Коли договір оренди землі вважається укладеним: позиція ВС

Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду розглянув справу № 396/1513/18 та встановив, що десятирічний строк дії договору оренди почав свій перебіг з моменту державної реєстрації, яка була проведена 27 березня 2012 року, а не з дати його підписання – 27 травня 2008 року.

Обставини справи

Позивач звернулась до суду з позовом до сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «Р» про припинення договору оренди земельної ділянки та скасування його державної реєстрації.

Позовна заява мотивована тим, що 27 травня 2008 року між позивачем та СТОВ «Р» було укладено договір оренди земельної ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. Одразу після укладення вказаного договору позивачка передала земельну ділянку в користування відповідачу, а відповідач в свою чергу прийняв, приступив до її використання та, починаючи з 2008 року, сплачував орендну плату.

Також вона зазначала, що договір зареєстровано Управлінням Держкомзему у Новоукраїнському районі 27 березня 2012 року, та 19 січня 2017 року приватним нотаріусом було здійснено державну реєстрацію речового права за орендарем СТОВ «Р».

Вважає, що вона з відповідачем дійшли згоди щодо істотних умов договору оренди земельної ділянки, скріпивши 27 травня 2008 року договір своїми підписами, що і є моментом укладення договору. Таким чином, на переконання позивача, договір оренди земельної ділянки припинив свою дію після закінчення 10-річного строку, який розпочинається з моменту його укладення, а не з моменту державної реєстрації, оскільки державна реєстрація вказує на чинність договору (набрання юридичної сили) і не може змінювати момент його укладення.

18 квітня 2018 року позивачка направила поштою на адресу відповідача лист-повідомлення (заперечення), яким відмовилася поновлювати договір оренди земельної ділянки на новий строк.

За таких обставин вважала, що спірний договір не було поновлено з відповідачем на новий строк на тих же умовах, оскільки проти цього є заперечення позивача, а тому просила визнати такий договір припиненим та скасувати його державну реєстрацію.

Рішенням Новоукраїнського районного суду Кіровоградської області позовні вимоги задоволено. Постановою Кропивницького апеляційного суду рішення Новоукраїнського районного суду Кіровоградської області скасовано та ухвалено нове рішення, яким у задоволенні позову відмовлено.

Відмовляючи у задоволенні позовних вимог, апеляційний суд виходив із того, що спірний договір оренди в силу закону не є припиненим, оскільки десятирічний строк дії договору оренди почав свій перебіг з моменту державної реєстрації, яка була проведена 27 березня 2012 року.

Висновок Верховного Суду

ВС підкреслив, що за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов’язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату (частина перша статті 792 ЦК України)

Договір найму укладається на строк, встановлений договором (частина перша статті 763 ЦК України). Строком договору є час, протягом якого сторони можуть здійснити свої права і виконати свої обов’язки відповідно до договору.

Договір набирає чинності з моменту його укладення (частини перша, друга статті 631 ЦК України). Відповідно до частини першої статті 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору.

Також ВС зазначив, що згідно зі статтею статті 640 ЦК України договір є укладеним з моменту одержання особою, яка направила пропозицію укласти договір, відповіді про прийняття цієї пропозиції.

Якщо відповідно до акта цивільного законодавства для укладення договору необхідні також передання майна або вчинення іншої дії, договір є укладеним з моменту передання відповідного майна або вчинення певної дії.

Договір, який підлягає нотаріальному посвідченню або державній реєстрації, є укладеним з моменту його нотаріального посвідчення або державної реєстрації, а в разі необхідності і нотаріального посвідчення, і державної реєстрації - з моменту державної реєстрації.

ВС наголосив, що правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації (частина перша статті 210 ЦК України).

Зокрема, право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації цього права (згідно із частиною першою статті 125 ЗК України). Право оренди земельної ділянки посвідчується договором оренди землі, зареєстрованим відповідно до закону (частина п`ята статті 126 ЗК України).

Окрім цього ВС зауважив, що у постанові Великої Палати Верховного Суду від 15 січня 2020 року у справі № 322/1178/17 (провадження № 14-338цс19) зроблено висновок про те, що «…Права й обов`язки, на досягнення яких було спрямоване волевиявлення учасників при укладенні договору оренди земельної ділянки, набуваються лише після його державної реєстрації, як передбачено статтями 18, 20 Закону № 161-XIV, у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин». «… Реалізувати свої суб`єктивні права та обов`язки сторони договору оренди земельної ділянки можуть лише після державної реєстрації такого договору».

За таких обставин, встановивши, що укладений між позивачем та СТОВ «Р» договір оренди земельної ділянки пройшов державну реєстрацію лише 27 березня 2012 року, апеляційний суд зробив правильний висновок про відмову у задоволенні позову, оскільки десятирічний строк дії договору оренди почав свій перебіг з моменту державної реєстрації, яка була проведена 27 березня 2012 року, а не з дати його підписання - 27 травня 2008 року.

ВС наголосив, що аргументи заявника про те, що сторони не домовлялися про початок перебігу строку дії договору оренди саме з моменту його державної реєстрації є безпідставними та спростовуються умовами спірного договору оренди, що також встановлено під час апеляційного перегляду справи.

Враховуючи обставини справи Верховний Суд залишив касаційну скаргу без задоволення, а постанову Кропивницького апеляційного суду – без змін.

Раніше «Судово-юридична газета» писала, що ВС висловився щодо оскарження висновків державної експертизи у сфері земельних відносин.

Підписуйтесь на наш Telegram-канал, щоб бути в курсі найважливіших подій.