі невиконання письмової вимоги іпотекодержателя або нового власника добровільно звільнити житловий будинок чи житлове приміщення протягом одного місяця з дня отримання цієї вимоги. Оскільки ТОВ «АНСУ» дотрималося процедури звернення стягнення на іпотечне майно шляхом позасудового врегулювання на підставі договору, а дочка порушує його права як нового власника будинку, то наявні підстави для задоволення позову та виселення останньої зі спірного житлового будинку без надання іншого житла.

Вирішуючи спір, апеляційний суд врахував правові висновки Верховного Суду України, викладені у постановах від 24 червня 2015 року у справі № 6-447цс15, від 19 квітня 2017 року у справі № 6-3057цс16; Великої Палати Верховного Суду, викладені у постанові від 13 березня 2019 року у справі № 520/7281/15-ц.

Дочка іпотекодавця подала до Верховного Суду касаційну скаргу.

ПОЗИЦІЯ ВЕРХОВНОГО СУДУ

Передача справи спочатку на Об’єднану палату, а потім – до ВП ВС

17 листопада 2021 року ухвалою Верховного Суду у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду справу передано на розгляд Об`єднаної палати КЦС ВС.

7 листопада 2022 року ухвалою Об`єднаної палати справу передано на розгляд Великої Палати з огляду на наявність підстав для відступу від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного в раніше ухваленому рішенні Верховного Суду України.

Об`єднана палата КЦС ВС керувалася таким.

Відповідно до частин першої, другої статті 40 Закону № 898-IV звернення стягнення на передані в іпотеку житловий будинок чи житлове приміщення є підставою для виселення всіх мешканців, за винятком наймачів та членів їх сімей. Виселення проводиться у порядку, встановленому законом. Після прийняття рішення про звернення стягнення на передані в іпотеку житловий будинок чи житлове приміщення шляхом позасудового врегулювання на підставі договору всі мешканці зобов`язані на письмову вимогу іпотекодержателя або нового власника добровільно звільнити житловий будинок чи житлове приміщення протягом одного місяця з дня отримання цієї вимоги. Якщо мешканці не звільняють житловий будинок або житлове приміщення у встановлений або інший погоджений сторонами строк добровільно, їх примусове виселення здійснюється на підставі рішення суду.

Нормою, яка встановлює порядок виселення із займаного житлового приміщення, є стаття 109 ЖК УРСР, згідно із частиною першою якої звернення стягнення на передані в іпотеку житловий будинок чи житлове приміщення є підставою для виселення всіх мешканців, за винятком наймачів та членів їх сімей. Виселення проводиться у порядку, встановленому законом.

Відповідно до частин другої, третьої статті 109 ЖК УРСР громадянам, яких виселяють із житлових приміщень, одночасно надається інше постійне житлове приміщення, за винятком виселення громадян при зверненні стягнення на житлові приміщення, що були придбані ними за рахунок кредиту (позики) банку чи іншої особи, повернення якого забезпечене іпотекою відповідного житлового приміщення. Постійне житлове приміщення, що надається особі, яку виселяють, повинно бути зазначено в рішенні суду. Звернення стягнення на передане в іпотеку житлове приміщення є підставою для виселення всіх громадян, що мешкають у ньому, за винятками, встановленими законом. Після прийняття кредитором рішення про звернення стягнення на передані в іпотеку житловий будинок чи житлове приміщення шляхом позасудового врегулювання на підставі договору всі мешканці зобов`язані на письмову вимогу іпотекодержателя або нового власника добровільно звільнити житловий будинок чи житлове приміщення протягом одного місяця з дня отримання цієї вимоги, якщо сторонами не погоджено більший строк. Якщо громадяни не звільняють житлове приміщення у встановлений або інший погоджений сторонами строк добровільно, їх примусове виселення здійснюється на підставі рішення суду.

Таким чином, частина друга статті 109 ЖК УРСР установлює загальне правило про неможливість виселення громадян без надання іншого постійного житлового приміщення. Як виняток, допускається виселення громадян без надання іншого постійного житлового приміщення при зверненні стягнення на житлове приміщення, що було придбане громадянином за рахунок кредиту (позики), повернення якого забезпечене іпотекою відповідного житлового приміщення.

Отже, за змістом цих норм особам, які виселяються із житлового будинку (житлового приміщення) - предмета іпотеки у зв`язку зі зверненням стягнення на предмет іпотеки, надається інше постійне житло, якщо іпотечне житло було придбане не за рахунок кредиту (позики), забезпеченого іпотекою цього житла.

Такі висновки відповідають правовій позиції Верховного Суду України, викладеній у постанові від 03 лютого 2016 року у справі № 6-2947цс15, та Великої Палати Верховного Суду, викладеній у постанові від 31 жовтня 2018 року у справі № 753/12729/15-ц (провадження № 14-317цс18).

Крім того, Велика Палата Верховного Суду у вказаній вище постанові зазначила й про те, що правовий висновок Верховного Суду України про належне застосування статті 40 Закону № 898-IV та статті 109 ЖК УРСР, викладений у постановах від 22 червня 2016 року у справі № 6-197цс16 та від 21 грудня 2016 року у справі № 6-1731цс16, є законним та обґрунтованим, ураховує вимоги як вітчизняного, так і міжнародного законодавства про дотримання положень статті 1 Першого протоколу до Конвенції та практики ЄСПЛ, а також ураховує, що такі обмеження неволодіючого власника встановлені законом, вони є необхідними в демократичному суспільстві та застосовуються з дотриманням балансу інтересів сторін спірних правовідносин, оскільки наявні інші ефективні способи захисту прав неволодіючого власника.

На думку ОП КЦС, у наведених постановах Верховного Суду України та Великої Палати Верховного Суду висловлена правова позиція, яка стосувалася неможливості виселення з іпотечного майна, набутого не за кредитні кошти, при зверненні стягнення на предмет іпотеки у судовому порядку шляхом проведення прилюдних торгів, без надання іншого постійного житла.

У справі, яка переглядається, суди встановили, що сторони договору іпотеки передбачили в ньому іпотечне застереження про можливість звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі цього договору і що іпотекодержатель цим правом скористався, зареєструвавши право власності на предмет іпотеки (житловий будинок та земельну ділянку) у позасудовому порядку. Проте, як з`ясувалося, після укладення договору іпотеки без згоди іпотекодержателя у цьому житловому будинку була зареєстрована відповідачка, яка на вимогу позивача як нового власника добровільно звільнити житлове приміщення відмовилася. Ключовим питанням у справі, яка переглядається, є можливість / неможливість виселення з іпотечного майна, набутого не за кредитні кошти, при зверненні стягнення на предмет іпотеки в позасудовому порядку.

У постановах від 29 травня 2019 року у справі № 310/11024/15, від 12 червня 2019 року у справі № 205/578/14, від 21 березня 2018 року у справі № 760/1443815, від 13 березня 2019 року у справі № 520/7281/15 Велика Палата Верховного Суду погодилася з висновками Верховного Суду України про те, що звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом:

а) встановлення в рішенні суду права іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу;

б) передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки є позасудовим способом звернення стягнення на предмет іпотеки (позасудовим врегулюванням) і неналежним способом судового захисту.

Разом з тим, на думку Об`єднаної палати КЦС, у наведених вище постановах Велика Палата Верховного Суду не висловлювала правової позиції щодо можливості / неможливості виселення з іпотечного майна, набутого не за кредитні кошти, у разі обрання банком, іпотекодержателем позасудового врегулювання, тобто позасудового способу звернення стягнення на предмет іпотеки. А правові висновки Верховного Суду України щодо застосування норми права у подібних правовідносинах є іншими, адже свого часу Верховний Суд України вважав належним способом судового захисту позасудові способи звернення на предмет іпотеки.

Зокрема, у постанові Верховного Суду України від 3 лютого 2016 року у справі № 6-2947цс15 звернення стягнення на предмет іпотеки відбулося шляхом визнання за банком права власності на квартиру (позасудовий спосіб захисту). Проте Верховний Суд України у своїй постанові скасував попередні судові рішення і ухвалив виселити відповідачів з іпотечного майна. При цьому зазначив, що вимога письмового попередження про добровільне звільнення житлового приміщення стосується лише такого способу звернення стягнення на предмет іпотеки, як позасудове врегулювання на підставі договору, і не застосовується в порядку звернення стягнення за рішенням суду. Задоволення позову про виселення мешканців з переданого в іпотеку житлового приміщення не залежить від дотримання іпотекодержателем частини другої статті 40 Закону № 898-IV. Відповідно до частини другої статті 39 цього Закону таке рішення може бути ухвалене судом (за заявою іпотекодержателя) одночасно з рішенням про звернення стягнення на предмет іпотеки.

У постанові Верховного Суду України від 18 березня 2016 року у справі № 6-39цс15 звернення стягнення на предмет іпотеки здійснено з правом продажу банком предмета іпотеки (позасудовий спосіб). Відмовляючи у позові банку в частині виселення відповідачів, Верховний Суд України зазначив про неможливість виселення з іпотечного майна, набутого не за рахунок кредиту, без надання іншого житла.

Аналогічний правовий висновок зробив Верховний Суд України у постанові від 19 квітня 2017 року у справі № 6-3057цс16, в якій банк обрав спосіб захисту - право продажу предмета іпотеки будь-якій особі від імені банку (позасудовий спосіб). При цьому в постанові Верховного Суду України зазначено, що задоволення позову про виселення мешканців з переданого в іпотеку житлового приміщення не залежить від дотримання іпотекодержателем частини другої статті 40 Закону № 898-IV.

Об`єднана палата Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду вважає, що узгодити правові позиції Верховного Суду України (відступити / погодитися) є виключним процесуальним повноваженням Великої Палати Верховного Суду.

Що вирішила Велика Палата Верховного Суду

З аналізу судової практики розгляду кредитних спорів вбачається, що невиконання кредитних зобов`язань стало підставою подання банками позовів про звернення стягнення на іпотечне майно, надане за договорами забезпечення кредитів, що зумовило масове виселення колишніх власників (нерідко і з неповнолітніми дітьми) із житла.

Втрата житла є найбільш крайньою формою втручання у право на повагу до житла (рішення ЄСПЛ у справі «Маккенн проти Сполученого Королівства» від 13 травня 2008 року, пункт 50, «Кривіцька та Кривіцький проти України» від 02 грудня 2010 року).

Концепція житла за змістом статті 8 Конвенції не обмежена житлом, яке зайняте на законних підставах або встановлених у законному порядку. «Житло» - це автономна концепція, що не залежить від класифікації у національному праві. Тому чи є «житлом» місце конкретного проживання, що б спричинило захист на підставі пункту 1 статті 8 Конвенції, залежить від фактичних обставин справи, а саме від наявності достатніх триваючих зв`язків з конкретним місцем проживання (рішення ЄСПЛ у справі «Баклі проти Сполученого Королівства» від 11 січня 1995 року, пункт 63).

Втручання держави є порушенням статті 8 Конвенції, якщо воно не переслідує законну мету, одну чи декілька, що перелічені у пункті 2 статті 8, не здійснюється «згідно із законом» та не може розглядатись як «необхідне в демократичному суспільстві».

Згідно з рішенням ЄСПЛ від 23 вересня 1982 року у справі «Спорронґ і Льоннрот проти Швеції» будь-яке втручання у права особи передбачає необхідність сукупності таких умов: втручання повинне здійснюватися «згідно із законом», воно повинне мати «легітимну мету» та бути «необхідним у демократичному суспільстві». Якраз «необхідність у демократичному суспільстві» і містить у собі конкуруючий приватний інтерес; зумовлюється причинами, що виправдовують втручання, які у свою чергу мають бути «відповідними і достатніми»; для такого втручання має бути «нагальна суспільна потреба», а втручання - пропорційним законній меті.

У своїй діяльності ЄСПЛ керується принципом пропорційності - дотримання «справедливого балансу» між потребами загальної суспільної ваги та потребами збереження фундаментальних прав особи, враховуючи те, що заінтересована особа не повинна нести непропорційний та надмірний тягар. Конкретному приватному інтересу повинен протиставлятися інший інтерес, який може бути не лише публічним (суспільним, державним), але й іншим приватним інтересом, тобто повинен існувати спір між двома юридично рівними суб`єктами, кожен з яких має свій приватний інтерес, перебуваючи в цивільно-правовому полі.

Поняття «майно» в першій частині статті 1 Першого протоколу до Конвенції має автономне значення, яке не обмежується правом власності на фізичні речі та не залежить від формальної класифікації в національному законодавстві. Право на інтерес теж по суті захищається статтею 1 Першого протоколу до Конвенції.

У рішенні від 7 липня 2011 року у справі «Сєрков проти України» (заява № 39766/05), яке набуло статусу остаточного 7 жовтня 2011 року, ЄСПЛ зазначив, що пункт 2 статті 1 Першого протоколу до Конвенції визнає, що держави мають право здійснювати контроль за використанням майна шляхом уведення в дію «законів».

Таким законом, на переконання Великої Палати Верховного Суду, є стаття 109 ЖК УРСР, яка закріплює правило про неможливість виселення громадян без надання іншого житлового приміщення.

Відповідно до частини першої зазначеної статті виселення із займаного житлового приміщення допускається з підстав, установлених законом. Виселення проводиться добровільно або в судовому порядку.

В усталеній практиці Верховного Суду України при розгляді вказаної категорії справ, у тому числі й у постановах від 22 червня 2016 року у справі № 6-197цс16, від 21 грудня 2016 року у справі № 6-1731цс16, було роз`яснено порядок застосування статті 40 Закону № 898-IV та статті 109 ЖК УРСР. Зазначено, що частина друга статті 109 ЖК УРСР установлює загальне правило про неможливість виселення громадян без надання іншого жилого приміщення. Як виняток, допускається виселення громадян без надання іншого жилого приміщення при зверненні стягнення на жиле приміщення, що було придбане громадянином за рахунок кредиту, повернення якого забезпечене іпотекою відповідного жилого приміщення. Зроблено висновок, що під час ухвалення судового рішення про виселення мешканців при зверненні стягнення на житлове приміщення застосовуються як положення статті 40 Закону № 898-IV, так і норма статті 109 ЖК УРСР. Велика Палата Верховного Суду у своїй постанові від 31 жовтня 2018 року у справі № 753/12729/15-ц (провадження № 14-317цс18) погодилася з такими висновками.

У постановах від 13 березня 2019 року у справі № 520/7281/15-ц (провадження № 14-49цс19) та від 12 червня 2019 року у справі № 205/578/14-ц (провадження № 14-48цс19) Велика Палата Верховного Суду визначила, що в разі якщо сторони договору іпотеки передбачили в ньому іпотечне застереження про можливість звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі цього договору, виселення мешканців з відповідного об`єкта має відбуватися з дотриманням передбаченої у частині другій статті 40 Закону № 898-IV та у частині третій статті 109 ЖК УРСР процедури.

Разом з тим у вказаних справах звернення стягнення на нерухоме майно здійснювалося на підставі рішення суду, а не в порядку позасудового способу звернення стягнення на предмет іпотеки. Тому Велика Палата Верховного Суду не конкретизувала порядок виселення з іпотечного майна при зверненні стягнення на предмет іпотеки в позасудовому порядку, оскільки це не було предметом розгляду суду.

Аналізуючи статтю 109 ЖК УРСР, можна зробити висновок, що частина третя цієї статті деталізує порядок виселення осіб, які проживають у переданому в іпотеку житловому приміщенні після прийняття кредитором рішення про звернення стягнення на житло шляхом позасудового врегулювання, який здійснюється за згодою сторін (у договірному порядку) без звернення до суду. У такому випадку після прийняття кредитором рішення про звернення стягнення на передане в іпотеку житло всі мешканці зобов`язані на письмову вимогу іпотекодержателя добровільно звільнити приміщення протягом одного місяця з дня отримання цієї вимоги, якщо сторонами не погоджено більший строк.

Якщо громадяни не звільняють житлове приміщення у встановлений або інший погоджений сторонами строк добровільно, їх примусове виселення здійснюється на підставі рішення суду.

У цьому випадку частина третя статті 109 ЖК УРСР відсилає до частини другої цієї статті, у якій зазначається про необхідність надання громадянам, яких виселяють із житлових приміщень, іншого постійного житлового приміщення (за винятком виселення громадян при зверненні стягнення на житлові приміщення, що були придбані ними за рахунок кредиту (позики) банку), із зазначенням такого постійного житлового приміщення в рішенні суду.

Тобто порядок звернення стягнення на предмет іпотеки (шляхом позасудового врегулювання чи в судовому порядку) не впливає на встановлені законом гарантії надання іншого житлового приміщення при вирішенні судом спору про виселення з іпотечного майна, передбачені частиною другою статті 109 ЖК УРСР. Визначальним у цьому випадку є встановлення, за які кошти придбано іпотечне майно - за рахунок чи не за рахунок кредитних коштів.

Велика Палата Верховного Суду вважає, що загальне правило про неможливість виселення громадян без надання іншого постійного житлового приміщення, передбачене частиною другою статті 109 ЖК УРСР, стосується не тільки випадків виселення мешканців при зверненні стягнення на предмет іпотеки в судовому порядку, а й у разі виселення мешканців при зверненні стягнення на предмет іпотеки в позасудовому порядку, коли мешканці відмовляються добровільно звільняти житлове приміщення, тобто не досягнуто згоди щодо виселення між новим власником і попереднім власником чи наймачами житлового приміщення.

Це передбачено і в частині першій статті 109 ЖК УРСР, у якій вказано, що виселення проводиться добровільно або в судовому порядку.

Так званого адміністративного виселення на вимогу будь-яких осіб чи органів, наділених владними повноваженнями, ЖК УРСР не містить, що відображає ті зміни у законодавстві, які запроваджені в Україні у зв`язку з рухом держави до Європейського Союзу та необхідністю захисту основоположних прав людини.

А тому в разі якщо іпотечне майно було набуто не за кредитні кошти і на нього звертається стягнення в позасудовому порядку та якщо мешканці відмовляються добровільно звільняти житлове приміщення, то виселення цих осіб повинне відбуватися на підставі рішення суду в порядку статті 40 Закону № 898-IV та частин першої - третьої статті 109 ЖК УРСР, тобто з наданням іншого постійного житлового приміщення.

Як виняток, допускається виселення громадян без надання іншого постійного житлового приміщення при зверненні стягнення на житлове приміщення, що було придбане громадянином за рахунок кредиту (позики), повернення якого забезпечене іпотекою відповідного житлового приміщення. У цьому випадку виселення громадян проводиться у порядку, передбаченому частиною четвертою статті 109 ЖК УРСР, тобто з наданням цим громадянам житлових приміщень з фондів житла для тимчасового проживання відповідно до статті 132-2 цього Кодексу.

Разом з тим, і суд першої інстанції, і апеляційний суд встановили, що дочка іпотекодавця вселилася до житлового будинку, який є предметом іпотеки, після укладення договору іпотеки без дозволу іпотекодержателя.

Згідно з вимогами частини третьої статті 9 Закону № 898-IV іпотекодавець має право виключно на підставі згоди іпотекодержателя, зокрема, відчужувати предмет іпотеки; передавати предмет іпотеки в спільну діяльність, лізинг, оренду, користування.

Тобто вселення дочки у спірний житловий будинок відбулося всупереч вимогам договору іпотеки та прямій забороні, що міститься у Законі № 898-IV.

Реєстрація місця проживання з порушеннями вимог закону та договору іпотеки доньки іпотекодавця у житловому будинку, який є предметом іпотеки, не може використовуватися учасниками цивільного обороту з метою уникнення звернення стягнення на предмет іпотеки та подальшого його продажу для погашення боргу.

З урахуванням викладеного наявні обґрунтовані підстави для задоволення позову про виселення дочки іпотекодавця із житлового будинку та скасування реєстрації її місця проживання.

Разом з тим відповідно до Закону України від 24 лютого 2022 року № 2102-IX в Україні введено воєнний стан.

Законом України від 15 березня 2022 року № 2120-IX «Про внесення змін до Податкового кодексу України та інших законодавчих актів України щодо дії норм на період дії воєнного стану» доповнено розділ VI «Прикінцеві положення» Закону № 898-IV пунктом 5-2, згідно з яким у період дії в Україні воєнного, надзвичайного стану та у тридцятиденний строк після його припинення або скасування щодо нерухомого майна (нерухомості), що належить фізичним особам та перебуває в іпотеці за споживчими кредитами, зупиняється дія статті 37 (у частині реалізації права іпотекодержателя на набуття права власності на предмет іпотеки), статті 38 (у частині реалізації права іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки), статті 40 (у частині виселення мешканців із житлових будинків та приміщень, переданих в іпотеку, щодо яких є судове рішення про звернення стягнення на такі об`єкти), статей 41, 47 (у частині реалізації предмета іпотеки на електронних торгах) цього Закону.

Велика Палата Верховного Суду вважає, що вказаний вище Закон має бути застосований у цій справі, оскільки на сьогодні в Україні триває воєнний стан, тому виконання постанови Київського апеляційного суду від 4 серпня 2021 року в частині виселення відповідачки слід зупинити на період дії в Україні воєнного стану та на тридцятиденний строк після його припинення або скасування.

Щодо відступу

Передаючи справу на розгляд Великої Палати Верховного Суду, Об`єднана палата Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду зазначила про необхідність узгодити правові позиції, тобто відступити від перелічених нею правових позицій Верховного Суду України або погодитися з ними.

ВП ВС  вважає, що правовий висновок ВСУ про належне застосування статті 40 Закону № 898-IV та статті 109 ЖК УРСР, викладений у постановах від 22 червня 2016 року у справі № 6-197цс16 та від 21 грудня 2016 року у справі № 6-1731цс16, а також правовий висновок ВП ВС, викладений у її постанові від 31 жовтня 2018 року у справі № 753/12729/15-ц, є обґрунтованим, ураховує вимоги як вітчизняного, так і міжнародного законодавства про дотримання положень статті 1 Першого протоколу до Конвенції та практики ЄСПЛ, а також ураховує, що такі обмеження неволодіючого власника встановлені законом, вони є необхідними в демократичному суспільстві та застосовуються з дотриманням балансу інтересів сторін спірних правовідносин, оскільки наявні інші ефективні способи захисту прав неволодіючого власника.

З указаних ОП КЦС постанов Верховного Суду України висновок про задоволення позову про виселення відповідачів без надання постійного житлового приміщення зроблено в постанові від 3 лютого 2016 року у справі № 6-2947цс15. Однак із зазначеної постанови вбачається, що банк заявив позов про звернення стягнення на предмет іпотеки, придбаний за рахунок кредитних коштів, шляхом визнання права власності на квартиру за банком.

Оскільки в указаній справі не досліджувалося питання можливості / неможливості виселення з іпотечного майна, набутого не за кредитні кошти, при зверненні стягнення на предмет іпотеки в позасудовому порядку, тобто обставини справи № 6-2947цс15 та справи, що переглядається, не є подібними, то ВП ВС не може вирішувати питання про відступ від висновку Верховного Суду України у зазначеній справі щодо застосування норми права у подібних відносинах відповідно до пункту 7 розділу XIII «Перехідні положення» ЦПК України.

Отже, Велика Палата Верховного Суду вважає за необхідне змінити постанову Київського апеляційного суду від 4 серпня 2021 року, виклавши її мотивувальну частину у редакції цієї постанови, зазначивши про зупинення виконання постанови Київського апеляційного суду в частині виселення відповідачки на період дії в Україні воєнного стану та на 30-денний строк після його припинення або скасування.

В іншій частині постанову Київського апеляційного суду від 4 серпня 2021 року залишити без змін.

Автор: Наталя Мамченко

Підписуйтесь на наш telegram-канал t.me/sudua та на Twitter, а також на нашу сторінку у Facebook та в Instagram, щоб бути в курсі найважливіших подій.