Набрав чинності закон про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому: що зміниться

Як раніше писала «Судово-юридична газета», Верховна Рада ухвалила Закон «Про гарантування речових прав на об'єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому», покликаний захистити права інвесторів у нове житло (законопроєкт №5091», Закон №2518-IX).

Він набрав чинності 10 жовтня 2022 року.

Що зміниться:

• забудовник не зможе продавати квартири, не маючи дозвільних документів та всіх умов для добудови об’єкта;
• кожна майбутня квартира у багатоквартирному будинку має бути зареєстрована у реєстрі речових прав Мін'юсту як окремий об’єкт майнових прав;
• забудовник має розкрити інформацію про кількість вже проданих у будинку квартир;
• інвестор має право розірвати невигідний йому договір із забудовником;
• забудовник зобов’язаний під’єднати будинок до інженерних мереж на постійній основі перед введенням будинку в експлуатацію.

Як раніше пояснила співавтор закону, голова партіїї «Слуга народу» Олена Шуляк, відтепер забудовник не зможе продавати квартири, не маючи дозвільних документів та всіх умов для добудови об’єкта.

«Продаж неможливий, якщо кожна квартира у багатоквартирному будинку не зареєстрована як окремий об’єкт майнових прав, а зареєструвати її у Мін'юсті можливо тільки за наявності всієї дозвільної документації. Крім того, забудовник має розкривати інформацію про те, скільки квартир у будинку вже продані», - розповіла вона. 

Отже, в першу чергу, забудовник не зможе продавати квартири, не маючи всіх дозвільних документів. 

Лише за наявності всіх необхідних дозвільних документів можливий доступ до реєстрації. Тобто, лише отримавши дозвільні документи, а потім реєстрацію, забудовник отримає можливість продажу квартир.

Кожна майбутня квартира в багатоквартирному будинку має бути зареєстрована в реєстрі речових прав Міністерства юстиції України як окремий об’єкт майнових прав.

Після того, як усі об’єкти буде зареєстровано, забудовники вже не матимуть можливості без узгодження з інвесторами в будівництво переобладнувати допоміжні нежитлові приміщення в житлові та офісні приміщення з метою їхнього наступного продажу або перетворити велику квартиру на кілька менших за площею.

Крім того, завдяки ухваленню закону унеможливиться повторний продаж однієї й тієї самої квартири.

Також у законі окремо зазначено, що спеціальне майнове право включає право особи вимагати закінчення будівництва об’єкта, зокрема через звернення до суду.

Серед інших нововведень – інвестор матиме право розірвати невигідний йому договір із забудовником.

Також, за словами Олени Шуляк, зміна технічних характеристик квартири без згоди власника буде підставою для розірвання договору.

Вся інформація про забудовників, кінцевих бенефіціарів, об’єкт будівництва та кількість уже проданих у будинку квартир повинна буде публікуватися на сайті забудовника.

Вона також зауважила, що забудовник зобов’язаний буде під’єднати будинок до інженерних мереж на постійній основі перед введенням будинку в експлуатацію. 

До того ж, на кожну чергу будівництва чи пусковий комплекс встановлюється гарантійна частка для попередження недобудови об’єкта. У разі такої загрози кошти з продажу гарантованої частки підуть на добудову об’єкта.

Крім того, забудовник не зможе повторно продати об’єкт іншому власнику до його прийняття в експлуатацію.

ЗМІНИ ДО ЗАКОНУ УКРАЇНИ «ПРО ВИКОНАВЧЕ ПРОВАДЖЕННЯ»

Також Закон України «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому» № 2518-I вносить зміни до Закону України «Про виконавче провадження».

Зокрема, частину восьму статті 48 Закону викладено в такій редакції: виконавець проводить перевірку майнового стану боржника у 10-денний строк з дня відкриття виконавчого провадження. У подальшому така перевірка проводиться виконавцем не менше одного разу на два тижні - щодо виявлення рахунків боржника, не менше одного разу на три місяці - щодо виявлення нерухомого та рухомого майна, об’єктів незавершеного будівництва, майбутніх об’єктів нерухомості боржника та його майнових прав, отримання інформації про доходи боржника.

Статтю 50 Закону викладено в  редакції:

"1. Звернення стягнення на об’єкти нерухомого майна, об’єкти незавершеного будівництва, майбутні об’єкти нерухомості здійснюється у разі відсутності в боржника достатніх коштів чи рухомого майна. При цьому в першу чергу звертається стягнення на окрему від будинку земельну ділянку, інше приміщення, що належать боржнику. В останню чергу звертається стягнення на житловий будинок чи квартиру, в якій фактично проживає боржник.

Звернення стягнення на подільний об’єкт незавершеного будівництва здійснюється шляхом:

1) звернення стягнення на подільний об’єкт незавершеного будівництва - у разі якщо за боржником зареєстровано спеціальне майнове право на об’єкт незавершеного будівництва, всі майбутні об’єкти нерухомості в такому об’єкті та відсутні обтяження речових прав на майбутні об’єкти нерухомості, зареєстровані на користь особи, яка сплатила частково ціну майбутнього об’єкта нерухомості;

2) звернення стягнення на майбутні об’єкти нерухомості в подільному об’єкті незавершеного будівництва, спеціальне майнове право на які зареєстровано за боржником, за умови відсутності обтяження речових прав на майбутні об’єкти нерухомості, зареєстровані на користь особи, яка сплатила частково ціну майбутнього об’єкта нерухомості, - у разі якщо у складі подільного об’єкта незавершеного будівництва відчужено, передано у довірчу власність як спосіб забезпечення виконання зобов’язань або обтяжено речові права хоча б на один майбутній об’єкт нерухомості.

Не може бути звернено стягнення на майбутній об’єкт нерухомості, щодо якого зареєстровано обтяження речових прав на користь особи, яка сплатила частково ціну майбутнього об’єкта нерухомості.

2. Разом із житловим будинком, об’єктом незавершеного будівництва стягнення звертається також на прилеглу земельну ділянку, що належить боржнику.

3. У разі звернення стягнення на об’єкт нерухомого майна, об’єкт незавершеного будівництва, майбутній об’єкт нерухомості виконавець здійснює в установленому законом порядку заходи щодо з’ясування належності майна боржнику на праві власності/спеціальному майновому праві, а також перевірки, чи перебуває це майно під арештом.

4. Після документального підтвердження належності боржнику на праві власності/спеціальному майновому праві об’єкта нерухомого майна, об’єкта незавершеного будівництва, майбутнього об’єкта нерухомості виконавець накладає на нього арешт та вносить відомості про такий арешт до відповідного реєстру у встановленому законодавством порядку. Про накладення арешту на об’єкт нерухомого майна, об’єкт незавершеного будівництва, майбутній об’єкт нерухомості, заставлений третім особам, виконавець невідкладно повідомляє таким особам.

Арешт на подільний об’єкт незавершеного будівництва накладається з урахуванням особливостей, визначених абзацами другим - п’ятим частини першої цієї статті.

У разі якщо право власності/спеціальне майнове право на нерухоме майно, об’єкт незавершеного будівництва, майбутній об’єкт нерухомості боржника не зареєстровано в установленому законом порядку, виконавець звертається до суду із заявою про вирішення питання про звернення стягнення на таке майно.

5. У разі відсутності технічної документації на майно, у зв’язку з чим його неможливо підготувати до реалізації, виготовлення такої документації здійснюється за зверненням виконавця в установленому законодавством порядку за рахунок додаткового авансування стягувача. У разі якщо стягувач протягом 10 робочих днів з дня одержання відповідного повідомлення виконавця не авансує витрати, пов’язані з підготовкою технічної документації на майно, виконавчий документ повертається стягувачу, за умови що боржник не має іншого майна, на яке можливо звернути стягнення";

Пункт 2 частини шостої статті 52 Закону викладено в такій редакції: об’єкти нерухомого майна, об’єкти незавершеного будівництва, майбутні об’єкти нерухомості, верстати, обладнання, інші основні засоби, а також сировина і матеріали, призначені для використання у виробництві.

Також, внесено зміни до абзацу п’ятого у частині п'ятій статті 56 Закону: якщо опису підлягає будівля, споруда, приміщення, квартира - загальна площа, кількість кімнат (приміщень), їх площа та призначення, матеріал стін, кількість поверхів, поверх або поверхи, на яких розташоване приміщення (квартира), інформація про підсобні приміщення та споруди, ідентифікатор закінченого будівництвом об’єкта (для об’єктів, яким присвоєно ідентифікатор до проведення опису).

Частину п'яту статті 56 Закону після абзацу шостого доповнено новим абзацом: якщо опису підлягає об’єкт незавершеного будівництва, майбутній об’єкт нерухомості - ідентифікатор об’єкта будівництва (закінченого будівництвом об’єкта) (для об’єктів, яким присвоєно ідентифікатор до проведення опису). У зв’язку з цим абзац сьомий вважається абзацом восьмим.

Абзац другий частини третьої статті 57 Закону викладено в редакції:

для проведення оцінки за регульованими цінами, оцінки нерухомого майна, об’єктів незавершеного будівництва, майбутніх об’єктів нерухомості, транспортних засобів, повітряних, морських та річкових суден виконавець залучає суб’єкта оціночної діяльності - суб’єкта господарювання.

Крім того, внесено зміну до абзацу другого частини першої статті 61 Закону: реалізація за фіксованою ціною застосовується щодо майна, оціночна вартість якого не перевищує 30 мінімальних розмірів заробітної плати. Реалізація за фіксованою ціною не застосовується до нерухомого майна, об’єктів незавершеного будівництва, майбутніх об’єктів нерухомості, транспортних засобів, повітряних, морських та річкових суден незалежно від вартості такого майна.

Частину третю частини першої статті 61 Закону викладено в редакції:

початкова ціна продажу нерухомого майна, об’єкта незавершеного будівництва, майбутнього об’єкта нерухомості визначається в порядку, встановленому статтею 57 цього Закону.

Абзац перший частини п’ятої статті 61 Закону викладено в такій редакції: не реалізоване на електронних торгах нерухоме майно, об’єкт незавершеного будівництва, майбутній об’єкт нерухомості виставляються на повторні електронні торги за ціною, що становить 85%, а рухоме майно – 75% його вартості, визначеної в порядку, встановленому статтею 57 цього Закону.

Автор: Наталя Мамченко

Підписуйтесь на наш telegram-канал t.me/sudua та на Twitter, а також на нашу сторінку у Facebook та в Instagram, щоб бути в курсі найважливіших подій.