Верховний Суд роз’яснив, з якого моменту договір оренди землі є укладеним

Якщо сторони не вказали про час (термін, календарну дату, подію) початку перебігу та закінчення строку договору, діють загальні правила, передбачені спеціальним законом - Законом України «Про оренду землі», який прямо встановлював, що договір оренди земельної ділянки є укладеним з моменту його реєстрації та набирає чинності після його державної реєстрації.

На цьому наголосив Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду у справі № 685/1529/18.

Обставини справи

Позивач звернулася до суду з позовом, у якому просила визнати недійним договір оренди землі щодо земельної ділянки, укладений між ТОВ та особою_3. Обґрунтовуючи позовні вимоги, посилалася на те, що згідно зі свідоцтвом про право на спадщину, після смерті особи_4, вона успадкувала земельну ділянку.

Під час оформлення спадщини вона довідалася, що між ТОВ і особою_3 був укладений договір оренди землі, за умовами якого спадкодавець передав відповідачеві вказану земельну ділянку у строкове платне користування.

При його укладенні сторони не визначили всіх істотних умов договору оренди землі, зокрема, не визначено: дату укладення договору та кадастровий номер земельної ділянки; строк дії договору; умови збереження стану об’єкта оренди; умови про відшкодування поліпшень стану земельної ділянки, проведених орендарем; умови щодо припинення або зміни умов договору у випадку переходу права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи, крім того, немає невід'ємних частин договору. У зв’язку з цим просила позов задовольнити.

Пізніше особа_1 звернувся до суду з аналогічним позовом, у якому просив визнати недійним договір оренди землі, укладений між ТОВ та особою_3.

Теофіпольський районний суд Хмельницької області у задоволенні позовів відмовив. Хмельницький апеляційний суд рішення суду першої інстанції залишив без змін.

Апеляційний суд мотивував постанову тим, що висновки місцевого суду по суті вирішеного спору є правильними, підтверджуються наявними у справі доказами, якими суд дав належну правову оцінку. Доводи апеляційної скарги не спростовують цих висновків і не свідчать про порушення судом норм матеріального та процесуального права. При цьому апеляційний суд виходив із того, що дійсно у договорах оренди не було зазначено дати їх укладення та строку їх дії, однак, враховуючи, що ці договори набрали чинності з часу їх державної реєстрації, а в актах приймання передачі об’єктів оренди сторони визначили строк оренди, місцевий суд дійшов правильного висновку, що ця неповнота не порушує права та інтереси позивачів.

Висновок Верховного Суду

Судді ВС підкреслили, що з урахуванням положень статті 640 ЦК України щодо укладення договору та статті 18 Закону України «Про оренду землі» щодо набрання чинності договором оренди землі після його реєстрації можна зробити висновок, що сторони в договорі оренди землі мали право зазначати про момент початку перебігу та припинення дії вказаного договору, оскільки такі права прямо передбачені принципами та закріплені загальними нормами цивільного законодавства.

Разом з тим, якщо сторони не вказали про час (термін, календарну дату, подію) початку перебігу та закінчення строку договору, діють загальні правила, передбачені спеціальним законом - Законом України «Про оренду землі», який прямо встановлював, що договір оренди земельної ділянки є укладеним з моменту його реєстрації та набирає чинності після його державної реєстрації.

Отже, для визначення початку перебігу та закінчення строку дії саме цього договору має значення не момент його підписання, а момент вчинення реєстраційних дій, тобто внесення відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень як єдиної державної інформаційної системи, яка містить відомості про речові права на нерухоме майно, їх обтяження, суб'єктів речових прав, технічні характеристики об'єктів нерухомого майна (будівель, споруд тощо), кадастровий план земельної ділянки, а також відомості про правочини, вчинені щодо таких об'єктів нерухомого майна, з якими закон пов'язує набрання чинності договором, а саме можливість реалізації сторонами своїх суб'єктивних прав та обов'язків.

ВС наголосив, оскільки моменти укладення договору та набрання ним чинності збігаються (частина друга статті 631 ЦК України), то моментом укладення договору оренди земельної ділянки на час дії зазначеної редакції частини третьої статті 640 ЦК України є саме його державна реєстрація, якщо сторони договору не передбачили у договорі інше відповідно до частини третьої статті 631 ЦУ України.

Укладені ТОВ договори містять істотні умови щодо збереження стану об'єктів оренди, відшкодування поліпшень стану земельної ділянки та припинення або зміни умов договору. При цьому сторони склали документи, які є невід'ємними частинами договорів оренди землі, зокрема кадастрові плани, в яких указані кадастрові номери земельних ділянок, акти визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) та акти приймання-передачі предметів оренди.

Ураховуючи, що орендодавець та орендар врегулювали у договорах свої відносини на власний розсуд, як це передбачено статтею 6 ЦК України, виконували умови договорів узгодженим способом, суди попередніх інстанцій дійшли правильного висновку про те, що позивачі не довели обставини, що свідчили б про недійсність спірних договорів оренди землі та порушення їх прав при укладенні оспорюваних правочинів.

Враховуючи обставини справи, Верховний Суд залишив рішення суду першої та апеляційної інстанції без змін.

Раніше «Судово-юридична газета» писала, коли договір оренди землі вважається укладеним.

Підписуйтесь на наш Telegram-канал, щоб бути в курсі найважливіших подій.