Актуальність перевірки результатів проведення техінвентаризації речових прав на нерухомість під час держреєстрації

У певних нормативно встановлених випадках під час державної реєстрації речових прав на нерухоме майно з 1 серпня 2021 року державні реєстратори почали здійснювати перевірку результатів проведення технічної інвентаризації, що може убезпечити від шахрайських дій з нерухомістю та спроб легалізації збудованих з порушеннями об’єктів. 

Офіс протидії рейдерству повідомляє, що зазначена перевірка стала актуальною у зв’язку з набранням чинності постанови Уряду від 23 червня 2021 року № 681 «Деякі питання забезпечення функціонування Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва» (далі – постанова № 681), якою затверджено Порядок ведення Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва (далі – ЄДЕССБ).

«Після набрала чинності постанови № 681 виникла низка актуальних питань щодо її застосування, зміст яких змінювався в процесі наповнення цієї системи та збільшення обсягу доступної для перевірки державними реєстраторами інформації», - розповідає секретар центральної Колегії Міністерства юстиції України з розгляду скарг на рішення, дії або бездіяльність державного реєстратора, суб’єктів державної реєстрації, територіальних органів Міністерства юстиції України Софія Ковальчук про актуальні питання застосування положень постанови № 681.

Так, ЄДЕССБ - це єдина інформаційно-телекомунікаційна система у складі містобудівного кадастру, що забезпечує створення, перегляд, відправлення, прийняття, збирання, внесення, накопичення, обробку, використання, розгляд, зберігання, захист, облік та надання інформації у сфері будівництва, а також електронну взаємодію між фізичними та юридичними особами, державними органами, органами місцевого самоврядування, центрами надання адміністративних послуг, з метою отримання визначених законом послуг у сфері будівництва (частина друга статті 221 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» від 17 лютого 2011 року № 3038-VI).

ЄДЕССБ складається з:

• Реєстру будівельної діяльності;
• електронного кабінету користувача електронної системи;
• порталу електронної системи.

Технічна інвентаризація об’єкта нерухомого майна для цілей державної реєстрації проводиться відповідно до Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі – Порядок). Це передбачено у випадках державної реєстрації права власності на:

• новозбудований об’єкт нерухомого майна (пункт 41 Порядку);
• індивідуальні (садибні) житлові будинки, садові, дачні будинки, господарські (присадибні) будівлі і споруди, прибудови до них, що закінчені будівництвом до 5 серпня 1992 року (пункт 42 Порядку);
• об’єкт нерухомого майна у результаті реконструкції такого об’єкта (пункт 43 Порядку);
• закінчений будівництвом об’єкт державної або комунальної власності, будівництво якого завершено та право власності на який не зареєстровано до 1 січня 2013 року, за відсутності документа, що посвідчує набуття права державної або комунальної власності на такий об’єкт (пункт 44 Порядку);
• нерухоме майно, утворене шляхом поділу майна, у тому числі в результаті виділення окремого об’єкта нерухомого майна із складу нерухомого майна, що складається з двох або більше об’єктів, або об’єднання майна (пункт 54 Порядку);
• об’єкт нерухомого майна у разі, коли в документах, що подаються для такої реєстрації, відсутні відомості про технічні характеристики відповідного об’єкта (пункт 58 Порядку);
• окреме індивідуально визначене нерухоме майно (квартира, житлове, нежитлове приміщення тощо), розміщене в об’єкті нерухомого майна, будівництво якого здійснювалося із залученням коштів фізичних та юридичних осіб (пункти 78, 79 Порядку);
• окреме індивідуально визначене нерухоме майно (квартира, житлове, нежитлове приміщення тощо), розміщене в об’єкті нерухомого майна, будівництво якого здійснювалося у результаті діяльності кооперативу (пункт 80 Порядку).

Крім того, необхідно враховувати, що на сьогодні у законодавстві відсутні обмеження щодо строку дії технічних паспортів, тому усі паспорти, незалежно від того, видані вони до 1 серпня 2021 року чи після, є діючими.

Водночас слід звернути увагу, що обов’язковому внесенню до ЄДЕССБ (створенню за допомогою системи) підлягають технічні паспорти, які видані з 01 серпня 2021 року, про що формується Витяг з Реєстру будівельної діяльності щодо інформації про технічні інвентаризації ЄДЕССБ з відповідним реєстраційним номером та QR-кодом.

«Технічні паспорти, видані уповноваженими особами на здійснення технічної інвентаризації об’єктів нерухомого майна до 1 серпня 2021 року за зверненням замовника, можуть бути внесені до Реєстру будівельної діяльності ЄДЕССБ, про що формується відповідний лист про наявність відповідної технічної інвентаризації в Реєстрі будівельної діяльності ЄДЕССБ з відповідним реєстраційним номером та QR-кодом, яким виконавець підтверджує видачу (проведення відповідної технічної інвентаризації) на дату її проведення.

Відповідно до пункту 9 розділу ІІ Прикінцеві та перехідні положення Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо удосконалення порядку надання адміністративних послуг у сфері будівництва та створення Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва» документи, визначені частиною другою статті 222 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» (в тому числі матеріали технічної інвентаризації, технічні паспорти), створені та/або видані до набрання чинності цим Законом, є чинними до закінчення строку їх дії», - зауважує експерт.

При цьому Ковальчук наголошує, що підпунктом 9 пункту 11 розділу ІІ цих же положень передбачено, що внесення виконавцями робіт з технічної інвентаризації до Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва інвентаризаційних справ, матеріалів технічної інвентаризації, що створені до запровадження Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва, має відбутись протягом трьох років з дня набрання чинності цим Законом, що набрав чинності 01.12.2019. Виконання вказаного положення виконавцями не впливає на дійсність проведеної технічної інвентаризації.

«Важливо враховувати, що відповідно до постанови № 681 державні реєстратори мають використовувати дані ЄДЕССБ під час проведення реєстраційних дій з 1 серпня 2021 року, тому якщо заявник звертається для проведення державної реєстрації права на об’єкт нерухомого майна та подає технічних паспорт, то відомості про цей технічний паспорт обов’язково мають бути у наявності у ЄДЕССБ», - каже експерт.

Також слід мати на увазі, що до моменту початку взаємодії ЄДЕССБ і ДРРП державний реєстратор перевіряє наявність електронного документа (технічного паспорта) в ЄДЕССБ або через сканування QR-коду, або робить пошук через Портал електронної системи.

Додамо, що «Судово-юридична газета» повідомляла, який процес внесення відомостей до ЄДР у випадку відсторонення керівника юрособи на час службового розслідування.

Крім того, ми писали про правомірність проведення держреєстрації права власності на об’єкт іпотеки за іпотекодержателем за умови наявності накладеного арешту, – ВП ВС.

Підписуйтесь на наш Telegram-канал та на Twitter, щоб бути в курсі найважливіших подій.