Верховный Суд сделал вывод о взыскании ипотеки после отмены решения недействительности и обязательности оценки

Виктория Никитина,

  «Судебно-юридическая газета»

Верховный Суд Украины указал на восстановление ипотеки по ст. 23 Закона Украины «Об ипотеке» в случае отмены решения о недействительности, в период действия которого предмет ипотеки был продан.

Об этом идет речь в Постановлении Судебной палаты в гражданских делах ВСУ от 5 октября 2016 года №6-1582цс16.

Так, установив по делу факт перехода к ответчице права собственности на спорную квартиру при исключении из Государственного реестра ипотек записи об обременении права собственности на эту квартиру, апелляционный суд пришел к обоснованному выводу о применении к спорным правоотношениям ст. 23 Закона «Об ипотеке» и распространение ее действия на ответчицу.

Однако, придя к такому выводу, суд не учел положений частей 3 и 4 ст. 5 Закона «Об ипотеке» и не обратил внимания на другие факты, которые имеют существенное значение для правильного применения нормы ст. 23 настоящего Закона, в частности, по определению предмета ипотеки и его стоимости. Так, по делу, которое пересматривается, суд обратил взыскание на отдельную квартиру как на предмет ипотеки, тогда как предметом ипотеки по договору ипотеки определены не отдельные квартиры, а дом в целом (который состоит из 123 квартир) общей оценочной стоимостью 17 млн 70 тыс. грн. Кроме этого, по согласованию сторон договора ипотеки из-под ипотеки исключены 26 квартир дома без изменения предварительной стоимости предмета ипотеки.

Таким образом, обратив взыскание на квартиру как на часть объекта недвижимого имущества (часть предмета ипотеки), суд не обосновал такого решения и не установил, каким образом соотносится предмет ипотеки (дом) с его частью (квартирой) и стоимость предмета ипотеки со стоимостью приобретенной ответчиком квартиры.

По требованиям ч. 1 ст. 39 Закона «Об ипотеке» при рассмотрении дела и изложения содержания судебного решения суд должен дать ответы на вопросы:

- общий размер требований и все его составляющие, подлежащие уплате ипотекодержателю из стоимости предмета ипотеки;

- описание недвижимого имущества, за счет которого подлежат удовлетворению требования ипотекодержателя;

- меры по обеспечению сохранности предмета ипотеки или передачи его в управление на период до его реализации, если таковые необходимы;

- способ реализации предмета ипотеки путем проведения публичных торгов или применения процедуры продажи, установленной ст. 38 настоящего Закона;

- приоритет и размер требований других кредиторов, подлежащих удовлетворению из стоимости предмета ипотеки;

- начальная цена предмета ипотеки для его дальнейшей реализации.

Суть ипотеки как средства обеспечения исполнения гражданско-правовых обязательств заключается в том, что кредитор (ипотекодержатель) приобретает право в случае неисполнения должником обязательства, обеспеченного ипотекой, получить удовлетворение из стоимости ипотечного имущества преимущественно перед другими кредиторами ипотекодателя. Это право в соответствии с Законом «Об ипотеке» подлежит подтверждению со стороны суда.

Согласно положениям ч. 1 ст. 39 настоящего Закона, в случае обращения взыскания на предмет ипотеки начальная продажная цена ипотечного имущества, с которой начинаются торги, устанавливается решением суда.

Поскольку решение суда об обращении взыскания на предмет ипотеки дает право на принудительную продажу ипотечного имущества, то, выкладывая резолютивную часть решения об обращении взыскания на предмет ипотеки, суд должен обязательно учесть требования указанной нормы, т.е. установить в денежном выражении начальную цену предмета ипотеки для его дальнейшей реализации, определенную по процедуре, предусмотренной ч. 6 ст. 38 Закона «Об ипотеке».

Аналогичный правовой вывод Верховный Суд Украины уже сформулировал в постановлениях от 13 мая 2015 года (дело №6-63цс15), предоставленной заявительницей для сравнения, и в постановлениях от 13 мая 2015 года (№6-53цс15), 16 сентября 2015 года (№6-495цс15 и №6-1193цс15), 27 мая 2015 года (№6-332цс15), 10 июня 2015 года (№6-449цс15), 3 февраля 2016 года (№6-2026цс15), 21 октября 2015 года (№6-1561цс15 ), 8 июня 2016 года (№6-1239цс16), 7 октября 2015 года (№6-1935цс15), 4 ноября 2015 года (№6-340цс15).

В пересматриваемом деле, приняв решение об обращении взыскания на предмет ипотеки путем его продажи на публичных торгах в рамках процедуры исполнительного производства по начальной цене, определенной субъектом оценочной деятельности, в нарушение требований ст. 39 Закона «Об ипотеке» суд апелляционной инстанции, с выводами которого согласился кассационный суд, не указал в решении необходимых составляющих, предусмотренных этой нормой, в частности, приоритета и размера требований других кредиторов, подлежащих удовлетворению из стоимости предмета ипотеки; начальной цены предмета ипотеки для его дальнейшей реализации, определенной в соответствии с ч. 6 ст. 38 настоящего Закона.

Ссылка суда в резолютивной части решения на определение начальной цены предмета ипотеки субъектом оценочной деятельности противоречит требованиям статей 39 и 43 Закона «Об ипотеке».

Исходя из содержания понятия цены как формы денежного выражения стоимости товара, услуг и т.п., анализа норм статей 38, 39 Закона «Об ипотеке», Судебная палата по гражданским делам Верховного Суда Украины пришла к правовому заключению, что в понимании нормы ст. 39 настоящего Закона установление в решении суда начальной цены предмета ипотеки, определенной по процедуре, предусмотренной ч. 6 ст. 38 настоящего Закона, означает установление ее в денежном выражении.

С полным текстом решения можно ознакомиться по ссылке.