Можно ли зарегистрировать право аренды земли за фермерским хозяйством, если договор заключен с основателем хозяйства

Отдел взаимодействия с субъектами государственной регистрации Центрального межрегионального управления Министерства юстиции объяснил, можно ли зарегистрировать право аренды земельного участка за фермерским хозяйством, если договор аренды заключен с основателем фермерского хозяйства.

В соответствии со ст.1 Закона Украины «О фермерском хозяйстве» фермерское хозяйство является формой предпринимательской деятельности граждан, которые выразили желание производить товарную сельскохозяйственную продукцию, осуществлять её переработку и реализацию с целью получения прибыли на земельных участках, предоставленных им в собственность и/или пользование, в том числе в аренду, для ведения фермерского хозяйства, товарного сельскохозяйственного производства, личного крестьянского хозяйства согласно закону.

Согласно п.2 ч.1 ст.12 Закона Украины «О фермерском хозяйстве», земли фермерского хозяйства могут состоять из земельных участков, которые принадлежат фермерскому хозяйству на праве собственности или пользования.

Согласно ст.125, 126 Земельного кодекса Украины право постоянного пользования и право аренды земельного участка возникают с момента государственной регистрации этих прав. Право пользования земельным участком оформляется в соответствии с Законом Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений» (далее – Закон).

В соответствии с ч.1 ст.27 Закона государственная регистрация права собственности и других вещных прав проводится на основании, в частности, заключенного в установленном законом порядке договора, предметом которого является недвижимое имущество, вещные права на которое подлежат государственной регистрации, а также иных документов, которые согласно законодательству подтверждают приобретение, изменение или прекращение прав на недвижимое имущество.

В постановлении Большой Палаты Верховного Суда от 30 июня 2020 года по делу № 927/79/19 суд пришел к выводу, что «…фермерское хозяйство является формой предпринимательской деятельности граждан, которые выразили желание производить товарную сельскохозяйственную продукцию на земельных участках, предоставленных им в аренду для ведения фермерского хозяйства. При этом фермерское хозяйство создается после приобретения гражданином, выразившим желание создать фермерское хозяйство, права пользования земельным участком. Земли фермерского хозяйства состоят, в том числе, из земельных участков, используемых им на условиях аренды. Право пользования такими земельными участками указывается в его уставе, который должен содержать сведения о земельном участке, а также срок, на который передается это имущественное право».

Таким образом, в силу приведенных выше норм права после заключения гражданином договора аренды земельного участка государственной или коммунальной собственности для ведения фермерского хозяйства и создания этим гражданином фермерского хозяйства права и обязанности арендатора такого земельного участка по договору аренды земли переходят от гражданина к фермерскому хозяйству с дня проведения его государственной регистрации.

Подобные выводы неоднократно излагались Большой Палатой Верховного Суда, в частности, в постановлениях от 13 марта 2018 года по делу № 348/992/16-ц, от 22 августа 2018 года по делу № 606/2032/16-ц, от 31 октября 2018 года по делу № 677/1865/16-ц, от 27 марта 2019 года по делу № 574/381/17-ц, от 26 июня 2019 года по делу № 628/778/18, от 2 октября 2019 года по делу № 922/538/19.

При этом заключение с арендодателем и подача государственному регистратору дополнительного соглашения к договору аренды земли о замене арендатора с гражданина на фермерское хозяйство действующим законодательством Украины не предусмотрены и, соответственно, не являются обязательными.

В то же время сегодня правоотношения относительно государственной регистрации права аренды земельного участка за фермерским хозяйством также урегулированы положениями пункта 81-10 Порядка государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений, утвержденного постановлением Кабинета Министров Украины от 25.12.2015 № 1127 (с изменениями), которые указывают, что государственная регистрация прав на земельные участки, предоставленные для ведения фермерского хозяйства, в связи с созданием юридического лица с организационно-правовой формой фермерское хозяйство проводится за соответствующим юридическим лицом на основании документов, необходимых для такой регистрации, предусмотренных Законом, другими законами Украины и этим Порядком, выданных на имя основателя, члена такого фермерского хозяйства.

Таким образом, для государственной регистрации права аренды земельного участка за фермерским хозяйством может быть подан договор аренды земли, заключенный с его основателем.

В Минюсте отмечают, что в таком случае, поскольку происходит изменение правообладателя вещного права, то в соответствии с нормами ч.2 ст.4 Закона проводится государственная регистрация изменений. При этом дата и время государственной регистрации вещных прав остаются неизменными.

Подписывайтесь на наш Тelegram-канал t.me/sudua и на Google Новости SUD.UA, а также на наш VIBER, страницу в Facebook и в Instagram, чтобы быть в курсе самых важных событий.