Верховный Суд сделал вывод о признании недействительным договора аренды земли

Виктория Никитина,

«Судебно-юридическая газета»

Верховный Суд Украины пришел к выводу, что обязанность по уплате арендной платы является нормативно урегулированной и не может определяться или изменяться, а также прекращаться сторонами договора по собственному волеизъявлению.

Об этом идет речь в Постановлении Судебной палаты в гражданских делах ВСУ от 11 мая 2016 года №6-824цс16.

По смыслу ч. 1 ст. 203, ч. 1 ст. 215 ГК, основанием недействительности сделки является несоблюдение в момент совершения сделки стороной (сторонами) требований, установленных частями 1-3, 5 и 6 ст. 203 настоящего Кодекса, и, в частности, когда содержание сделки противоречит ГК, другим актам гражданского законодательства.

Согласно ч. 1 ст. 632 ГК, цена в договоре устанавливается по договоренности сторон. В случаях, определенных законом, применяются цены (тарифы, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными органами государственной власти или органами местного самоуправления.

По смыслу ч. 1 ст. 15 Закона «Об аренде земли», одним из существенных условий договора аренды земли является арендная плата с указанием ее размера, индексации, форм платежа, сроков, порядка ее внесения и пересмотра и ответственности за ее неуплату. Отсутствие в договоре аренды земли одного из существенных условий, предусмотренных этой статьей, а также нарушение требований статей 4-6, 11, 17, 19 настоящего Закона является основанием для отказа в государственной регистрации договора аренды, а также для признания договора недействительным в соответствии с законом.

Арендная плата в соответствии со ст. 21 Закона «Об аренде земли» — это платеж, который арендатор вносит арендодателю за пользование земельным участком. Годовая арендная плата за земельные участки, находящиеся в государственной или коммунальной собственности, не может быть меньше размера земельного налога, который устанавливается Законом «Об оплате за землю», и превышать 10% их нормативной денежной оценки.

Ч. 1 п. 289.1 ст. 289 НК и ч. 1 ст. 13 Закона «Об оценке земель» предусмотрено, что для определения размера арендной платы для земель государственной и коммунальной собственности обязательно проводится и используется нормативная денежная оценка земельных участков, которая представляет собой капитализированный рентный доход (доход, который можно получить из земли как фактора производства в зависимости от качества и местоположения земельного участка), определенный по установленным и утвержденным нормативам (ст. 1 Закона «Об оценке земель»).

Учитывая вышесказанное, можно сделать вывод, что обязанность по уплате арендной платы является нормативно урегулированной и не может определяться или изменяться, а также прекращаться сторонами договора по собственному волеизъявлению.

Учитывая, что соблюдение надлежащего экономического регулирования земельных правоотношений, обеспечение поступлений платежей по арендной плате в местные бюджеты в законодательно определенных пределах путем их верного правового регулирования непосредственно относится к интересам государства, ошибочно считать факт непроведения нормативной денежной оценки в порядке установленным законодательством, чисто формальным основанием для признания спорного договора недействительным.

С полным текстом судебного решения можно ознакомиться по ссылке.