Дополнительные соглашения к договору аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения, заключенные иностранцем как арендодателем, ничтожны — КГС ВС

Земельный участок сельскохозяйственного назначения, полученный иностранцем по наследству и не отчуждённый им в течение года, подлежит конфискации по решению суда. Дополнительные соглашения к договору аренды такого земельного участка, заключённые иностранным гражданином в качестве арендодателя, являются ничтожными, поскольку нарушают публичный порядок и противоречат законодательному запрету для иностранцев быть арендодателями таких земельных участков.

Такой вывод сделала коллегия судей Второй судебной палаты Кассационного гражданского суда в составе Верховного Суда.

В рассматриваемом деле прокурор, ссылаясь на то, что ответчица, являющаяся гражданкой РФ, в порядке наследования после смерти матери получила право собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения, который был унаследован матерью ответчицы после смерти мужа, при жизни заключившего с обществом договор аренды земельного участка, не отчуждила этот участок в течение установленного законом одного года и заключила дополнительные соглашения к договору аренды этого земельного участка.

Суд первой инстанции иск удовлетворил, указав, что поскольку истец как гражданка РФ, унаследовав право собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения, не отчуждила его в течение года, её право собственности на участок подлежит прекращению путём конфискации в пользу государства, а договоры аренды – прекращению, поскольку в таком случае права предыдущего владельца и обязанности третьих лиц в отношении этой земли не могут перейти к новому владельцу земельного участка.

Апелляционный суд отменил решение суда первой инстанции в части прекращения действия договора аренды земли и прекращения права аренды, в удовлетворении этих требований отказал. Своё судебное решение апелляционный суд мотивировал тем, что дополнительные соглашения к договору аренды нарушают публичный порядок, поскольку касаются земли, являющейся национальным достоянием, передача которой иностранцем в аренду запрещена законом, поэтому эти сделки являются ничтожными.

КГС ВС согласился с выводом апелляционного суда, указав, что закон запрещает иностранцам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам передавать земли сельскохозяйственного назначения в собственность и требует, чтобы такие лица, получившие землю по наследству, отчуждали её в течение года. Если этого не произошло, право собственности прекращается путём конфискации по решению суда.

Земля является основным национальным достоянием, находящимся под особой охраной государства. Право собственности на землю гарантируется. Это право приобретается и реализуется гражданами, юридическими лицами и государством исключительно в соответствии с законом (ст. 14 Конституции Украины).

Согласно частям 1, 2 ст. 228 ГК Украины, сделка считается нарушающей публичный порядок, если она была направлена на нарушение конституционных прав и свобод человека и гражданина, уничтожение, повреждение имущества физического или юридического лица, государства, Автономной Республики Крым, территориальной общины, незаконное завладение им.

Сделка, нарушающая публичный порядок, является ничтожной.

Публичный порядок – это публично-правовые отношения, имеющие императивный характер и определяющие основы общественного строя государства.

В деле, рассмотренном Верховным Судом, гражданка РФ не отчуждала земельный участок своевременно, поэтому её право собственности прекращается, а земельный участок подлежит конфискации.

Дополнительные соглашения к договору аренды земли, заключённые между ответчиками, нарушают публичный порядок, поскольку касаются земли сельскохозяйственного назначения как особо ценной категории, являющейся национальным достоянием и находящейся под особой охраной закона, владельцем спорного земельного участка была гражданка иностранного государства, которой законом запрещено передавать такой земельный участок в аренду, поэтому эти сделки являются ничтожными.

При этом следует учитывать, что дополнительное соглашение является сделкой, которая вносит изменения в уже существующий договор, и именно к дополнительному соглашению могут применяться, в частности, положения о ничтожности.

Ознакомиться с постановлением ВС от 12 марта 2025 по делу № 568/823/23 (производство № 61-13216св24) можно по ссылке.

Подписывайтесь на наш Тelegram-канал t.me/sudua и на Google Новости SUD.UA, а также на наш VIBER, страницу в Facebook и в Instagram, чтобы быть в курсе самых важных событий.