Верховный Суд поставил точку в вопросе арендной платы за землю

Яна Собко,
«Судебно-юридическая газета»

Многие эксперты и судьи утверждают, что земельные споры — одна из самых нелегких категорий дел. Мало того, что возникают вопросы по поводу подведомственности земельных споров, что негативно сказывается на субъектах обращения в суд, а также порождает риски использования сторонами правовой неопределенности в неблаговидных целях — случаются и ситуации, когда суды по-разному применяют нормы права при их разрешении.

О неодинаковом применении судом кассационной инстанции одних и тех же норм материального права идет речь в совместном постановлении судебных палат по гражданским и хозяйственным делам Верховного Суда Украины №6-824цс16 от 11 мая 2016 года.

Решая вопрос об устранении расхождений в применении судом кассационной инстанции указанной нормы материального права, ВСУ исходят из следующего. По смыслу ч. 1 ст. 203, ч. 1 ст. 215 ГК основанием недействительности сделки является несоблюдение стороной (сторонами) в момент ее совершения требований, установленных частей 1–3, 5 и 6 ст. 203 ГК, в частности, когда содержание сделки противоречит ГК Украины, другим актам гражданского законодательства.

Согласно ч. 1 ст. 632 ГК, цена в договоре устанавливается по договоренности сторон. В случаях, определенных законом, применяются цены (тарифы, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными органами государственной власти или местного самоуправления. По смыслу ч. 1 ст. 15 Закона «Об аренде земли», одним из существенных условий договора аренды земли является арендная плата с указанием ее размера, индексации, форм платежей, сроков, порядка их внесения и пересмотра и ответственности за неуплату. Отсутствие в договоре аренды земли одного из существенных условий, предусмотренных этой статьей, а также нарушение требований статей 4-6, 11, 17 и 19 закона является основанием для отказа в государственной регистрации договора аренды, а также для признания договора недействительным в соответствии с законом.

Арендная плата, согласно ст. 21 Закона «Об аренде земли», — это платеж, который арендатор вносит арендодателю за пользование земельным участком. Годовая арендная плата за земельные участки, находящиеся в государственной или коммунальной собственности, не может быть меньше размера земельного налога, который устанавливается Законом «О плате за землю», и превышать 10% их нормативной денежной оценки. Ч. 1 п. 289.1 ст. 289 НК и ч. 1 ст. 13 Закона «Об оценке земель» предусмотрено, что для определения размера арендной платы за земли государственной и коммунальной собственности обязательно проводится и используется нормативная денежная оценка участков, которая представляет собой капитализированный рентный доход (доход, который можно получить от земли как фактора производства в зависимости от качества и местоположения участка), определенный по установленным и утвержденным нормативам.

В итоге ВСУ пришел к выводу, что обязанность по уплате арендной платы является нормативно урегулированной и не может определяться или изменяться и прекращаться сторонами договора по собственному волеизъявлению. Судом было установлено, что при заключении договора аренды между Теофипольской РГА и Лицом 1 нормативная денежная оценка земельного участка, которая является основой для определения размера арендной платы за земли государственной и коммунальной собственности, была проведена с нарушением установленных требований и порядка, поэтому по делу, которое рассматривается, договор аренды в этой части противоречит предписаниям действующего законодательства. Кроме этого, как следует из материалов дела, 28 октября 2014 года Лицу 1 было вручено письмо отдела Госземагентства в Теофипольском районе по приведению условий договоров аренды в соответствие с требованиями законодательства путем подписи о получении данного письма, однако информация об обращении арендаторов о внесении соответствующих изменений в договоры аренды в части увеличения арендной ставки и о разработке нормативной денежной оценки земельных участков отсутствует.

Учитывая, что соблюдение надлежащего экономического регулирования земельных правоотношений, обеспечение поступления платежей по арендной плате в местные бюджеты в законодательно определенных пределах путем их верного правового регулирования непосредственно относится к интересам государства, ошибочно считать факт непроведения нормативной денежной оценки в установленным законодательством порядке чисто формальным основанием для признания спорного договора недействительным.

Исходя из вышеизложенного, судебные палаты по гражданским и хозяйственным делам ВСУ приняли решение заявление заместителя Генерального прокурора удовлетворить, а решения судов в части разрешения требований о признании недействительным договора аренды земли отменить и принять в этой части новое решение.

Подробнее об обстоятельствах дела читайте в статье «Споры об аренде земельного участка: позиция ВСУ».