Ликвидация ЖЭКов: как быть украинцам?

Анна Шульгина,
«Судебно-юридическая газета»

С 1 июля с. г. все ЖЭКи в Украине ликвидируют. Это первый этап реформирования жилищно-коммунальной сферы, цель которого – повысить качество предоставления услуг гражданам. Вместо привычных ЖЭКов дома будут обслуживать либо частные управленческие компании, либо сами владельцы квартир в многоквартирных домах, если создадут ОСМД.

Закон №417-VIII «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме» Верховная Рада Украины приняла еще в июле прошлого года. Его нормы передают все права и обязанности по содержанию многоквартирных домов их жильцам, а также обязывают их создать ОСМД либо самостоятельно выбрать организацию, которая будет управлять домом. Если жильцы не сделают этого до июля с. г., управляющий будет назначен местными властями. Договор с ним будет автоматически продлеваться, если большинство жильцов дома не захотят сменить его. А как показывает практика, даже если захотят, сделать это будет весьма сложно из-за бюрократических моментов, связанных с этой процедурой. Ведь заказчиком услуг в таком случае будут не жители, а работник городского совета, и только он сможет инициировать процесс отказа от услуг управляющей компании. Пожелает ли представитель горисполкома разрывать договор с тем, кого сам рекомендовал, вопрос спорный.

Кроме того, достаточно высок риск, что назначенный «сверху» домоуправ будет распоряжаться средствами жильцов неэффективно. О том, насколько рационально управляющие компании, которых не выбирали жильцы, используют средства, можно судить, сравнив затраты на содержание домов, управляемых ЖЭКами и ОСМД. Провести такое сравнение многие украинцы могут уже сегодня – достаточно поискать по соседству дом под управлением ОСМД, разузнать, сколько его жильцы платят за те или иные услуги, и оценить качество этих услуг.

Трудно начать

Самая большая проблема при создании ОСМД – инертность жильцов. Между тем именно инициатива является тем фундаментом, на котором будет крепко стоять благополучие всех жильцов конкретно взятого дома. Не будем врать, говоря, что инициатор не столкнется с трудностями. Да и руководить домом – задача не из легких. Однако если в доме есть активный жилец, временно оставшийся без работы, ему это будет под силу. И первой его задачей станет создание инициативной группы из нескольких жильцов. Далее активистам необходимо будет собрать всю нужную информацию о доме.

Начинать надо с получения в местном отделении Государственной регистрационной службы полного списка владельцев квартир в доме. Отказать там не могут: согласно ст. 28 Закона «О госрегистрации вещных прав на недвижимость и их обременений», при создании жилищных объединений собственники квартир имеют право на получение подобной информации. Отметим, что обращаться за ней в ЖЭК смысла мало – там могут просто не иметь таких данных.

Однако некоторые другие сведения можно получить и в ЖЭКе – например, поинтересоваться техническим состоянием коммуникаций, если повезет, совместно с работниками ЖЭКа побывать в подвале, на чердаке, в иных помещениях и трезво оценить состояние дома в целом. Одна из главных задач на этом этапе – собрать максимальный объем данных: техдокументацию, порядок расчета тарифов, использование нежилых помещений, наличие льготников, неприватизированных квартир, площадь придомовой территории, сумма задолженности жильцов и т. д. Все это позволит провести комплексный анализ дома, оценить текущую стоимость его содержания и просчитать дальнейшие расходы. Сделать это необходимо для того, чтобы доходчиво объяснить соседям плюсы самой процедуры, не забывая отметить и сложности, с которыми придется столкнуться.

Проще говоря, инициативная группа (как правило, входящие в нее жильцы потом и становятся членами правления ОСМД) должна составить некий бизнес-план, который был бы понятен каждому жильцу дома. А донести до них всю собранную информацию можно будет на так называемом ознакомительном общем собрании, уведомление о котором следует разослать за 14 дней до даты его проведения, указав, по чьей инициативе оно созывается, какими будут место и время его проведения, а также повестка дня. Здесь надо учитывать важный момент: собрание не может быть формальным, иначе в дальнейшем инициативная группа может столкнуться с рядом трудностей, которые затормозят весь процесс. Кроме того, минимальная явка на это собрание, согласно законодательству – 51%, иначе оно не будет легитимным. Если с первого раза собрать необходимое количество жильцов не удалось, следует назначить новую дату собрания не ранее, чем через 14 дней.

Результатом хорошо проведенной подготовительной работы станет согласие основного большинства жильцов на создание ОСМД. На этом первом собрании можно будет также принять решение о названии ОСМД, выбрать председателя и секретаря собрания, утвердить устав объединения, а также избрать его руководящие органы (кроме председателя, это бухгалтер), состав правления и ревизионной комиссии. В ходе этой же встречи необходимо назначить уполномоченное лицо, которое займется регистрацией ОСМД и получением печати (как правило, им является председатель). После этого можно составлять проект внутренней документации, в т. ч. устав. Он создается по примеру типовой формы, утвержденной приказом №141 Государственного комитета по вопросам ЖКХ от 27.08.2013, но может содержать изменения и дополнения в зависимости от особенностей эксплуатации конкретного дома, поэтому не исключена возможность обращения за помощью к юристу.

Большинством голосов решение принято

Основным отличием ОСМД от привычной ныне формы управления домами станет возможность решать все вопросы самостоятельно. Безусловно, больший груз забот ляжет на плечи правления, однако самостоятельно оно никаких жизненно важных решений не принимает – все вопросы должны решаться большинством голосов членов объединения. «Порядок проведения учредительного собрания» должен быть размещен в доступном для всех жильцов месте – например, при входе в каждое парадное дома. В дальнейшем на общие собрания могут выноситься самые разные вопросы, начиная от выбора компании, которая будет предоставлять жильцам те или иные услуги, и заканчивая утверждением сметы на проведение ремонтно-строительных работ по дому, причем жильцы смогут сообща подобрать наиболее выгодный вариант. Совместно в ходе таких собраний члены ОСМД решают и вопросы, относящиеся к внесению изменений в устав объединения, если понадобится, переизбирают его правление и ревизионную комиссию, рассматривают годовые отчеты, при необходимости определяют размер дополнительных взносов и т. д.

Все вопросы, относящиеся к исключительной компетенции общего собрания, обязательно нужно указать в уставе. Это очень важный момент. Юристы обращают на это особое внимание, ведь вопросы, которые не внесены в устав, правление в дальнейшем сможет решать самостоятельно. Хотя, как отмечают практики, таких вопросов достаточно много – обычно это текущие вопросы, которые не вносятся в устав, поскольку должны решаться оперативно, без сбора жильцов. Кроме того, в уставе нужно описать источники финансирования, порядок использования имущества и средств ОСМД. Юристы отмечают, что при подготовке этого пункта необходимо соблюдать требования налогового законодательства, регулирующего получение и использование средств неприбыльными организациями.

Регистрируем рождение ОСМД

Законом Украины «Об объединении совладельцев многоквартирного дома» определено, что объединение является юридическим лицом с момента выдачи свидетельства о государственной регистрации, имеет самостоятельный баланс, счета в банковских учреждениях, печать с собственным наименованием и другие необходимые реквизиты.

Постановлением Кабинета министров №1521 от 11.10.2002 «О реализации Закона Украины «Об объединении совладельцев многоквартирного дома» утвержден Порядок государственной регистрации объединений совладельцев многоквартирного дома. Согласно этому документу, государственная регистрация ОСМД проводится его исполнительным органом. Уполномоченное лицо подает в районную государственную администрацию необходимые документы: два оригинала заверенного устава, протокол собрания с результатами голосования, оригинал списка членов ОСМД и заполненную регистрационную форму. Органы государственной регистрации ведут реестры объединений совладельцев многоквартирных домов в установленном ими порядке.

Государственный регистратор, получив комплект документов, должен зарегистрировать ОСМД и выдать председателю выписку о государственной регистрации объединения, а также оригинал его устава с соответствующей отметкой. Далее следует посетить налоговую инспекцию и отделение Пенсионного фонда. Обычно после проведения государственной регистрации эти органы получают сведения о создании юридического лица автоматически, так что необходимо только подать им копии учредительных документов и получить справки о постановке на учет. После получения этих документов и регистрации в государственных структурах можно изготавливать печать и штамп ОСМД, открывать расчетный счет в банке и заниматься хозяйственной деятельностью. По словам практиков, вся процедура займет не менее 2 месяцев.

Земля – народу

Не менее актуальным является вопрос о праве собственности на земельный участок, на котором расположен дом, а также на придомовую территорию. Сегодня все сошлись во мнении, что этот вопрос не урегулирован законодательством в должном порядке. Дело в том, что исходя из ст. 11 Закона «Об объединении совладельцев многоквартирного дома», передача на баланс имущества (в т. ч. земельного участка), которое входит в состав жилого комплекса, но не принадлежит объединению, не влечет возникновения права собственности на него. А значит, объединение становится собственником земельного участка и придомовой территории только после получения акта о праве собственности на них. Это отдельная процедура, которую не все проходят, поскольку, во-первых, не все о ней знают, а во-вторых, сама она не урегулирована.

Однако в действительности это очень важный момент, учитывая, что нередки случаи, когда отдельные субъекты предпринимательской деятельности фактически осуществляют самозахват прилегающих к домам территорий, строя там, например, автостоянки для собственных нужд. Именно поэтому юристы советуют должным образом оформлять приватизацию земельного участка (придомовой территории). Хотя, как отмечают практики, процедура это весьма сложная, и довести ее до победного конца могут немногие.

Зато налог на землю сегодня требуют со всех, хотя вопрос этот весьма спорный. Практически ОСМД платят налоги на землю, не являясь ни ее владельцами, ни арендаторами. Юристы отмечают, что это незаконно, ведь платить налог можно либо за то, чем владеешь и, соответственно, можешь распоряжаться, либо за то, что официально находится в твоем временном пользовании. Однако в фискальной службе об этом якобы не знают, и если налог не платить, применяют штрафные санкции, и дело доходит до суда. Справедливости ради отметим, что практика подобных разбирательств все-таки на стороне тех немногочисленных ОСМД и ЖКХ, которые решились отстоять свои права.

Отметим, что вопрос права собственности на земельные участки для ОСМД ныне обсуждается в стенах парламента. Инициатором по данному вопросу выступает Кабмин, который передал на рассмотрение парламентариев проект письма относительно установления порядка бесплатной передачи земельных участков в собственность или постоянное пользование совладельцам многоквартирных домов. Кроме того, в Верховной Раде имеются законодательные инициативы, направленные на урегулирование этого вопроса.

СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА

Как должны платить взносы собственники нежилых помещений

О взыскании с частного предприятия в пользу ОСМД долга по обязательным платежам и взносам на содержание и ремонт общего имущества

Лицо, которое является собственником помещения и, соответственно, совладельцем дома, в котором создано ОСМД, однако не является членом этого объединения, обязано принимать участие в расходах на управление, содержание и сохранение дома, а объединение наделено правом в случае неосуществления этим лицом таких действий обратиться в суд с иском о взыскании насчитанных по этим расходам платежей. При этом ни законом об ОСМД, ни другими законодательными актами Украины не предусмотрено утверждение или согласование органами местного самоуправления размеров взносов и платежей, определенных общим собранием ОСМД.

Лицо, являющееся собственником помещения в доме, в котором создано ОСМД, обязано осуществлять платежи и взносы на ремонт и содержание общего имущества независимо от членства в объединении, а потому при наличии подтвержденных расходов на управление, содержание и сохранение дома заявленная сума долга подлежит взысканию.

(из постановлений ВСУ №904/8242/14 от 27.01.2016, №914/189/14 от 11.11.2015, №916/2197/12 от 01.04.2015)

Устав ОСМД обязательно должен содержать следующие данные:

1. Название и адрес ОСМД.

2. Цель создания, задачи и предмет деятельности.

3. Перечень неделимого имущества, находящегося в общей совместной собственности, права и обязанности участников объединения в отношении этого имущества. Неделимым имуществом считают ту часть жилого комплекса, которую нельзя выделить как отдельный элемент. Речь идет о вспомогательных помещениях: лестничные клетки, вестибюли, помещения для хранения колясок, ячейки, мусорокамеры, чердаки, подвалы, шахты и машинные отделы лифтов, вентиляционные камеры и другие технические помещения, конструктивные элементы здания и техническое оборудование дома – система канализации, электрического оснащения и т. п. В уставе достаточно указать название этого имущества.

4. Перечень имущества, находящегося в общей долевой собственности, а также права и обязанности членов ОСМД в отношении этого имущества. К общему имуществу относится и часть вспомогательных помещений жилого комплекса, например, хозячейки, гаражи, которые ОСМД может использовать по назначению согласно решению общего собрания.

5. Состав, полномочия, права и обязанности, порядок формирования уставных органов ОСМД. Речь идет об общем собрании членов правления и ревизионной комиссии объединения.

6. Порядок созыва и проведения общего собрания, периодичность его проведения.

7. Порядок голосования и принятия решений на общем собрании, перечень вопросов, для решения которых требуется простое или квалифицированное большинство голосов. Простое большинство – это не менее 50% присутствующих на собрании с правом голоса, а квалифицированное большинство может составлять 3/4 или 2/3 присутствующих. Некоторые вопросы, согласно законодательству, может решать только общее собрание ОСМД.