Верховний Суд підтримав позицію Східного апеляційного господарського суду у справі щодо визначення підстави істотності допущеного порушення договору оренди землі в умовах воєнного стану

Верховний Суд підтримав позицію Східного апеляційного господарського суду по справі №922/1317/22 щодо визначення підстави істотності допущеного порушення договору оренди землі в умовах воєнного стану. Про це повідомляється на сайті Східного апеляційного господарського суду.

Деталі справи 

Рішенням Господарського суду Харківської області у задоволенні позову прокурора в інтересах держави в особі Міської ради до Приватної фірми про розірвання договору оренди землі та зобов`язання повернути земельну ділянку відмовлено повністю з посиланням на положення статей 261, 525, 526, 629, 651, 792 ЦК України, статей  96, 141, 143 ЗК України, статті 193 ГК України, статей 13, 15, 31, 32, 34 Закону України №  161-XIV, статей 73-76, 86 ГПК України та з огляду на те, що:

1) підставою для розірвання договору оренди від 21.04.2006 не може слугувати та обставина, що будівельні роботи не були розпочаті, оскільки нецільовим використанням земельної ділянки є її використання з іншою метою, ніж та, що встановлена договором;

2) у 2020 році міськрада вже зверталася з позовом до Приватної фірми про розірвання договору оренди від 21.04.2006 з підстав самовільного розміщення на земельній ділянці тимчасової споруди, використання Фірмою наданої в оренду земельної ділянки не за цільовим призначенням та недотримання Орендарем строку будівництва (до 31.12.2016), визначеного додатковою угодою від 20.02.2015. Рішенням господарського суду у вказаній інший справі в задоволенні позову Міськради було відмовлено зокрема з тих підстав, що нездійснення відповідачем будівництва об`єкту нерухомості на спірній земельній ділянці підставою для розірвання договору оренди землі вважатися не може, оскільки, по-перше, пункт 7 договору оренді землі передбачає можливість розірвання договору оренди внаслідок нездачі об`єктів в експлуатацію саме в строки, встановлені рішенням міськради, тобто до 06.03.2008, проте оформлена додатковими угодами зміна строків будівництва без внесення відповідних змін до пункту 7 договору оренди землі унеможливлює кваліфікацію факту нездійснення будівництва як порушення цього пункту договору. По-друге, нездійснення будівництва Фірмою не може також розглядатися як порушення підпункту "а" пункту 31 договору оренди від 21.04.2006, оскільки строки оренди спірної земельної ділянки (до 06.03.2056) не спливли, а з 01.01.2018 відповідачем сплачується орендна плата у збільшеному (як після будівництва) розмірі. По-третє, безпосереднє зволікання (незалежно від обґрунтованості причин) зі здійсненням відповідачем будівництва ніяким чином не зачіпає майнових інтересів Орендодавця в межах спірних відносин, що в розумінні положень частини 2 статті 651 ЦК України та статті 32 Закону України №161-XIV зумовлює відсутність підстав для розірвання договору №140667100114;

3) орендна плата за користування земельними ділянками є одним із основних видів доходів бюджету територіальної громади, Фірма є платником орендної плати за земельну ділянку, нею сплачено орендної плати за землю з юридичних осіб за 2019-2022 роки, тому розірвання договору оренди від 21.04.2006 призведе до зменшення надходження коштів до бюджету територіальної громади.

Постановою Східного апеляційного господарського суду рішення місцевого господарського суду залишено без змін, з урахуванням таких мотивів, які були підтримані Верховним Судом у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:

• незважаючи на неповне виконання відповідачем умов договору оренди землі, зокрема в частині здачі культурно-ділового центру в експлуатацію в термін до 31.12.2018, що дійсно могло мати для позивача певний суспільний інтерес і бути одним із бажаних результатів, на який орган місцевого самоврядування початково розраховував під час укладення договору оренди землі, проте, Міськрада, як орендодавець висловила чітку позицію щодо недоцільності розірвання договору оренди землі під час широкомасштабної воєнної агресії російської федерації на території України та перебування міста Харкова під постійними ворожими обстрілами починаючи з 24.02.2022, в зв`язку з тим, що наразі розірвання договору оренди землі неминуче призведе до втрати певної частини доходу бюджету місцевої територіальної громади, а також зважаючи на пріоритетність суспільного інтересу орендодавця в збереженні орендних відносин між сторонами з метою продовження отримання підвищеного розміру орендної плати, визначеного додатковою угодою від  29.12.2016, яка (орендна плата в підвищеному розмірі) вноситься Приватною фірмою з 01.01.2018 та є важливим джерелом наповнення місцевого бюджету в період воєнного стану, що також свідчить про найраціональніше на цей час використання органом місцевого самоврядування орендованої земельної ділянки як джерела доходу місцевого бюджету.
• враховуючи критерій "пропорційності", який відповідно до статті 1 Першого протоколу до Конвенції передбачає необхідність дотримання справедливої рівноваги (балансу) між інтересами держави (суспільства), пов`язаними з втручанням, та інтересами особи, яка так чи інакше страждає від втручання, дійшов висновку про недоведеність Прокурором істотності допущеного відповідачем порушення умов договору оренди землі, як підстави його розірвання згідно з частиною 2 статті 651 ЦК України. Адже саме в цьому випадку Прокурором не доведено наявності поряд із виявленим порушенням відповідачем умов договору (відсутність здачі об`єкта в експлуатацію) завдання реальної шкоди іншій стороні договору (Міськраді), внаслідок чого Орендодавця було би позбавлено можливості отримати очікуване при укладенні договору.
• при цьому Верховний Суд також взяв до уваги неспростований скаржником висновок апеляційного суду про те, що повторна спроба передачі Міськрадою в оренду звільненої Фірмою (в разі розірвання договору оренди землі) земельної ділянки комунальної власності з метою будівництва культурно-ділового центру наразі видається надскладним і малоймовірним (з  огляду на його безперспективність) "завданням" для органу місцевого самоврядування під час війни, позаяк з 24.02.2022 Місто-герой Харків перебуває під постійними ворожими обстрілами.

Детальніше з текстом постанови КГС ВС від 30 травня 2023 року у справі №922/1317/22 можна ознайомитися за посиланням.