Новые правила продажи и аренды недвижимости

Отныне продажа отдельно стоящего объекта недвижимости стала невозможной без присвоения кадастрового номера и отведения земельного участка, на котором расположен данный объект.

Гражданам следует быть готовым к тому, что, заключая сделку с недвижимостью на сумму от 400 000 грн и более, они должны будут отчитаться перед государством об источниках своих средств.

На протяжении последних нескольких месяцев законодатель активно вносит изменения в Земельный кодекс и Закон «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений». Этими нормативными актами существенно меняются условия продажи и аренды недвижимости и, в частности, земельных участков. Кроме того, ведущие украинские юристы в сфере недвижимости и земельного права считают, что нашу страну ожидает революция в сфере специального законодательства этих отраслей.

По словам экспертов в связи с принятием новых законов страну ожидает изменение экономической ситуации. К примеру, Налоговый кодекс призван будет создать совершенно новую и единую систему налогов и сборов. Однако когда примут кодекс – неизвестно, поскольку даже в монолитной коалиции, которая действует сегодня, до сих пор не могут прийти к единому мнению по основополагающим вопросам налогообложения.

Лучше, хотя и не намного, обстоит ситуация с Градостроительным кодексом. Хоть проект этого кодекса всего один, но его стоит кардинально доработать, поскольку он представляет собой собрание всех НПА, касающихся строительства и земельных отношений. «Складывается ощущение, что Градостроительный кодекс создан по принципу «copy & past» – авторы скопировали все основные законы, регулирующие правоотношения в сфере строительства, и не провели никакой систематизации», — утверждает партнер юридической фирмы KPD Consulting В. Кисиль. Так, в проекте Градостроительного кодекса (ГрК) сохранилась громоздкость процедуры получения разрешительной документации. Кроме того, в земельном законодательстве по прежнему отсутствует положение о передаче права на застройку, что вызывает лишние проблемы на практике и дополнительные расходы времени и финансов. Например, если лицо получило право на застройку на своем участке и по тем или иным причинам участок был продан, то к покупателю право на застройку не переходит, и ему нужно заново проходить целиком всю процедуру получения разрешительной документации.

Без земли продажи не будет

Следует обратить внимание на некоторые важные новеллы земельного законодательства и особенности их применения на практике. Среди прочего, с недавних пор согласно изменениям в ЗК вместе с продажей дома автоматически переходит право собственности и на земельный участок, находящийся под домом. Что сулит это риэлторам, юристам и предпринимателям? Безусловно, упрощение процедуры, но в то же время и повышение налогообложения. Увеличивается в несколько раз НДС, потому что раньше необходимо было заключать два договора: об отчуждении земельного участка и о продаже здания, к примеру. Из них облагался НДС только один договор. Такая процедура позволяла сэкономить если не большую часть выручки от продажи недвижимости, то половину – уж точно. Но теперь при продаже строения автоматически продается и земельный участок под строением, оба объекта будут оцениваться БТИ (дом) и независимым оценщиком (участок). Кроме перехода права собственности, законодатель предусмотрел также и переход права пользования земельным участком (например, в случае аренды земли) при продаже строения.

Кроме того, юристы клуба Ukrainian Real Estate Club указывают, что теперь продажа отдельно стоящего объекта стала невозможной без присвоения кадастрового номера земельному участку, на котором расположен объект. Юрист компании Salans Анжелика Штукатурова пояснила, что ранее нормы законодательства позволяли продавать объект недвижимости, не имея определенных документов на землю, на которой этот объект расположен. Но на данный момент ситуация изменилась: «Пока не будет отведена земля, не присвоен кадастровый номер земельному участку, отчуждение отдельно стоящего объекта невозможно», — сообщила юрист. А что касается процесса присвоения кадастрового номера участку с отдельно стоящим объектом недвижимости, то всем девелоперам и юристам известно, что процесс этот длительный и затратный.

Однако во всем следует искать положительные стороны, и юристы, как никто другой, привыкли их отыскивать и склонять в свою пользу. Например, отдельные умельцы от права разработали схему «радость юриста», суть которой заключается в следующем. На земельном участке площадью в 10 га строиться нечто (к примеру, скажем, туалет), и потом это нечто регистрируется в качестве объекта недвижимости. При продаже объекта к покупателю переходит и право собственности (пользования) на землю в 10 га. Такая схема позволяет занизить официальную стоимость сделки до маленьких цифр и, естественно, существенно сократить расходы на налоги. Но поговаривают, что сегодняшняя власть более не допустит таких манипуляций, хотя с юридической точки зрения они вполне законны. Правительство сейчас слишком ответственно подошло к тому, чтобы каждая копейка гражданских доходов не могла пройти мимо казны. Что, в принципе, может заставить юристов проявить еще большие чудеса изобретательности.

Регистрация аренды – в БТИ

Согласно изменениям в Закон Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений» с 1 октября 2010 года при заключении договора аренды недвижимости право аренды будет регистрироваться в БТИ. Кроме того, согласно закону договора аренды, срок которых превышает три года, также подлежат обязательной регистрации в БТИ. Однако такая процедура должна сохраниться только до 1 января 2012 года, после этого срока будет производиться только регистрация права аренды, без договора.

Таким образом, если вы арендуете квартиру на срок 3 года и более, то после 1 октября вам следует зарегистрировать в БТИ право аренды недвижимости и договор аренды, а если срок менее 3-х лет – то лишь право аренды помещения. Согласно Закону «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений» регистрация права аренды недвижимости в БТИ проводится в срок не больше 14 дней с момента подачи заявления о такой регистрации. Перечень документов, необходимых для проведения регистрационного действия будет определяться Кабмином.

Однако гражданам не обязательно будет «шерстить» законодательство в поисках нового постановления КМУ, поскольку в статье 15 Закона закреплено, что «орган государственной регистрации прав обязан предоставить в известная заявителей информацию о необходимый перечень документов для осуществления государственной регистрации прав». Поэтому, когда вам нужно будет зарегистрировать право аренды недвижимости, следует просто обратиться в местное БТИ, где вам обязаны дать подробный перечень необходимых документов. Кроме того, за соответствующее действие изымается госпошлина — оплата за услуги государственной регистрации в размере, который также будет определяться Кабмином. При этом госрегистратор имеет право отказать в проведении регистрационного действия, если документы поданы не в полном объеме или с нарушением законодательных требований. В таком случае госпошлина не возвращается.

Риэлторы под колпаком

Но и на этом новинки законодательства не заканчиваются. Желая провести каждую копейку честных граждан через бюджет, законодатель решил «мониторить» все сделки с недвижимостью, сумма которых превышает 400 тыс. грн. Эта норма закреплена во вступившем в силу 21 августа Законе «О внесении изменений в Закон Украины «О предотвращении и противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем». Теперь перечень профессий, в обязанности которых входит сообщать Госфинмониторингу обо всех сделках своих клиентов, дополнился следующими должностями: нотариусы, адвокаты, юристы, бухгалтеры, торговцы драгоценностями, аудиторы, организаторы лотерей и риэлторы, кроме уже существующих «информаторов» в лице банков, страховых компаний, бирж и т.д.

Теперь, обращаясь за помощью к специалистам этих процессий, вам следует учесть, что, если сумма обычной сделки превышает 150000 грн. (или если сделка касается недвижимости и превышает 400 000 грн), указанные лица, например риэлторы, обязаны будут сообщить об этом в Госфинмониторинг. Правда, в законе сказано, что сообщать следует только в случае «возникновения подозрений о том, что средства были получены незаконным путем», но ведь осторожность новых «информаторов» может привести к более глобальным «отчетам». В любом случае теперь каждому гражданину следует быть готовым к тому, что, заключая сделку с недвижимостью на сумму от 400 тыс грн и более, он должен будет отчитаться перед Госфинмониторингом об источниках своих средств и обосновать, что получил их честным путем. А если Госфинмониторингу все же покажется, что деньги «отмыты» из сомнительных источников, то государственный орган имеет право приостановить сделку на срок до 7 дней и сообщить в правоохранительный орган, который уже и займется финансами «по полной программе».

Хочется верить, что это новшество не отразится негативно на честных приобретателях имущества, поскольку 400 000 грн. – сумма достаточно небольшая для рынка недвижимости. К примеру, столько стоит средняя однокомнатная квартира в Киеве. А отсюда напрашивается вывод, что под обязательный мониторинг попадут покупатели даже самой «мелкой» недвижимости. Никто не скроется от зоркого ока закона?

Алена Михайленко,

«Судебно-юридическая газета»