Регистрация недвижимости и бизнеса: без рейдеров, с SMS-оповещением и новыми обязанностями нотариусов

Анна Шульгина,
«Судебно-юридическая газета»

Реформа регистрации бизнеса и недвижимости проводится в Украине с декабря 2015 года. Что изменилось за это время, стали ли доступнее и удобнее сервисы от государства и какие шаги были предприняты для борьбы с рейдерством в эксклюзивном интервью «Судебно-юридической газете» рассказал заместитель министра юстиции Павел Мороз.

- Что изменилось с декабря 2015 года в сфере государственной регистрации? Оправдала ли себя заявленная реформа?

- Прежде всего, перед тем как рассказать о тех законодательных изменениях, которые произошли, я хочу рассказать о реформе, которая была начата еще в декабре прошлого года и каким образом развивалась эта реформа. Это реформа в сфере регистрации бизнеса и недвижимости.

Отмечу, что есть два основных ожидания со стороны наших граждан, бизнеса и иностранных инвесторов. Я говорю о тех моментах, на которые Минюст может повлиять. Так, крайне нуждались в проведении реформы сфера административных услуг и сфера защиты права собственности на те объекты, которыми владеют граждане.

К первой сфере требование такое — максимально упростить. И не просто упростить, а дать возможность любому обращению в сфере регистрации бизнеса или недвижимости быть абсолютно прозрачным, чтобы гражданин мог за относительно небольшие деньги, не стоя в очередях и не предлагая взятки, провести это регистрационное действие. Эта задача выполнена на сегодняшний день.

Так, сегодня функции по регистрации переданы от органов Минюста к нотариусам, аккредитованным субъектам и органам местного самоуправления. В результате количество государственных регистраторов увеличилось с 2 тыс. до 10 тыс., созданы условия реальной конкуренции, исчезли очереди и коррупционная составляющая.

Например, сегодня есть возможность физическим лицам-предпринимателям зарегистрироваться как предприниматель онлайн, сидя дома или в офисе. В скором будущем так можно будет зарегистрировать ООО.

- Упрощение системы регистрации вызвало неоднозначную реакцию общества. Украинцы стали вспоминать «лихие 1990-е», когда было распространено рейдерство. Стала ли реформа толчком для возобновления массовости такого явления?

- Такие упрощения, к сожалению, дали возможность преступникам, рейдерам найти дополнительные схемы рейдерских захватов чужого бизнеса и недвижимости. Почему говорю о дополнительных схемах? Потому что само понятие «рейдерство» — не ново. Оно берет начало еще с 1990-х гг. прошлого века и с тех пор никуда не исчезало. Менялись технические возможности и законодательство, менялась политика и экономические показатели — под это подстраивались преступники и менялись и их схемы.

И реформа, направленная на упрощение регистрации, тоже дала такие дополнительные возможности рейдерам. Поэтому мы были вынуждены внести некоторые коррективы, чтобы обеспечить ту вторую сферу, о которой я уже сказал, — защиту права собственности.

- Куда обращаться в случае ошибки госрестритора?

- С начала текущего года начала свою работу Комиссия по вопросам рассмотрения жалоб на действия государственных регистраторов. Потом ее назвали «антирейдерской комиссией». В Минюсте понимали, что, отдавая функции регистрации новым специалистам, не избежать ошибок со стороны этих регистраторов. Поэтому была создана такая комиссии, призванная в краткие сроки рассматривать жалобы, связанные с ошибками в процессе регистрации.

- С какими жалобами обращаются в Комиссию? Какие ошибки госрегистраторов являются самыми распространенными?

- Так случилось, что многие жалобы были связаны с незаконными действиями регистраторов, т.е. на действия тех регистраторов, которые не просто допустили техническую ошибку, а умышленно совершали незаконное действие, работая в сговоре с рейдерами.

Кроме этого, упрощениями в сфере регистрации, которые принесла реформа, воспользовались те бизнесмены, у которых существовал давний корпоративной конфликт с партнерами, который они не смогли решить в судебном порядке. Такие люди тоже попытались воспользоваться услугами недобросовестных регистраторов. 

- Какие действия принимает Комиссия по отношению к этим недобросовестным регистраторам?

- Когда наша Комиссия начала работать, мы стали изучать старые и новые схемы незаконного захвата бизнеса и недвижимости. Полгода эти схемы изучались, и в мае 2016 года была создана рабочая группа, которая на основании изученного разработала законопроект. Это был законопроект №5067 «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно совершенствования государственной регистрации прав на недвижимое имущество и защиты прав».

Этот нормативный документ и закрыл все схемы на законодательном уровне. Повторяю, нормы этого документа не только блокируют те схемы рейдерских захватов, которые образовались с января 2016 года, но и те, которые успешно работали на протяжении многих лет.

Например, уже на протяжении более десяти лет успешно работала схема незаконной перерегистрации на основании поддельного судебного решения.

- И как удалось побороть эту схему?

- Новыми нормами эта схема закрыта, т.к. предусмотрено, что реестр регистрации бизнеса и недвижимости должен взаимодействовать с реестром судебных решений.

Это взаимодействие будет состоять в том, что когда регистратор при выполнении своих обязанностей будет вводить в систему судебное решение, которое ему предоставили, система будет автоматически подтягивать это решение из реестра судебных решений, подтверждая, таким образом, его подлинность.

Пока, конечно, эта система не будет работать, поскольку реестр судебных решений технически не готов к этому, но уже предусмотрен переходной механизм. Состоит он в том, что регистратор обязан, перед тем как провести регистрационное действие, проверить на подлинность то судебное решение, которое ему предоставили, доступным ныне способом — через реестр вручную или даже путем письменного запроса в судебную инстанцию. Раньше в обязанность регистратора такая функция не входила.

- Известно, что Минюст разработал еще одно новшество — СМС-оповещение заинтересованных лиц. Расскажите подробнее об этом проекте. Как будет работать новая система? И в чем будет заключаться?

— Действительно, еще одна новелла законодательства состоит в том, что регистратор, который проводит регистрационное действие, обязан оповестить всех заинтересованных лиц, которых, так или иначе, касается данное регистрационное действие. И если лицо, получившее такое уведомление, окажется не в курсе такого регистрационного действия, то будет возможность внести запрет на проведение такого действия.

Запрет будет действовать на протяжении десяти календарных дней. Этого будет достаточно, чтобы обратиться в суд и обеспечить уже дальнейший запрет в судебном порядке.

Однако, безусловно, это никак не отразится на тех случаях, когда все стороны в курсе проведения тех или иных регистрационных действий, когда все прозрачно и законно. Однако, если кто-то захочет нарушить закон, то такие действия будут пресечены, а в последствии, если будут собраны необходимые доказательства, виновные лица понесут ответственность.

- Какая ответственность предусмотрена за такие действия?

- Законом Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно совершенствования государственной регистрации прав на недвижимое имущество и защиты прав собственности», который Верховная Рада приняла 6 октября 2016 года, предусмотрена уголовная ответственность за такие преступления — до десяти лет лишения свободы.

Отмечу, что ответственность предусмотрена для всех участников рейдерского захвата — и для регистратора, и для заказчика, и для организатора, и для бенефициара и т.д. 

- Как будут оповещать граждан?

- Отмечу, что в данном случае все целиком будет зависеть от собственника недвижимости или бизнеса. В этом процессе есть две составляющие. Первое — это то, что уже на законодательном уровне регистратор и нотариус в процессе совершения регистрационного действия обязаны сообщить всем заинтересованным лицам, затронутым в данном конкретном действии. Механизм этой системы будет разработан в рамках подзаконного акта. Каким образом это будет реализовываться на практике, сейчас обсуждается. Есть несколько идей. Это может быть СМС или сообщение на электронную почту.

Но что касается СМС-оповещения в чистом виде, то уже запускается в тестовом режиме сервис, который будет работать до тех пор, пока не заработает система информирования заинтересованных лиц.

Есть три шага, которые заинтересованное лицо должно сделать, чтобы получать такое оповещение. Первое — это получить регистрационный номер объекта недвижимости, открыть свой электронный кабинет собственника имущества и поставить там имущество на соответствующий контроль. И последнее — указать свой номер телефона, куда и будут отправляться сообщения. Другими словами, это не будет задание государственного регистратора, это будет задание самого заинтересованного собственника.

- От нотариусов поступают жалобы на сбои в работе предложенной им электронной программы. Кроме этого, известно, что множество реестров не связаны между собой, что значительно усложняет работу нотариусу и регистратору, к тому же, усиливает риск ошибок, а как результат — неправомерных действий. Какая работа ведется, чтобы все эти недостатки устранить?

- Могу отметить, что нет предела в совершенствовании.

Сегодня действительно реестр испытывает на себе разного рода электронные атаки, и пока успешно эти атаки отвергаются. Реестры работают и надежно защищены. Ни одного случая взлома не было. Все те технические проблемы, которые возникали раньше и, возможно, возникают и сегодня, известны.

Мы работаем над устранением разного рода технических неполадок. Отмечу, что с нотариусами была проведена встреча еще летом этого года, и им предложено сообщать нам обо всех тех трудностях, которые возникают у них в работе с реестрами.

Мы собрали эти проблемы, изучили их, и выяснилось, что 30% этих жалоб оказались не проблемой, а отсутствием опыта работы самого нотариуса. Мы сегодня предлагаем нотариусам проходить обучение, чтобы легче было работать с реестрами и программой; чтобы они могли научиться работать с новым ресурсом.

Остальные ошибки и проблемы мы устраняем постоянно. Мне трудно ответить, какой процент тех или иных технических проблем уже устранен, но я уверен, что это большой процент. Безусловно, я не могу утверждать, что все проблемы решены: раз жалобы поступают, то значит, что проблемы все еще есть. Но я точно могу сказать, что количество жалоб на сегодняшний день значительно уменьшилось. И по всем замечаниям работа ведется.

- Основная жалоба от регистраторов и нотариусов на сегодня — это то, что они, совершая регистрационное действие, не видят факт отчуждения того или иного имущества. Необходимо в ручном порядке проверить множество реестров, и в таком случае велик риск ошибки. Какая работа ведется в этом направлении?

- Когда приходят жалобы на действия государственных регистраторов, то их изучают наши специалисты, имеющие огромный опыт в работе регистрации. Так, с их стороны жалоб не поступало, они не наблюдают проблем. Доступ к реестрам одинаков для нотариусов и государственных регистраторов, а одно из заданий регистратора — все проверить по всем реестрам.

Можно ли унифицировать работу реестров? Я убежден, что работа над этим ведется. Сегодня есть много идей, каким образом это реализовать. В идеале все реестры должны взаимодействовать.

Однако, если мы возьмем в пример опыт такой страны, как Литва, то отмечу, что у них по сей день работа по унификации реестров не завершена. Это длительный процесс.