Верховный Суд запретил банкам перерегистрировать на себя ипотеку

В войне с заемщиками банки используют один из эффективных способов — перерегистрация права собственности на предмет ипотеки с последующим контролем над таким имуществом, передает Mak-mel. 

К сожалению, не все знают, что банки имеют право такое делать на основании положений договоров ипотеки, и очень сильно удивляются, когда заемщики или имущественные поручители получают исковое заявление об обращении взыскания на предмет ипотеки путем признания права собственности за ипотекодержателем.

Такие действия направлены на эффективное возвращение задолженности, возникшей с просрочкой оплаты кредита.

Рассмотрим один из способов обращения взыскания на предмет ипотеки, предусмотренный статьей 37 Закона Украины «Об ипотеке», а именно: признание за кредитором права собственности на ипотечное имущество, ведь судебная практика по данному вопросу в последние годы была довольно противоречивой.

Итак, необходимо разобраться с методами, которые банк может использовать для обращения взыскания на предмет ипотеки. Так, статья 33 Закона Украины «Об ипотеке» указывает, что обращение взыскания на предмет ипотеки осуществляется на основании решения суда, исполнительного листа нотариуса или по договору об удовлетворении требований ипотекодержателя.

При этом использование внесудебных способов регламентировано статьей 36 Закона Украины «Об ипотеке» (далее — Закон), а именно — они могут быть реализованы путем:

• предоставления права ипотекодержателю зарегистрировать на себя право собственности на предмет ипотеки в порядке, предусмотренном статьей 37 Закона;
• предоставления права ипотекодержателю продать предмет ипотеки от своего имени любому третьему лицу на основании договора купли-продажи в порядке, предусмотренном статьей 38 Закона.

Что же касается судебных способов, то они предусмотрены статьей 39 и 41 Закона, где указано, что реализация предмета ипотеки осуществляется путем проведения публичных торгов или применения процедуры продажи, предусмотренной статьей 38 Закона, то есть предоставление ипотекодержателю права от своего имени продать предмет ипотеки любому третьему лицу.

То есть статья 38 Закона является комбинированной и может касаться как судебного, так и внесудебного способа обращения взыскания на предмет ипотеки. При этом обращение взыскания на предмет ипотеки на основании решения суда в порядке, указанном статьей 37 Закона (путем признания права собственности за ипотекодержателем), действующим Законом не предусмотрено.

Суть проблемы, связанной с данной статьей, заключается в том, что банки и другие финансовые учреждения массово подавали и подают исковые заявления об обращении взыскания на предмет ипотеки с требованиями о регистрации права собственности за ними, хотя такой способ и не предусмотрен законом. Судебная практика при этом оставалась очень неоднозначной. Более того, ситуация была ухудшена Верховным Судом Украины, который в своем постановлении №6-1219цс16 от 14 сентября 2016-го пришел к следующему выводу: «В соответствии с частью третьей статьи 33 Закона Украины «Об ипотеке» обращение взыскания на предмет ипотеки осуществляется на основании решения суда, исполнительной записи нотариуса или согласно договору об удовлетворении требований ипотекодержателя».

Порядок реализации предмета ипотеки по решению суда урегулирован статьей 39 настоящего Закона, в которой предусмотрено, что в случае удовлетворения судом иска об обращении взыскания на предмет ипотеки в решении суда отмечается, в частности, способ реализации предмета ипотеки путем проведения публичных торгов или применения процедуры продажи, установленной статьей 38 этого Закона.

Возможность возникновения права собственности по решению суда ГК Украины предусматривает только в статьях 335 и 376 ГК Украины. Во всех остальных случаях право собственности приобретается по другим не запрещенным законом основаниям, в частности со сделок (часть первая статьи 328 ГК Украины).

Анализируя положения статей 33, 36, 37, 39 Закона Украины «Об ипотеке», 328, 335, 376, 392 ГК Украины, следует сделать вывод, что законодатель определил три способа защиты на удовлетворение требований кредитора, обеспеченные ипотекой путем обращения взыскания на предмет ипотеки: судебный (на основании решения суда) и два внесудебных способа защиты (на основании исполнительного листа нотариуса и согласно договору об удовлетворении требований ипотекодержателя).

В свою очередь внесудебный способ защиты по договору об удовлетворении требований ипотекодержателя или с соответствующей оговоркой в ​​ипотечном договоре реализуется путем передачи ипотекодержателю права собственности на предмет ипотеки или предоставление права ипотекодержателя от своего имени продать предмет ипотеки любому лицу на основании договора купли-продажи.

При этом договор об удовлетворении требований ипотекодержателя или соответствующая оговорка в ипотечном договоре, предусматривающем передачу ипотекодержателю права собственности, является основанием для регистрации права собственности ипотекодержателя на недвижимое имущество (часть первая статьи 37 Закона Украины «Об ипотеке»).

В деле, которое пересматривается, судами установлено, что условия договора ответчица не выполняла, кредит не погашала, в связи с чем образовалась задолженность, а положениями ипотечного договора предусмотрено право ипотекодержателя удовлетворить обеспеченное ипотекой требование путем приобретения права собственности на предмет ипотеки.

Хотя в рассматриваемом деле суд, принимая судебные решения об обращении взыскания на предмет ипотеки путем передачи ипотекодержателю права собственности на обремененное ипотекой имущество в счет исполнения обеспеченных ипотекой обязательств, неправильно применил нормы статей 33, 36, 37, 39 Закона Украины «Об ипотеке», однако, установив вышеупомянутые фактические обстоятельства, суд правильно решил спор по существу, защитив нарушенные права кредитодателя по выполнению заемщиком денежных обязательств, обеспеченных ипотекой».

В дальнейшем Верховный Суд Украины неоднократно поддерживал вышеуказанную позицию, то есть указывал, что судами действительно были нарушены нормы материального права, ведь Законом не предусмотренного такого способа судебной защиты, однако в связи с тем, что права кредитора нарушены, то суды низших инстанций правильно делают, удовлетворяя исковые заявления, ведь нарушенное право подлежит защите.

В результате судебная практика по этому вопросу зашла в тупик. Руководствуясь указанным выводом, некоторые судьи отказывали в удовлетворении исковых требований на том основании, что законом не предусмотрена реализация статьи 37 Закона на основании решения суда, другие писали, что такой способ не указан, однако права нарушены и исковые требования нужно удовлетворять. И вот, вновь Верховный Суд в составе Большой Палаты поставил точку в данном вопросе. В своем постановлении от 21.03.2018 года по делу №760/14438/15-ц суд сделал следующие выводы: «Передача ипотекодержателю права собственности на предмет ипотеки в соответствии со статьями 36, 37 Закона Украины «Об ипотеке» является способом внесудебного урегулирования, который осуществляется по соглашению сторон без обращения в суд».

Оговорки в договоре об удовлетворении требований ипотекодержателя путем признания права собственности на предмет ипотеки — это исключительно внесудебный способ урегулирования спора, стороны устанавливают самостоятельно в договоре.

С учетом требований статей 328, 335, 392 ГК Украины в контексте статей 36, 37 Закона Украины «Об ипотеке» суды не наделены полномочиями обращать взыскание на предмет ипотеки путем признания права собственности на него за ипотекодержателем».

То есть Верховный Суд указал на невозможность судебного использования статьи 37 Закона и отметил, что такой способ может быть реализован финансовым учреждением только во внесудебном порядке на основании соответствующего предостережения об удовлетворении требований ипотекодержателя.

То есть, чтобы реализовать статью 37 Закона, ипотекодержателю необходимо в порядке, предусмотренном статьей 35 Закона, направить ипотекодателю требование об устранении нарушений основного обязательства (ипотечное сообщение), которое должно быть выполнено в течение 30 (тридцати) дней (по потребительским кредитам — 60 ( шестьдесят) дней) с момента получения. Затем с данным сообщением и соответствующей оговоркой в ​​договоре ипотеки кредитор может обратиться к нотариусу для перерегистрации права собственности. Только при наличии двух вышеупомянутых элементов нотариус может осуществить регистрацию права собственности по ипотекодержателем.

В итоге мы имеем ситуацию, когда у финансовых учреждений забрали один из эффективных способов обращения взыскания на предмет ипотеки, ведь реализация статьи 37 Закона во внесудебном порядке довольно сложный процесс на пути которого может встретиться большое количество преград: должник или имущественный поручитель не получили ипотечного сообщения; в реестре прав отсутствует запись о праве собственности; у ипотекодержателя отсутствуют оригиналы правоустанавливающих документов; на предмет ипотеки наложен арест не в интересах ипотекодержателя. Но с другой стороны правовое заключение Верховного Суда устранит огромную дыру в судебной практике, унифицирует ее и сделает следующие решения судов низших инстанций более предсказуемыми.

Ранее «Судебно-юридическая газета» сообщала о выводах Кассационного хозяйственного суда Верховного Суда относительно того, является ли договором мировое соглашение.