ВП ВС висловилася щодо набуття у власність нерухомого майна, придбаного на електронних торгах

Якщо продажу підлягає об’єкт нерухомості, право власності на який відповідно до частини першої статті 377 ЦК України, частини першої статті 120 ЗК України переходить лише разом з правом власності на земельну ділянку, на якій такий об’єкт розташований, то в інформаційному повідомленні про електронні торги повинен бути зазначений кадастровий номер такої земельної ділянки.

Якщо продажу підлягає земельна ділянка одного власника, на якій розташований об’єкт нерухомості іншого власника (якщо такий продаж не суперечить закону), то в інформаційному повідомленні повинна міститись інформація про таке обмеження на використання земельної ділянки, а також про інші обмеження на використання земельної ділянки, пов’язані з наявністю прав інших осіб на земельну ділянку (емфітевзис, суперфіцій тощо). Про це зазначила Велика Палата Верховного Суду у справі № 200/606/18.

Позовні вимоги про визнання недійсним свідоцтва про придбання земельної ділянки з прилюдних торгів та про визнання права власності на земельну ділянку  не є належним способом захисту особи, яка на прилюдних торгах набула об’єкт нерухомості, розташований на земельній ділянці. Належному способу захисту права відповідає вимога про витребування земельної ділянки від особи, за якою зареєстроване право власності на неї.

З аналізу частини першої статті 650, частини першої статті 655 та частини четвертої статті 656 ЦК України можна зробити висновок, що процедура набуття майна на електронних торгах є різновидом договору купівлі-продажу. Водночас з аналізу статей 655, 658 ЦК України, пунктів 4, 5 розділу X Порядку вбачається, що набуття майна за результатами електронних торгів є договором купівлі-продажу, за яким власником відчужуваного майна є боржник, а продавцями, які мають право примусового продажу такого майна, є організатор електронних торгів, який укладає договір, та державна виконавча служба або приватний виконавець, які виконують договір у частині передання права власності на майно покупцю. Покупцем відповідно є переможець електронних торгів.

Отже, процедура реалізації майна на прилюдних торгах полягає у забезпеченні переходу права власності на майно боржника, на яке звернено стягнення, до покупця-учасника прилюдних торгів за плату. Така процедура полягає в укладенні та виконанні договору купівлі-продажу. На підтвердження його укладення складається відповідний протокол, а на підтвердження виконання з боку продавця - акт про проведені прилюдні торги. Такі висновки сформульовані у пункті 38 постанови Великої Палати Верховного Суду від 7 липня 2020 року у справі № 438/610/14-ц (провадження № 14-577цс19).

Відповідно до частини другої статті 638 ЦК України договір укладається шляхом пропозиції однієї сторони укласти договір (оферти) і прийняття пропозиції (акцепту) другою стороною. Відповідно до частини першої статті 640 ЦК України договір є укладеним з моменту одержання особою, яка направила пропозицію укласти договір, відповіді про прийняття цієї пропозиції. За змістом зазначених положень моментом укладення договору купівлі-продажу на прилюдних торгах є момент визначення переможця торгів, тобто момент акцепту пропозиції останнього щодо ціни. Оформлення та підписання договору купівлі- продажу як окремого документа Порядок не передбачає.

Тому всі умови майбутнього договору купівлі-продажу, окрім ціни та особи покупця, повинні міститися в інформаційному повідомленні про електронні торги (торги за фіксованою ціною). Зокрема, у такому повідомленні повинна міститися вичерпна інформація про майно, яке продається.

Відповідно до частини другої статті 377 ЦК України розмір та кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв’язку з переходом права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, є істотними умовами договору, який передбачає набуття права власності на ці об’єкти (крім багатоквартирних будинків та об’єктів державної власності, що підлягають продажу шляхом приватизації). Відповідно до абзацу першого частини шостої статті 120 ЗК України істотною умовою договору, який передбачає набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, є кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв’язку з набуттям права власності на ці об’єкти, крім об’єктів державної власності, що підлягають продажу шляхом приватизації.

Тобто, якщо продажу підлягає об’єкт нерухомості, право власності на який відповідно до частини першої статті 377 ЦК України, частини першої статті 120 ЗК України переходить лише разом з правом власності на земельну ділянку, на якій такий об’єкт розташований, то в інформаційному повідомленні про електронні торги повинен бути зазначений кадастровий номер такої земельної ділянки. Невиконання цієї вимоги призводить до правової невизначеності, що призводить до зменшення конкуренції учасників торгів, та може ввести в оману учасників торгів щодо майна, яке продається.

Відповідно до зазначених вимог пунктом 9 розділу ІІІ Порядку встановлено, що якщо реалізації підлягає нежитлове приміщення, в інформації про майно додатково зазначаються, зокрема, відомості про земельну ділянку, на якій розташоване нежитлове приміщення (її правовий режим та розмір), та її кадастровий номер (за наявності).

Якщо ж реалізації підлягає земельна ділянка, то відповідно до пункту 10 розділу ІІІ Порядку в інформації про майно додатково зазначаються, зокрема, кадастровий номер земельної ділянки та обмеження на використання земельної ділянки (установлені на підставі містобудівних та санітарних норм і правил, включаючи архітектурно-планувальні, технічні, екологічні умови). Велика Палата Верховного Суду знову звернула увагу, що знаходження на земельній ділянці одного власника об’єкта нерухомості іншого власника істотно обмежує права власника землі, при цьому таке обмеження є безстроковим. Так, власник землі у цьому разі не може використовувати її ані для власної забудови, ані іншим чином, і не може здати цю землю в оренду будь-кому, окрім власника об’єкта нерухомості (постанова Великої Палати Верховного Суду від 19 травня 2020 року у справі № 916/1608/18 (провадження № 12-135гс19, пункт 84)). Отже, якщо продажу підлягає земельна ділянка одного власника, на якій розташований об’єкт нерухомості іншого власника (якщо такий продаж не суперечить закону), то в інформаційному повідомленні повинна міститись інформація про таке обмеження на використання земельної ділянки. В інформаційному повідомленні повинна міститись також інформація про інші обмеження на використання земельної ділянки, пов’язані з наявністю прав інших осіб на земельну ділянку (емфітевзис, суперфіцій тощо). Невиконання цієї вимоги також призводить до правової невизначеності, що призводить до зменшення конкуренції учасників торгів, та може ввести в оману учасників торгів щодо майна, яке продається.

Велика Палата Верховного Суду звертає увагу, що не може вважатися добросовісною особа, яка набула майно на прилюдних торгах, якщо така особа знала чи мала знати про порушення порядку реалізації майна, зокрема про порушення вимог до інформації про майно. Не може вважатися добросовісною і особа, яка знала чи мала знати про набуття нею майна всупереч закону, зокрема про набуття земельної ділянки окремо від об’єкта нерухомості, який на ній розмішений, чи про набуття такого об’єкта окремо від земельної ділянки, якщо таке набуття не допускається в силу закону.

Набуття особою володіння нерухомим майном полягає у внесенні запису про державну реєстрацію права власності на нерухоме майно за цією особою, а функцією державної реєстрації права власності є оголошення належності нерухомого майна певній особі (особам). Близькі за змістом висновки сформульовані, зокрема, у постановах Великої Палати Верховного Суду від 7 листопада 2018 року у справі № 488/5027/14-ц (провадження № 14-256 цс 18, пункти 95, 96), від 30 червня 2020 року у справі № 19/028-10/13 (провадження № 12-158гс19, пункт 10.29).

Відповідно до частини третьої статті 334 ЦК України право власності на майно за договором, який підлягає нотаріальному посвідченню, виникає у набувача з моменту такого посвідчення або з моменту набрання законної сили рішенням суду про визнання договору, не посвідченого нотаріально, дійсним. Оскільки, як зазначено вище, оформлення та підписання договору купівлі-продажу майна, проданого на прилюдних торгах, як окремого документа законодавством не передбачено, то виникнення права власності не пов’язується з його нотаріальним посвідченням.

Отже, одночасно з набуттям особою у володіння нерухомого майна шляхом державної реєстрації за нею права власності така особа за наявності правових підстав набуває право власності на таке майно.

Тому підставою набуття у власність нерухомого майна, придбаного на прилюдних торгах, є договір купівлі-продажу (укладення якого підтверджується протоколом електронних торгів) та дії сторін, спрямовані на передання нерухомого майна у володіння покупця (затвердження акта про проведені електронні торги, видача або надсилання його покупцю, звернення покупця до державного реєстратора з метою державної реєстрації права власності за покупцем).

Отже, свідоцтво про придбання майна з прилюдних торгів (аукціонів) та свідоцтво про придбання майна з прилюдних торгів (аукціонів), якщо прилюдні торги (аукціони) не відбулися, не є правовстановлюючим документом, а лише підтверджує вчинення сторонами дій, спрямованих на передання нерухомого майна у володіння покупцю. Видача свідоцтва не тягне переходу права власності на нерухоме майно від боржника до покупця. Відповідно до частини четвертої статті 334 ЦК України права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону. Абзац другий пункту 8 розділу X Порядку, відповідно до якого у випадку придбання нерухомого майна документом, що підтверджує виникнення права власності на придбане майно, є свідоцтво про придбання нерухомого майна з прилюдних торгів, яке видається нотаріусом на підставі акта про проведені електронні торги, не відповідає зазначеній нормі закону, а тому не підлягає застосуванню згідно з частиною сьомою статті 10 ЦПК України. Тому свідоцтво є лише підставою для державної реєстрації права власності за покупцем, але не є правовстановлюючим документом, і вичерпує свою дію із здійсненням такої реєстрації.

Раніше «Судово-юридична газета» писала про користування майном після припинення договору оренди: позиція Верховного Суду.

Підписуйтесь на наш Telegram-канал та на Twitter, щоб бути в курсі найважливіших подій.