Кого більше обмежує законопроект про ОСББ: управителя житлового будинку чи співвласника

Прийнятий у 2001 році Закон України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» започаткував правові засади для появи об’єднань, проте, на думку експертів, не стимулював їх створення. Адже через 18 років після прийняття цього закону об’єднання співвласників багатоквартирних будинків (ОСББ) створені у критично малій кількості багатоквартирних будинків.

Тож, щоб виправити ситуацію з ОСББ, народний депутат від партії «Слуга народу» Андрій Стріхарський зареєстрував у Верховній Раді законопроект №2606 «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо підвищення якості управління багатоквартирними будинками та вдосконалення діяльності об'єднань співвласників багатоквартирного будинку». У пояснювальній записці автор законопроекту стверджує, що він спрямований на реформування застарілої системи управління житлом, створення конкурентного ринку управителів і ринку якісних комунальних послуг та належного управління майном.

Що пропонується законопроектом

Йдеться про потребу вдосконалити процедуру скликання та проведення установчих зборів об’єднання співвласників багатоквартирних будинків. Передбачається необхідність створення в усіх новозбудованих багатоквартирних будинках об’єднань співвласників багатоквартирного будинку забудовником, при цьому в подальшому співвласники мають право змінити форму управління майном багатоквартирного будинку.

У проекті зазначається, що у прийнятих в експлуатацію новозбудованих багатоквартирних будинках скликання установчих зборів та направлення повідомлення про проведення установчих зборів також може здійснювати забудовник.

При цьому в документі не надається визначення поняттю «забудовник». Так, відповідно до Закону Україні «Про порядок надання пільгових довготермінових кредитів молодим сім’ям та одиноким молоди громадянам на будівництво( реконструкцію) і придбання житла», забудовник — це особа, яка у встановленому законодавством порядку отримала право на використання житлового будівництва або згідно з укладеними договорами має право розпоряджатися житловою площею у будинках, які будуються або реконструюються. 

Проте автор законопроекту не уточнює, кого саме потрібно розуміти під цим терміном — замовника будівництва або ж генерального підрядника?

Документом також встановлюється, що повідомлення про проведення установчих зборів направляється ініціативною групою або забудовником. Тобто створюються умови контролювання перебігу установчих зборів.

Запровадження електронної системи взаємодії та прийняття рішень

Однин із позитивних аспектів законопроекту — це запровадження електронної системи взаємодії та прийняття рішень.

Відповідно до документу, електронна система буде забезпечувати створення, перегляд, відправлення, прийняття, збирання, внесення, накопичення, обробку, використання, розгляд, зберігання, захист, облік та надання інформації щодо управління багатоквартирним будинком, голосування співвласниками за питання, винесені на розгляд загальних зборів об’єднання, а також електронну взаємодію між співвласниками, об’єднанням та управителем при здійсненні їхніх прав та виконанні обов’язків.

Зазначається, що голосування за допомогою електронної системи прирівнюється до голосування особисто на загальних зборах, а надання та обмін інформацією через електронну систему прирівнюється до голосування особисто на загальних зборах та вручення письмового повідомлення.

Також законодавець визначає складові цієї системи:

1) система електронного голосування співвласниками на загальних зборах;

2) електронний кабінет співвласників (обмін інформацією між управителем і співвласником);

3) інформаційний портал, де оприлюднюється інформація та документи об’єднання та управителя.

Найголовніший мінус електронної системи полягає в тому, що співвласники багатоквартирного будинку будуть зобов’язані використовувати тільки ту програму, яка розробляється суб’єктом господарювання, обраним на конкурсі, що проводиться Міністерством розвитку громад та територій України.

Удосконалення механізму самостійного обирання управителя співвласниками

Проектом закону встановлюється, що у випадку передачі функцій управителю його обрання здійснюється на конкурсній основі щонайменше з трьох учасників конкурсу.

Законодавець визначає, що до конкурсу допускаються:

- управителі — юридичні особи, які мають у штаті щонайменше одного найманого працівника, що пройшов професійну атестацію на відповідність кваліфікаційним вимогам професії «менеджер (управитель) житлового будинку (групи будинків)», має чинний сертифікат та внесений до реєстру атестованих осіб у порядку, визначеному чинним законодавством України;

- управителі — фізичні особи — підприємці, які самостійно пройшли професійну атестацію на відповідність кваліфікаційним вимогам професії «менеджер (управитель) житлового будинку (групи будинків)», мають чинний сертифікат та внесені до реєстру атестованих осіб у порядку, визначеному чинним законодавством України, або мають у штаті за трудовим договором щонайменше одного найманого працівника, який пройшов професійну атестацію на відповідність кваліфікаційним вимогам професії «менеджер (управитель) житлового будинку (групи будинків)», має чинний сертифікат та внесений до реєстру атестованих осіб у порядку, визначеному чинним законодавством України.

Крім того, законопроектом закріплюється, що вартість послуг з управління багатоквартирним будинком вказується в договорі з управителем.

Договори з управителем укладаються об’єднанням відповідно до закону. Об’єднання співвласників затверджує ціну (тариф) на послугу з управління багатоквартирним будником та комунальні послуги не вище за рівень цін, запропонованих у конкурсній пропозиції переможцем конкурсу. Затверджена об’єднанням ціна (тариф) може змінюватись виключно за погодженням сторін (управителя і співвласника).

У документі також пропонують убрати норму щодо річного строку договору з управителем і встановити, що строк договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком встановлюється у договорі управління.

Та якщо за один місяць до закінчення зазначеного строку жодна із сторін не повідомить письмово іншу сторону про відмову від договору, договір вважається продовженим на наступний строк.

Розширення прав управителя  

Законопроектом пропонується провести зміни у ст. 7 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку».

Зокрема, проектом закону встановлюється, що управителі багатоквартирного будинку можуть робити співвласникам попередження про порушення ними своїх зобов’язань за договором управління, інших законних вимог і вимагати їх дотримання.

Також управителі мають право:

- вимагати відшкодування збитків, заподіяних спільному майну об’єднання з вини власника або інших осіб, які користуються його власністю;

- відчужувати майно, передане в управління, укладати щодо нього договір застави чи інші правочини лише за рішенням загальних зборів об’єднання.

На думку експертів, дані норми порушують принцип рівності сторін, а також створюють умови, спрямовані на фактичне унеможливлення самостійного управління багатоквартирним будинком співвласниками.

Та як запевняє автор проекту закону, норми законопроекту не спрямовані на обмеження прав співвласників багатоквартирного будинку, зокрема прав власності, адже співвласники і надалі матимуть можливість вибору форми управління майном багатоквартирного будинку.

Окрім цього, в прикінцевих та перехідних положеннях до законопроекту закріплено, що протягом шести місяці з дня набрання чинності цим законом у випадку, якщо всі функції з управління багатоквартирним будинком не передані управителю або об’єднанню співвласників багатоквартирного будинку (асоціації об’єднань співвласників багатоквартирного будинку), співвласники багатоквартирного будинку зобов’язані провести загальні збори та призначити уповноважену особу співвласників багатоквартирного будинку відповідно до вимог законопроекту, тобто на конкурсній основі.

Раніше «Судово-юридична газета» писала, які «сюрпризи» готують співвласникам багатоквартирних будинків із 1 травня.