Онлайн-оцінка вартості квартир від Фонду держмайна видає неправдиві дані: у ФДМУ пояснили, що із цим робити

Кілька тижнів тому, від 29 червня Фонд держмайна України запустив онлайн-сервіс автоматичної оцінки об'єктів нерухомості. Сервіс було введено в експлуатацію за підтримки американських партнерів, зокрема, кошти на розробку програмного забезпечення виділив американський уряд через Агентство США з міжнародного розвитку (USAID).

На адресу сервісу, який є фактично обов’язковим для застосування, вже лунає чимало нарікань: у деяких випадках оціночна вартість нерухомого майна, зокрема, квартир значно завищується, а в інших – навпаки, виявляється нижчою за справжню. Відповідно, від того, як ця система оцінить майно, залежать і податки.

За словами голови ФДМУ Дмитра Сенниченко, вартість, яку видає програма, може відхилятися від середньозваженої в різні боки на 25%. Окрім того, багато що залежить від заданих самою особою до системи параметрів. 

Також він зазначив, що сервіс згодом «буде підлаштовуватися з урахуванням нових даних, що надходять про реальні угоди». Як пише Інтерфакс-Україна, коментуючи претензії учасників ринку в можливому завищенні ціни через врахування даних таких джерел, як ЛУН і ОЛХ, Сенниченко зазначив, що «у Фонді розуміють, це ці джерела дають ціни пропозиції». Однак, підкреслив глава відомства, їх дані компенсуються даними про раніше зареєстровані угоди, де значна ймовірність заниження цін. «Нотаріуси будуть вносити по новому процесу реальні угоди (в базу). Після цього буде можливість корегувати вагу того чи іншого параметра: що приймати більше до уваги, щоб досягати цієї середньозваженої ціни», - сказав Сенниченко.

Тобто хтось має «набити гулі», аби система згодом почала працювати нормально.

Отже, для цілей обчислення доходу платника податку – фізичної особи від продажу (обміну) нерухомого майна, а також доходу, отриманого платником податку в результаті прийняття ним у спадщину чи дарунок майна (крім випадків успадкування та/або отримання у дарунок майна, вартість якого обчислюється за нульовою ставкою), доходу, отриманого за іншими правочинами, за якими здійснюється перехід права власності на нерухомість, дохід за якими підлягає оподаткуванню у випадках, передбачених Податковим кодексом України, необхідно визначити оціночну вартість об’єкта нерухомості або ринкову вартість об’єкта нерухомості.

Відповідно до наказу Фонду державного майна від 25 червня 2021 року №1097 введено в експлуатацію єдину базу даних звітів про оцінку з модулем електронного визначення оціночної вартості, сервісом послуги електронного визначення оціночної вартості та автоматичного формування електронних довідок про оціночну вартість об’єкта нерухомості.

Для визначення оціночної вартості об’єкта нерухомості Єдиною базою даних звітів про оцінку формується електронна довідка про його оціночну вартість (е-Довідка), яка є чинною впродовж 30 календарних днів з дня її формування Єдиною базою даних звітів про оцінку.

Доступ до Єдиної бази даних звітів про оцінку здійснюється за допомогою особистого електронного підпису або засобів інтегрованої системи електронної ідентифікації ( ID.GOV.UA).

Якщо особа не погоджується з результатами автоматичного визначення оціночної вартості об’єкта нерухомості, вона має право звернутися до суб’єкта оціночної діяльності (оцінювача) з метою визначення ринкової вартості такого об’єкта. Суб’єктом оціночної діяльності (оцінювачем) складається звіт про оцінку майна, який зареєструється в Єдиній базі. Зареєстрований звіт про оцінку майна чинний протягом 6 місяців з дати оцінки.

Разом із тим, виникає питання, у чому користь такого «безкоштовного» онлайн-сервісу, за помилки якого потім все одно доводиться платити, звертаючись до суб’єкта оціночної діяльності? Окрім того, якщо вартість визначена програмою, відрізняється від реальної більше, ніж на 25%, то суб’єкт оціночної діяльності буде вимушений звернутися до ФДМУ за рецензуванням оцінки. Що також – додатковий час і гроші.

У ФДМУ спробували дати відповіді на деякі питання.

ПИТАННЯ-ВІДПОВІДІ

1. Для чого необхідно визначати оціночну вартість?

Визначення оціночної вартості для цілей оподаткування передбачено статтею 172 Податкового кодексу України, в якій зазначено, що дохід від продажу об’єкта нерухомості визначається виходячи з ціни, зазначеної в договорі купівлі-продажу, але не нижче оціночної вартості такого об’єкта, розрахованої модулем електронного визначення оціночної вартості Єдиної бази даних звітів про оцінку, або не нижче ринкової вартості такого об’єкта, визначеної суб’єктом оціночної діяльності (оцінювачем) відповідно до законодавства та зазначеної у звіті про оцінку, зареєстрованому в Єдиній базі даних звітів про оцінку (далі – Єдина база).

У випадку, коли сума у договорі купівлі-продажу нижче від оціночної вартості, визначеної в електронній довідці, податок на доходи фізичних осіб нараховується виходячи з вартості, вказаній у електронній довідці.

2. Що робити, якщо вартість в електронній довідці значно відрізняється від фактичної ціни продажу?

Статтею 172 Податкового кодексу України визначено, що якщо особа не погоджується з результатами автоматичного визначення оціночної вартості об’єкта нерухомості, вона має право звернутися до суб’єкта оціночної діяльності (оцінювача) з метою визначення ринкової вартості такого об’єкта.

3. Хто визначає ринкову вартість?

Відповідно до Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» визначення ринкової вартості здійснюється на підставі незалежної оцінки, виконаної суб’єктом оціночної діяльності на підставі договору на проведення оцінки майна, укладеного між власником об’єкта оцінки та суб’єктом оціночної діяльності - господарським товариством або ФОП, який має відповідний сертифікат суб’єкта оціночної діяльності.

З переліком суб’єктів оціночної діяльності можна ознайомитися на сайті Фонду за посиланням.

4. Чим відрізняється оціночна вартість від ринкової вартості?

Визначення оціночної вартості об’єкта нерухомості здійснюється модулем електронного визначення оціночної вартості (далі – Модуль) автоматично, на підставі мінімальних даних про об’єкт. Результат визначення оціночної вартості відображається в електронній довідці про оціночну вартість об’єкта нерухомості, якій автоматично присвоюється унікальний реєстраційний номер.

Ринкову вартість визначає кваліфікований оцінювач, який працює у складі суб’єкта оціночної діяльності. Результатом роботи оцінювача є звіт про оцінку майна, виконаний відповідно до вимог Національних стандартів оцінки. Звіт про оцінку майна повинен містити висновок про вартість.

Інформація зі звіту про оцінку вноситься до Єдиної бази. Електронна версія звіту повинна бути завантажена оцінювачем до Єдиної бази. Після перевірки Модулем вартості, визначеної суб’єктом оціночної діяльності, Єдина база присвоює звіту про оцінку унікальний реєстраційний номер.

5. Які інформаційні джерела формують інформаційну основу для визначення оціночної вартості?

З метою формування інформаційної основи для визначення оціночної вартості об’єкта нерухомості Фонд державного майна України використовує інформаційні джерела з відкритим доступом та дані про ціни, зазначені в договорах купівлі-продажу об’єктів нерухомості, внесені нотаріусами до Єдиної бази, а також дані про ринкову вартість об’єктів нерухомості, внесені до Єдиної бази на підставі звітів про оцінку.

Е-ДОВІДКИ ТА РЕЄСТРАЦІЯ ЗВІТІВ ПРО ОЦІНКУ МАЙНА

1. Скільки коштує електронна довідка про оціночну вартість нерухомого майна?

Статтею 172 Податкового кодексу України визначено, що доступ, внесення, перевірка інформації до/з Єдиної бази здійснюються безоплатно. Формування електронних довідок про оціночну вартість об’єкта нерухомості здійснюється безоплатно.

2. Скільки коштує замовити звіт про оцінку?

Підставою для проведення оцінки майна є договір про проведення оцінки, який укладається в письмовій формі. Вартість послуг визначається за домовленістю сторін і зазначається в такому договорі.

3. Що робити, якщо Єдина база не реєструє звіт про оцінку, виконаний суб’єктом оціночної діяльності?

У випадку, якщо Єдина база відмовляє в реєстрації звіту про оцінку, суб’єкт оціночної діяльності (оцінювач) або замовник оцінки можуть надіслати зазначений звіт на рецензування до Фонду державного майна України. При наявності позитивної рецензії звіт про оцінку буде зареєстровано в Єдиній базі і йому автоматично буде присвоєно унікальний реєстраційний номер.

Якщо звіт про оцінку отримав негативну рецензію, такий звіт потребує доопрацювання та його необхідно повторно направити до Фонду державного майна України на рецензування.

4. Для яких випадків потрібна електронна довідка про оціночну вартість об’єкта нерухомості або звіт про оцінку майна?

Відповідно до статті 172 Податкового кодексу України дохід від продажу об’єкта нерухомості визначається виходячи з ціни, зазначеної в договорі купівлі-продажу, але не нижче оціночної вартості такого об’єкта, розрахованої модулем електронного визначення оціночної вартості Єдиної бази даних звітів про оцінку, або не нижче ринкової вартості такого об’єкта, визначеної суб’єктом оціночної діяльності (оцінювачем) відповідно до законодавства та зазначеної у звіті про оцінку, зареєстрованому в Єдиній базі даних звітів про оцінку.

Тобто Податковим кодексом України чітко визначені випадки, коли необхідна е-довідка про оціночну вартість або звіт, що зареєстрований в Єдиній базі.

5. Чи потрібно реєструвати звіт про оцінку в Єдиній базі звітів у випадку, коли продавцем нерухомого майна є юридична особа?

Вимога щодо обов’язкової реєстрації звіту про оцінку майна у разі відчуження його юридичною особою в чинному законодавстві відсутня.

6. Чи необхідно визначати оціночну вартість за допомогою Модуля визначення оціночної вартості або замовляти звіт про оцінку з подальшою його реєстрацією у Єдиній базі звітів у випадку оформлення спадщини?

Визначення оціночної вартості за допомогою Модуля необхідне для цілей обчислення доходу платника податку – фізичної особи від продажу (обміну) нерухомого майна, а також доходу, отриманого платником податку в результаті прийняття ним у спадщину чи дарунок майна (крім випадків успадкування та/або отримання у дарунок майна, вартість якого обчислюється за нульовою ставкою), доходу, отриманого за іншими правочинами, за якими здійснюється перехід права власності на нерухомість, дохід за якими підлягає оподаткуванню.

ПИТАННЯ ВІД ОЦІНЮВАЧА

1. Під час внесення інформації зі звіту про оцінку щодо вартості житлового будинку, яка складається із вартості поліпшень та вартості земельної ділянки, на якій він розташований, Єдина база зареєструвала вартість будівлі і відмовила в реєстрації вартості земельної ділянки. Чому так?

На відміну від е-довідки, в якій Модуль автоматично визначає вартість житлового будинку і розподіляє цю вартість між вартістю земельної ділянки та вартістю поліпшень, при визначенні вартості земельної ділянки та вартості житлового будинку суб’єктом оціночної діяльності необхідно робити два звіти про оцінку, в яких окремо визначати вартість будівлі та вартість земельної ділянки, на якій ця будівля розташована.

Звертаємо увагу, що при заповненні форми Додатка 5 до Порядку ведення Єдиної бази даних звіту в рядок 2.2 вноситься вартість земельної ділянки відповідно до звіту про експертну грошову оц інку земельної ділянки. Заносити необхідно дані із зареєстрованого Єдиною базою звіту про експертну грошову оцінку. Тобто спочатку необхідно визначити вартість земельної ділянки, зареєструвати її в Єдиній базі, а після цього вносити інформацію зі звіту про житловий будинок.

2. Хто має доступ до моєї інформації?

Єдина база повинна забезпечувати збереження та належний захист всієї інформації щодо об’єктів нерухомості, оц іночна вартість яких визначається та перевіряється, можливість доступу до інформації суб’єктів оціночної діяльності (оцінювачів), нотаріусів та контролюючих органів у межах повноважень. При цьому повноваження суб’єкта оціночної діяльності поширюються лише на доступ до інформації, внесеної ним безпосередньо.

3. Скільки часу зберігаються дані у кабінеті користувача?

Дані, внесені Вами до єдиної бази звітів, зберігаються постійно. Тому пропонуємо вносити лише правдиву і достовірну інформацію.

Підписуйтесь на наш Telegram-канал та на Twitter, щоб бути в курсі найважливіших подій.