Судебная практика в вопросе выселения из ипотечного жилья

Игорь Боголюбский,
«Судебно-юридическая газета»

Ситуация, когда по кредитному договору, обеспеченному ипотечной недвижимостью, обязательства не могут быть выполнены, для должника обычно заканчивается утратой собственности на предмет ипотеки. Но в некоторых случаях позиция Верховного Суда Украины может оказаться более благоприятной к первичному собственнику, чем к лицу, которое приобрело ипотечное имущество с торгов. Вернуть собственность закон, конечно, не позволит, но и принудительного выселения с перспективой оказаться на улице тоже можно не опасаться.

Судебная палата по гражданским делам ВСУ рассмотрела заявление по вопросу устранения препятствий в пользовании имуществом путем выселения частного лица, которым заявитель просил пересмотреть определение судей Судебной палаты по гражданским делам ВССУ от 19 февраля 2015 года. Дело, о котором идет речь, было инициировано другим физическим лицом, которое обратилось в суд в феврале 2014 года с иском к заявителю о том, что жилой дом, принадлежащий ему на праве собственности, является предметом ипотеки и был реализован на публичных торгах. Истец обращал внимание на то, что дом был им приобретен 16 сентября 2013 года, а предыдущий собственник (который являлся заявителем во время рассмотрения спорного случая ВСУ) создает препятствия в пользовании приобретенным имуществом, не выполняет письменные требования о добровольном выселении и снятии с регистрации по адресу жилого дома. Истец просил суд о принудительном выселении этого лица со снятием с регистрационного учета.

Решения судов предыдущих инстанций

Нежинский городской райсуд Черниговской области заочным решением от 9 сентября 2014 года, которое было оставлено без изменений определением Апелляционного суда Черниговской области от 12 ноября 2014 года, удовлетворил исковые требования ответчика и постановил устранить препятствия в пользовании жилой недвижимостью путем выселения упомянутого лица. Коллегия судей Судебной палаты по гражданским делам ВССУ от 19 февраля 2015 года кассационную жалобу по делу отклонила, а решение суда первой инстанции и соответствующее определение оставила без изменений.

21 января 2016 года лицо, которому дом принадлежал первично, обратилось в Верховный Суд Украины с заявлением о пересмотре определения коллегии судей ВССУ от 19 февраля 2015 года по причине несоответствия судебного решения суда кассационной инстанции изложенному в постановлении ВСУ выводу о применении норм материального права в подобных правоотношениях. В подтверждение этого были предоставлены постановления от 21 октября 2016 года и 16 декабря 2015 года. Заявитель просил определение коллегии судей Судебной палаты по гражданским делам ВССУ от 19 февраля 2015 года, определение Апелляционного суда Черниговской области от 21 ноября 2014 года и заочное решение Нежинского городского районного суда Черниговской области от 9 сентября 2014 года отменить и принять новое решение, которым отказать в удовлетворении исковых требований.

Обстоятельства дела

Как было установлено судами предыдущих инстанций, 23 августа 2007 года был заключен договор о предоставлении банковского кредита между ОАО «Банк «Демарк» и ООО «Нежинстрой», для обеспечения которого был заключен ипотечный договор с заявителем (на то время собственником на основании свидетельства на право собственности от 20 декабря 2006 года), предметом которого стала спорная недвижимость. Нужно отметить, что данная недвижимость не приобреталась в кредит, но являлась предметом ипотечного договора, что позднее и сыграло ключевую роль в решении ВСУ. В связи с невыполнением ООО «Нежинстрой» обязательств по кредитному договору по решению Нежинского горрайсуда Черниговской области на предмет ипотеки было наложено взыскание в пределах его стоимости. 5 июля 2010 года райсуд издал соответствующий исполнительный лист, на основании которого было открыто исполнительное производство.

16 сентября состоялись публичные торги по реализации этой недвижимости, победителем которых стало физическое лицо, позднее потребовавшее устранение препятствий в пользовании имуществом. Первичный собственник обращался с иском о признании публичных торгов и их результатов недействительными, но в этом иске было отказано, и данное решение было оставлено без изменений апелляционной и кассационной инстанциями соответственно.

По данным Государственного реестра имущественных прав на недвижимое имущество (выписка от 13 января 2014 года), право собственности на жилой дом (ранее  предмет ипотеки) зарегистрировано за лицом-победителем публичных торгов.

Обоснование решения ВСУ

Верховный Суд Украины пришел к выводу, что существует несоответствие между оспариваемым решением суда кассационной инстанции и выводами постановления ВСУ о применении в подобных правоотношениях норм материального права, а именно положений ст. 109 ЖК УССР и Закона «Об ипотеке». В частности, речь идет о процедуре выселения лица с жилой площади, если жилье, будучи предметом ипотеки, переходит к новому собственнику, и о необходимости предоставления первичному собственнику другого жилья вместо переданного в ипотеку.

Положения Закона «Об ипотеке» (ст. 1) и ч. 1 ст. 575 ГК определяют ипотеку как разновидность залога, предметом которого выступает недвижимость. В случае невыполнения должником своих обязательств, обеспеченных ипотекой, ипотекодержатель имеет право получить удовлетворение своих требований за счет предмета ипотеки в порядке, предусмотренном этим законом. Этими же нормативным актами закреплено право ипотекодержателя обратить взыскание на предмет ипотеки, в частности, по решению суда. Реализация предмета ипотеки, на который было обращено взыскание, проводится на публичных торгах, если иное не было предусмотрено в решении суда (ч. 1 ст. 41 Закона «Об ипотеке»).

Таким образом, заключив ипотечный договор, стороны согласовали право ипотекодержателя на удовлетворение своих требований путем обращения взыскания на предмет ипотеки. Вместе с тем, положения ипотечного договора не содержат условий и порядка выселения ипотекодателя из предоставленного в ипотеку жилого дома, а п. 18 договора указывает, что все неурегулированные договором вопросы решаются в соответствии с действующим законодательством.

Ст. 47 Конституции предписывает, что никто не может быть принудительно лишен жилья, кроме как на основании закона или решения суда. Обращение взыскания на переданный в ипотеку жилой дом или жилое помещение является основанием для выселения всех его обитателей, кроме снимающих жилье и членов их семей, в порядке, установленном законом (ч. 1 ст. 40 Закона «Об ипотеке»). При этом нормой, которая устанавливает порядок выселения из занимаемого жилого помещения, является ст. 109 Жилищного кодекса УССР, в которой предусмотрены и основания для выселения.

По содержанию ч. 2 ст. 40 Закона «Об ипотеке» и ч. 3 ст. 109 ЖК УССР, действовавшей в период возникновения спорных правоотношений, после принятия решения об обращении взыскания на переданный в ипотеку жилой дом все проживающие в нем по письменному требованию нового собственника или ипотекодержателя должны добровольно освободить помещение в течение месяца с дня получения такого требования. Если это не происходит в соответствующий срок (который может быть отдельно оговорен сторонами), то осуществляется их принудительное выселение на основании решения суда.

Ч. 2 ст. 109 ЖК УССР предусматривает, что гражданам, которых выселяют из жилых помещений, одновременно предоставляется другое жилое помещение, кроме случаев, когда помещение, из которого выселяют граждан, было приобретено в кредит (залог) банку или другому лицу, возврат которого обеспечивается ипотекой соответствующего помещения. В решении суда должно быть указано то жилое помещение, куда упомянутых лиц выселяют.

Указанной статьей установлено как общее правило о невозможности выселения граждан без предоставления другого жилого помещения, так и исключение из него. Исходя из содержания упомянутых норм и их анализа, лицам, которых выселяют из жилого помещения-предмета ипотеки, другое жилье должно предоставляться только в случае, если ипотечное жилье было приобретено не за средства кредита, который обеспечивается ипотекой данной недвижимости. Этому утверждению соответствуют выводы, изложенные в решениях ВСУ от 21 октября и 16 декабря 2015 года.

По обстоятельствам дела, собственник жилого дома, получивший право собственности через публичные торги в связи с обращением взыскания на предмет ипотеки, просил выселить предыдущего собственника из занимаемого помещения. Первичный собственник передал в ипотеку жилой дом, который не был приобретен за счет кредита, который обеспечивался такой ипотекой. Таким образом, суды предыдущих инстанций пришли к ошибочным выводам о наличии законных оснований для выселения ответчика без предоставления ему другого постоянного жилья. Исходя из этого, решения о выселении ответчика подлежат отмене с принятием нового решения об отказе в удовлетворении требований истца.

Напомним, ключевым условием того, что первичного собственника нет возможности выселить, является то, что в ипотеку ранее было передано имущество, которое не приобретено за счет кредита, обеспеченного ипотекой. Для более стандартной ситуации «купил в кредит — на него и ипотека» эта позиция ВСУ неприменима. Скорее, наоборот — есть прямое указание на то, что положения ЖК УССР о предоставлении постоянного жилья в этом случае будут на стороне покупателя.