Может ли арендодатель совершить односторонний отказ от договора на основании пункта договора аренды земли не арендатору, а госрегистратору – ВС

Офис противодействия рейдерству рассказывает, что одним из оснований обращения к государственному регистратору с целью государственной регистрации в Государственном реестре прав на недвижимое имущество (далее – Государственный реестр прав) прекращения права аренды является односторонний отказ от договора аренды.

В этом контексте вызывает интерес правовая позиция, сформированная Верховным Судом в постановлении от 02.11.2022 г. по делу № 146/1094/21 о признании договора аренды земли недействительным и обязательствах государственного регистратора провести регистрационные действия.

С текстом постановления Верховного Суда от 02.11.2022 по делу № 146/1094/21 можно ознакомиться по ссылке.

На языке оригинала

«За обставинами справи, фермерське господарство звернулося з позовом до власника земельної ділянки (орендодавця) і нового орендаря цієї ділянки.

Позивач зазначав, що між ним і орендодавцем укладено договір оренди землі № 128 строком на 10 років, а відповідне право зареєстроване 27.06.2014.

Позивачу стало відомо, що договір оренди припинений, а на земельну ділянку, яка була в користуванні позивача, зареєстроване право оренди за іншою юридичною особою. Однак сторони претензій одна одній не висували та повідомлень-листів щодо одностороннього розірвання договору оренди землі не направляли.

Суди встановили, що у договорі оренди землі № 128 сторони домовилися, зокрема,  про те, що по завершенні перших 5 років оренди орендодавець набуває права одностороннього розірвання даного договору (пункт 47 договору).

04.03.2020 орендодавець звернулася із заявою до державного реєстратора із заявою про припинення дії договору оренди земельної ділянки № 128 на підставі пункту 47 договору.

Згідно з інформацією з Державного реєстру прав та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об’єктів нерухомого майна щодо об’єкта нерухомого майна щодо земельної ділянки укладено договір оренди між орендодавцем і новим орендарем, право за новим орендарем зареєстровано державним реєстратором 11.03.2020.

Розглядаючи касаційну скаргу на рішення судів першої і апеляційної інстанції, Верховний Суд зауважив, що ключовими питаннями на яке мали надати відповідь суди, з урахуванням встановлених обставин та аргументів учасників справи, є те:

• чи має право на односторонню відмову від договору оренди орендодавець на підставі пункту 47 договору оренди землі № 128 від 20 січня 2014 року;
• чи може орендодавець вчинити односторонню відмову від договору на підставі пункту 47 договору оренди землі № 128 не орендарю, а державному реєстратору.

Щодо права на односторонню відмову від договору оренди на підставі пункту 47 договору оренди землі № 128 Верховний Суд зазначив, зокрема, таке.

У разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим (частина третя статті 651 Цивільного кодексу України (далі – ЦК України).

У цивільному законодавстві закріплено конструкцію «розірвання договору» (статті 651 - 654 ЦК України). Вона охоплює собою розірвання договору:

• за згодою (домовленістю) сторін;
• за рішенням суду;
• внаслідок односторонньої відмови від договору.

Односторонню відмову від договору в тих випадках, коли вона допускається законом або договором, слід кваліфікувати як односторонній правочин, оскільки вона є волевиявленням особи, спеціально спрямованим на припинення цивільних прав та обов’язків.

Щодо можливості орендодавця вчинити односторонню відмову від договору на підставі пункту 47 договору оренди землі № 128 не орендарю, а державному реєстратору, Верховний Суд зауважив таке.

При вчиненні одностороннього правочину воля виражається (виходить) однією стороною. Разом з тим така сторона може бути представлена декількома особами, прикладом чого може бути видання довіреності двома і більше особами, спільний заповіт подружжя тощо.

Результат аналізу розуміння як правочину, так і одностороннього правочину свідчить, що односторонні правочини: є вольовими діями суб’єкта; вчиняються суб’єктами для здійснення своїх цивільних прав і виконання обов’язків; спрямовані на настання правових наслідків (набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов’язків).

Залежно від сприйняття волі сторони одностороннього правочину такі правочини поділяються на:

• суто односторонні - не адресовані нікому та без потреби в прийнятті їх іншою (іншими) особою. До них, зокрема, належить відмова від права власності, відмова від спадщини, прийняття спадщини;
• такі, що розраховані на їх сприйняття іншими особами, до яких можливо віднести, зокрема, оголошення конкурсу, публічну обіцянку винагороди, відмову від спадщини на користь іншої особи, видачу довіреності, видачу векселя, розміщення цінних паперів, односторонню відмову від договору.

Вчинення стороною договору такого одностороннього правочину, як відмова від договору, за відсутності рішення суду про визнання його недійсним або підстав нікчемності, зумовлює необхідність з’ясовувати, чи зумовив такий правочин припинення цивільних прав та обов’язків (тобто, чи є підстави для односторонньої відмови від договору, передбачені договором та/або законом).

Це обумовлено тим, що одностороння відмова від договору, як вид одностороннього правочину, розрахована на сприйняття іншими особами.

У разі, якщо встановлена відсутність підстав для односторонньої відмови від договору, то такий односторонній правочин не зумовлює розірвання договору.

Одностороннім правочином є дія однієї сторони, яка може бути представлена однією або кількома особами. Односторонній правочин може створювати обов’язки для інших осіб лише у випадках, встановлених законом, або за домовленістю з цими особами (частина третя статті 202 ЦК України).

На підставі тлумачення зазначеної норми, з урахуванням принципу розумності, Верховний Суд дійшов таких висновків:

• за допомогою такого універсального регулятора приватних відносин, як договір його сторони можуть регулювати, зокрема, вчинення між сторонами односторонніх правочинів, підстави для односторонньої відмови або відсутність таких, чи коли одна із сторін набуває право на односторонню відмову;
• одностороння відмова від договору оренди, як вид одностороннього правочину, розрахована на сприйняття саме іншою стороною договору оренди.

Це зумовлено тим, що якщо існують підстави для односторонньої відмови або вона не залежить від певних підстав, то для орендаря вчинення такої відмови породжує істотні правові наслідки у вигляді розірвання договору.

Тому в разі якщо орендодавець має право на односторонню відмову від договору оренди землі і вчиняє такий односторонній правочин, оскільки відмова від договору має бути адресована та сприйнята орендарем, то про нього слід повідомити саме орендаря, а не державного реєстратора;

• державний реєстратор не є учасником приватних відносин і повідомлення державного реєстратора про вчинення орендодавцем односторонньої відмови від договору оренди НЕ може породжувати для орендаря правові наслідки у вигляді розірвання договору оренди.

Таким чином:

• відмова від договору має бути адресована та сприйнята орендарем, то про нього слід повідомити саме орендаря, а не державного реєстратора;
• державний реєстратор не є учасником приватних відносин і повідомлення державного реєстратора про вчинення орендодавцем односторонньої відмови від договору оренди не може породжувати для орендаря правові наслідки у вигляді розірвання договору оренди;
• орендодавець, з урахуванням принципу свободи правочину, не вчинив такий односторонній правочин, як відмова договору, адресований орендарю», - пояснили у Офісі.

Подписывайтесь на наш Тelegram-канал t.me/sudua, на Twitter, а также на нашу страницу в Facebook и в Instagram, чтобы быть в курсе самых важных событий.