Депутати узаконять операції з недобудовами та ускладнять життя «перекупам» нерухомості

Верховна Рада 08.09.2021 року підтримала в першому читанні законопроект Олени Шуляк «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому» № 5091 від 17.02.2021.

Законопроектом планують фактично легалізувати об’єкти, які не були введені в експлуатацію, та встановити правила поводження з ними.

Автор законопроекту Олена Шуляк виокремлює чотири ключових правила, які будуть працювати на ринку нерухомості, якщо закон запрацює:

Забудовник має реєструвати кожну квартиру в спеціальному реєстрі, до якого забудовник зможе вносити дані лише, коли має всі необхідні документи для будівництва;

Забудовник не буде продавати всі квадратні метри, доки будинок не здадуть в експлуатацію. Це дозволить мати «нетодорканий запас», який за потреби можна буде використати;

Законопроект унеможливить подвійний продаж квартир;

Вся інформація щодо будівництва буде публічною.

«Більше ніяких подвійних і потрійних перепродажів. Більше ніяких продаж в незаконних будівництвах", - заявила депутат, представляючи законопроект.

Депутат Ігор Фріс зазначає: «Вперше в нашому праві і в нашому законодавстві ми вводимо поняття спеціального майнового права на нерухомість, яке підлягає державній реєстрації. З цього моменту наші люди, інвестори в нерухоме майно, в квартири, зможуть продавати це спеціальне майнове право, вони можуть передавати його в іпотеку. На вказане майнове право будуть накладатися обтяження заборони та іпотеки. Ми убезпечимо людей від того, щоб одна і та сама квартира продавалася в різні руки».

Фахівці вважають, що законопроект значно ускладнює життя рейдерам, оскільки для них буде важко переоформлювати на себе такі приміщення, як горища, підвали, підсобні приміщення, тому що вони будуть належати всім співвласникам багатоповерхівки. Недобудовані об’єкти дозволять віддавати у заставу. Попередній договір щодо купівлі-продажу об’єктів незавершеного будівництва та майбутніх об’єктів нерухомості буде підлягати нотаріальному посвідченню.

Крім того, громадяни отримають право зареєструвати своє місце проживання в апартаментах, що раніше не вважалися житловим фондом.

Більш детально про те, що пропонується проектом Закону:

1) Унормувати правила, за яких об’єкти незавершеного будівництва, майбутні об’єкти нерухомості можуть бути об’єктами цивільних прав.

До завершення будівництва об’єкта нерухомого майна (створення майна) об’єктами цивільних прав є матеріали, обладнання тощо, які були використані в процесі такого будівництва (створення майна).

Об’єктом права власності може бути лише неподільний об’єкт незавершеного будівництва.

2) Визначити істотні умови договорів щодо організації та фінансування будівництва об’єкта. Такі договори будуть підлягати нотаріальному посвідченню.

3) Визначити основні вимоги до розкриття замовником будівництва інформації про подільний об’єкт незавершеного будівництва (багатоквартирний будинок).

4) Запровадити механізм державної реєстрації права власності на об’єкти незавершеного будівництва та майбутні об’єкти нерухомості.

Державна реєстрація права власності буде здійснюватися:

• після отримання права на виконання будівельних робіт та проведення технічної інвентаризації неподільного об’єкта незавершеного будівництва;
• на підставі рішення суду.

Не допускається державна реєстрація права власності на подільні об’єкти незавершеного будівництва та майбутні об’єкти нерухомості.

5) Створити можливість отримувати право на виконання будівельних робіт та здійснювати державну реєстрацію права власності на об’єкт будівництва та його складові частини (квартири, гаражні бокси, інші житлові та нежитлові приміщенням, машиномісця тощо, які після прийняття об’єкта в експлуатацію є самостійними об’єктами нерухомого майна) за принципом «єдиного вікна».

6) Забезпечити прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта, щодо якого до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно внесено запис про спеціальне майнове право на неподільний об’єкт незавершеного будівництва та майбутні об’єкти нерухомості, та державну реєстрацію права власності на такі об’єкти за принципом «єдиного вікна».

7) Запровадити гарантійну частку будівництва об’єкта нерухомого майна – сукупність майбутніх об’єктів нерухомості в одному подільному об’єкті незавершеного будівництва (у кожній черзі будівництва/кожному пусковому комплексі), речові права на які обтяжуються з метою гарантування добудови відповідного об’єкта незавершеного будівництва у випадку фінансової неспроможності замовника будівництва/девелопера будівництва.

Розмір гарантійної частки встановить Кабмін.

8) Встановити перелік осіб, які мають право першого відчуження, передачі у довірчу власність як способу забезпечення виконання зобов’язань об’єкта незавершеного будівництва та майбутнього об’єкта нерухомості та момент, з якого виникає таке право.

Право першого відчуження об’єкта незавершеного будівництва або майбутнього об’єкта нерухомості (у тому числі з метою прямого або опосередкованого залучення коштів для будівництва об’єкта), належить:

• замовнику будівництва/девелоперу будівництва, за яким зареєстровано спеціальне майнове право на відповідний об’єкт, крім випадків відчуження майбутніх об’єктів нерухомості через фонд фінансування будівництва;
• управителю фонду фінансування будівництва, за яким зареєстровано право довірчої власності на отриманий в управління майбутній об’єкт нерухомості.

9) Визначити особливості вчинення правочинів з об’єктами незавершеного будівництва, майбутніми об’єктами нерухомості, зокрема укладення, виконання та розірвання договорів купівлі-продажу об’єкта незавершеного будівництва та майбутнього об’єкта нерухомості.

10) Визначити особливості посвідчення нотаріусами правочинів щодо об’єктів незавершеного будівництва та майбутніх об’єктів нерухомості.

11) Визначити особливості іпотеки об’єктів незавершеного будівництва та майбутніх об’єктів нерухомості.

Предметом іпотеки зможе бути об’єкт незавершеного будівництва, майбутній об’єкт нерухомості, який є складовою частиною об’єкта незавершеного будівництва, щодо яких отримано право на виконання будівельних робіт після набрання чинності Законом України «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому».

12) Визначити особливості звернення стягнення у рамках виконавчого провадження на об’єкти незавершеного будівництва та майбутні об’єкти нерухомості.

Звернення стягнення на подільний об’єкт незавершеного будівництва буде здійснюватися шляхом:

- звернення стягнення на подільний об’єкт незавершеного будівництва – у разі якщо за боржником зареєстровано спеціальне майнове право на об’єкт незавершеного будівництва, всі майбутні об’єкти нерухомості в такому об’єкті та відсутні обтяження речових прав на майбутні об’єкти нерухомості, зареєстровані на користь особи, яка сплатила часткову вартість за майбутній об’єкт нерухомості;

- звернення стягнення на майбутні об’єкти нерухомості в подільному об’єкті незавершеного будівництва, спеціальне майнове право на які зареєстровано за боржником, за умови відсутності обтяження речових прав на майбутні об’єкти нерухомості, зареєстровані на користь особи, яка сплатила часткову вартість за майбутній об’єкт нерухомості, – у разі якщо у складі подільного об’єкта незавершеного будівництва відчужено, передано у довірчу власність як спосіб забезпечення виконання зобов’язань або обтяжено речові права хоча б на один майбутній об’єкт нерухомості.

Не будуть звертати стягнення на майбутній об’єкт нерухомості, щодо якого зареєстровано обтяження речових прав на користь особи, яка сплатила часткову вартість за майбутній об’єкт нерухомості.

У постанові про опис та арешт майна (коштів) боржника буде обов’язково зазначатися ідентифікатор закінченого будівництвом об’єкта (для об’єктів, яким присвоєно ідентифікатор до проведення опису).

13) Встановити розмір державного мита, яке стягується державними нотаріусами за посвідчення договорів відчуження неподільних об’єктів незавершеного будівництва, у розмірі не більше 1 мінімальної заробітної плати.

Натомість нардеп Роман Лозинський звернув увагу на недоліки законопроекту.

«Мова йде про об'єкт, якого ще немає. І якщо, наприклад, будівництво буде зупинено з тих чи інших причин, треба задати питання: а які повноваження і права матимуть органи місцевого самоврядування, які права будуть мати інші регулятори, якщо потрібно буде зупиняти будівництво. Будівлі ще немає, а квартири вже – юридичні особи, квартири вже на папері існують», - зазначив він.

Девелопери ж вважають, що окрім цього законопроекту, необхідно впровадження механізмів ексроу і проектного фінансування девелоперських проектів. Це допоможе запобігти появі недобудов або затягуванню термінів через нестачу фінансування. Крім того, необхідно докорінно змінювати дозвільну систему.

Раніше Кабмін пропонує парламенту встановити дедлайн з призначення управителів будинків, що належать ОСББ.

 Підписуйтесь на наш Telegram-канал та на Twitter, щоб бути в курсі найважливіших подій.