Верховный Суд разъяснил нюансы оформления права пользования земельным участком совладельцами многоквартирного дома в пределах, необходимых для его обслуживания

Размер и конфигурация земельного участка, подлежащего передаче в пользование совладельцам многоквартирных домов, должны определяться на основании землеустроительной документации, учитывающей фактические параметры всех объектов, запланированных к строительству, их придомовую территорию и территорию, необходимую для обслуживания домов и нужд их жильцов. На это указал Кассационный хозяйственный суд Верховного Суда в постановлении от 5 марта 2025 года по делу №926/927/24.

Обстоятельства дела

КХС ВС рассмотрел кассационную жалобу ОСМД по делу по иску ОСМД к Главному управлению Национальной полиции в Черновицкой области (ГУНП), третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований по предмету спора, на стороне ответчика – областная государственная администрация, об отмене права постоянного пользования земельным участком.

В 2008 году управлению МВД в Черновицкой области был выдан Государственный акт на право постоянного пользования спорным земельным участком с определенным целевым назначением – для строительства и обслуживания 45-квартирного жилого дома.

В 2018 году в результате ликвидации территориальных органов МВД спорный земельный участок был передан ГУНП в постоянное пользование, а впоследствии были выданы градостроительные условия и ограничения, где учтено размещение существующего жилого дома, замененного на сблокированный 81-квартирный жилой дом. С момента приобретения жильцами 45-квартирного дома права собственности на квартиры и ввода в эксплуатацию жилого комплекса земельный участок, на котором расположен дом, фактически содержится и эксплуатируется совладельцами.

Предметом спора является наличие правовых оснований для прекращения права постоянного пользования спорным земельным участком, принадлежащим ГУНП, и признания такого права за ОСМД. Истец обосновывает свои требования тем, что указанный земельный участок фактически находится в постоянном пользовании ОСМД (жильцов 45-квартирного дома) с момента государственной регистрации права собственности совладельцев на расположенное на нем недвижимое имущество.

При этом в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество этот земельный участок продолжает быть зарегистрированным за ГУНП.

Решением хозяйственного суда, оставленным без изменений постановлением апелляционного хозяйственного суда, в удовлетворении иска отказано.

Позиция Верховного Суда

КХС ВС отметил, что, исследуя наличие оснований для прекращения права постоянного пользования спорным земельным участком, принадлежащим ГУНП, и признания такого права за ОСМД в соответствии со ст. 141, 143 ЗК, суды установили отсутствие надлежащих, допустимых и достоверных доказательств, свидетельствующих об использовании ГУНП спорного земельного участка не по целевому назначению или о наличии других оснований для принудительного прекращения прав на земельный участок, предусмотренных ст. 143 ЗК.

КХС ВС указал, что право совладельцев многоквартирного жилого дома на оформление правоотношений по пользованию земельным участком возникло не на основании решения Совета в 2008 году (акт о предоставлении участка в пользование ГУНП), а как следствие приобретения жильцами дома права собственности на квартиры после ввода в эксплуатацию 45-квартирного жилого дома и создания ОСМД.

Это право вытекает из положений п. 6 ст. 1 Закона «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме», ст. 382 ГК и ст. 42, 92 ЗК, регулирующих вопросы владения и пользования земельным участком, обслуживающим многоквартирный жилой дом.

КХС ВС заключил, что решение Совета о передаче МВД спорного земельного участка было направлено на предоставление земли для строительства жилых объектов. При этом в этом решении не указано, что земельный участок выделялся именно в соответствии с фактическими параметрами построенного дома первой очереди, утвержденными в Декларации о готовности объекта к эксплуатации.

Так, размер земельного участка, подлежащего передаче в пользование совладельцам многоквартирных домов, должен определяться на основании землеустроительной документации, учитывающей фактические параметры всех объектов, запланированных к строительству, их придомовую территорию и территорию, необходимую для обслуживания домов и нужд их жильцов.

Таким образом, оформление совладельцами многоквартирного дома права на землю осуществляется путем разработки проекта землеустройства по отводу земельного участка, то есть происходит формирование нового земельного участка под недвижимостью, что не противоречит положениям земельного законодательства о формировании земельных участков.

Использование такого порядка оформления прав на земельный участок за собственником недвижимости не нарушает прав постоянного землепользователя, поскольку не лишает его возможности самостоятельно оформить право на принадлежащую ему часть земельного участка, которая остается после выделения частей, необходимых для обслуживания объектов недвижимости. Размеры и конфигурация такого земельного участка определяются на основании соответствующей технической документации по землеустройству, подаваемой для утверждения уполномоченному органу местного самоуправления (ст. 1 Закона «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме»). Только после оформления такого права размеры и конфигурация земельного участка считаются установленными.

Одновременно ч. 4 ст. 42 ЗК устанавливает, что размеры и конфигурация земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, а также принадлежащие к ним здания, сооружения и придомовые территории, определяются на основании соответствующей землеустроительной документации. При этом КХС ВС отметил, что спорный земельный участок является сформированным, а значит, согласно ст. 79-1 ЗК, представляет собой самостоятельный объект гражданских прав; он выделялся для строительства не только жилого дома истца, который в проектной документации определен как дом первой очереди, но и для возведения еще одного жилого дома. Таким образом, право на спорный земельный участок после завершения строительства должны приобрести как жильцы жилого дома ОСМД, так и жильцы дома, который будет построен в будущем.

Учитывая, что ОСМД не выразило намерения дожидаться завершения строительства в полном объеме, приобретение им права на земельный участок, на котором расположено имущество ОСМД, возможно только при соблюдении порядка, предусмотренного ст. 79-1 ЗК, с учетом прав и интересов других землепользователей. По результатам кассационного производства кассационная жалоба оставлена без удовлетворения, решения судов предыдущих инстанций – без изменений.

Автор: Наталя Мамченко

Подписывайтесь на наш Тelegram-канал t.me/sudua и на Google Новости SUD.UA, а также на наш VIBER, страницу в Facebook и в Instagram, чтобы быть в курсе самых важных событий.