В яких випадках договір оренди землі може бути змінений за рішенням суду

Якщо права та обов’язки сторін змінюються внаслідок внесення змін до договору судовим рішенням, то відповідне зобов’язання змінюється з моменту набрання таким рішенням законної сили. На цьому наголосила Велика Палата Верховного Суду при розгляді справи  № 921/530/18.

Так, за змістом пункту 1 частини другої статті 11 ЦК України підставою виникнення цивільних прав та обов’язків, зокрема, є договори та інші правочини. Згідно з частиною першою статті 628 ЦК України зміст договору становлять умови, визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов’язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Статтею 13 Закону № 161-XIV встановлено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов’язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов’язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату є істотною умовою договору оренди землі.

Орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України). Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.

З наведених норм права вбачається, що орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату є істотною умовою договору оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України).

Зміна договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Відповідно до частин першої, другої статті 652 ЦК України у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов’язання. Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах. Якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, а з підстав, встановлених частиною четвертою цієї статті, - змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони.

Зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

У разі зміни договору зобов’язання змінюється з моменту досягнення домовленості про зміну договору, якщо інше не встановлено договором чи не обумовлено характером його зміни. Якщо договір змінюється у судовому порядку, зобов’язання змінюється з моменту набрання рішенням суду про зміну договору законної сили.

Наведені норми права передбачають, що зміна договору оренди землі допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку. При цьому якщо договір змінений судом, то зобов’язання змінюється з моменту набрання відповідним рішенням суду законної сили.

Велика Палата Верховного Суду відхилила аргументи скаржника з посиланням на частину п’яту статті 188 ГК України, оскільки спір у цій справі виник між сторонами у земельних відносинах, а згідно з частиною першою статті 4 ГК України земельні відносини не є предметом регулювання цього Кодексу.

Касаційним господарським судом у складі Верховного Суду також викладено низку висновків щодо застосування норм права у подібних правовідносинах, правових підстав для відступу від яких Велика Палата Верховного Суду не вбачає, зокрема, стосовно того, що:

- за відсутності волевиявлення сторони щодо внесення змін до договору оренди землі, зміни до договору оренди про збільшення розміру орендної плати за користування земельною ділянкою не можуть бути внесені, у такому разі спір вирішується в судовому порядку (пункт 7.8 постанови від 27 січня 2020 року у справі № 922/676/19);

- договір оренди землі вважається зміненим з дати набрання законної сили судовим рішенням (пункт 7.9 постанови від 11 грудня 2019 року у справі № 922/1298/19).

Ураховуючи викладене, Велика Палата Верховного Суду вважає, що якщо права та обов’язки сторін змінюються внаслідок внесення змін до договору судовим рішенням, то відповідне зобов’язання змінюється з моменту набрання таким рішенням законної сили.

Крім того,  у справі № 6-325цс16 Верховний Суд України дійшов висновку, що внаслідок зміни розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки змінився розмір орендної плати за користування нею, тому договір щодо розміру орендної плати слід вважати зміненим з 1 січня 2014 року.

Велика Палата Верховного Суду відступила від цього висновку, оскільки, якщо  договір змінений судом, то відповідне договірне зобов’язання змінюється з моменту набрання рішенням суду законної сили (частина третя статті 653 ЦК України).

Щодо посилань міської ради в касаційній скарзі на висновки Верховного Суду та Верховного Суду України щодо застосування норм права у подібних правовідносинах Велика Палата Верховного Суду зазначає таке.

У постановах Верховного Суду України від 30 травня 2011 року у справі № 17/299-10, від 4 липня 2011 року у справі № 41/81пд, від 2 березня 2016 року у справі № 3-476гс15, від 23 травня 2011 року у справі № 7/105-10 відсутній висновок Верховного Суду України щодо моменту, з якого має змінюватись розмір орендної плати за землю. Тому Велика Палата Верховного Суду відхилила доводи міської ради в частині посилань на ці постанови.

Раніше ми розповідали, що припинення права користування орендованою землею не настає автоматично в силу добровільної відмови: КГС ВС.

Підписуйтесь на наш Telegram-канал та на Twitter, щоб бути в курсі найважливіших подій.