Как избавиться от «лишних» придомовых услуг

Согласитесь, точно подметил в свое время Уильям Касл: «Трудно быть хорошим соседом в плохом соседстве». Правда, что такое «хороший» и «плохой» сосед, каждый определяет сам в силу тех или иных обстоятельств. Понятно, что любитель слушать громкую музыку в любое время суток и тот, кто часто моет свой автомобиль под вашим окном, попадают в число плохих соседей. Но с такими проблемами как-то можно разобраться. Гораздо сложнее обстоят дела с пользованием общей площадью (подъезда, лестничной площадки) многоквартирного дома, которая, кстати, принадлежит всем жильцам на праве общей собственности.

Яблоком раздора может стать, к примеру, идея нанять так называемого консьержа, который, конечно же, будет оказывать услуги не бесплатно. Одним жильцам наличие дежурного в кабинке с окошком на входе в парадное кажется жизненно необходимым, другим же такой работник не нужен в принципе – дескать, за то, чтобы кто-то передавал платежки и спрашивал посетителей: «Вы к кому?», платить не будем. Еще одним камнем преткновения зачастую становится установка домофона: одни уверены в его «охранных» свойствах, а другие не желают слушать ночные звонки в квартиру от всех молящих открыть дверь парадного. Как же решить такие общие вопросы мирным путем?

«Гражданин, а вы к кому?!»

Вообще, п. 5.2 Правил благоустройства города Киева предусмотрена обязанность собственников (балансодержателей), арендаторов жилых домов и придомовых территорий принимать меры по охране подъездов жилых домов, включая организацию службы консьержей, установку домофонов с электронными замками или входных дверей усиленной конструкции с кодовыми замками. Причем п. 5.2.3 установлено, что при организации дежурства консьержей следует руководствоваться Положением об организации работы дежурных в домах жилого фонда Киева, утвержденным распоряжением КГГА. Впрочем, часто жильцы, пытаясь навести порядок в своем парадном, не дожидаясь заботы от балансодержателя, самостоятельно большинством голосов решают вопрос об организации службы консьержей в подъезде, и, соответственно, размере их зарплаты (выплачиваемой, естественно, «в конверте»). Однако те, кто не желает пользоваться услугами консьержа, вполне могут не оплачивать его труд. Ведь навязать услугу никто не может, а коль уж ею не пользоваться, то и оплачивать ее нет оснований. Так что, если моральная сторона вопроса у вас не вызывает сомнений, косые взгляды соседей и, разумеется, консьержа оставляют вас равнодушными, свою часть зарплаты консьержа вы вполне можете не платить.

Другое дело, если консьерж работает согласно заключенному с ним договору, стороной по которому является ОСМД или ЖСК. Речь идет о Постановлении КМУ от 1.06.2011 №869, которым утвержден «Порядок формирования тарифов на услуги по содержанию домов и сооружений и придомовых территорий». Так вот, согласно названному документу, во-первых, с собственниками (нанимателями) квартир (жилых помещений в общежитиях) и собственниками, арендаторами нежилых помещений в жилом доме (общежитии) заключается договор о предоставлении услуг по содержанию домов и сооружений и придомовых территорий (договор о предоставлении услуг). Во-вторых, этим же актом предусмотрен порядок формирования тарифов на упомянутые услуги, в которые, кстати, услуги консьержей не включаются. Наконец, в-третьих, п. 25 Порядка установлено, что «стоимость иных услуг (содержание служб консьержей, встроенных паркингов, установление и содержание устройств замково-переговорной связи) оплачивается сверх размера платы за услуги на основании договоров, заключенных между собственниками жилых домов и соответствующими поставщиками услуг». Таким образом, если существует подписанный вами (или от вашего имени управляющим ОСМД) договор о предоставлении дополнительных услуг консьержей, выполнять обязанность по оплате его труда придется. Конечно, для тех, кто принципиально не хочет пользоваться такой услугой, а договор подписал, так сказать, не читая, есть шанс отстоять свое нежелание в судебном порядке, требуя расторжения договора согласно нормам гражданского законодательства. Но о сложившейся судебной практике по этому вопросу говорить не приходится.

«Откройте, это ваш сосед»

Примерно так же обстоит дело и с установкой домофонов. Несмотря на уверения сотрудников компаний, их устанавливающих, что желающих обзавестись трубкой и ключом должно быть не менее 51%, как правило, для установки домофона обязательно согласие 100% жильцов. Ведь с точки зрения гражданского законодательства установка на двери такого замка будет создавать для «несогласных с домофоном» препятствия в пользовании общей площадью парадного и затруднит для них доступ к собственному жилью. Поэтому ради мирного сосуществования, установив домофон за счет желающих соседей, можно бесплатно выдать ключи тем, кто решил пренебречь установкой и не участвовал в этом мероприятии вскладчину. Правда, у таких граждан возникнут некоторые трудности. Примером самых простых можно назвать встречу гостей отнюдь не у дверей своей квартиры, а у дверей парадного.

Кстати, в отличие от «споров о консьержах», отечественные суды наработали уже некоторую базу по спорам, возникающим в связи с установкой домофонов. Причем анализ судебных решений показывает, что жильцам, не желающим устанавливать домофон и отказывающимся от предложенных бесплатно ключей, трубки, а в некоторых случаях и от освобождения от ежемесячной абонентской платы, в исках об устранении препятствий в пользовании жилым помещением суды отказывают. Дескать, в рамках ст. 319 ГК Украины при осуществлении своих прав и исполнении обязанностей собственник обязан придерживаться моральных основ общества, всем собственникам обеспечиваются равные условия в осуществлении их прав, собственник не может использовать право собственности во вред правам и обязанностям граждан, интересам общества. Иными словами, принципиальный отказ от установки домофона в таких случаях рассматривается как использование своего права собственности во вред соседям – таким же собственникам.

Иначе решается вопрос, если установка домофона происходит без учета желания всех соседей, а несогласным в добровольно-принудительном порядке приходится покупать ключи и/или установить переговорное устройство в квартире. К примеру, как-то Оболонский райсуд Киева рассматривал дело №2-1742/07. Как следует из материалов дела, в подъезде, в котором проживает истица, были заменены входные двери, на которых установили систему ограничения доступа – домофон, несмотря на то, что часть жителей подъезда, в т. ч. и истица, своего согласия на установку не давали. За неделю до установки домофона всех жителей предупредили о прекращении свободного доступа в подъезд и о необходимости приобрести ключи от входной двери. Истица была вынуждена приобрести ключи по 12 грн каждый. В своем заявлении она указала, что после установки домофона в ее квартиру не могут прийти ни родственники, ни знакомые, ни врачи. Вызывая доктора или мастера, она вынуждена встречать их, чтобы те смогли войти в подъезд, что вызвало душевные переживания. Причем, как указано в иске, устанавливать код на домофон для доступа в подъезд лиц без ключа ответчик (компания, устанавливающая и обслуживающая домофоны) отказался, хотя техническими характеристиками домофона такая возможность предусмотрена. Таким образом, истица посчитала, что действиями ответчика, заключенными в навязывании ей своих услуг, нарушены ее права потребителя. Кроме того, действиями ответчика, выражающимися в ограничении права пользования собственностью (квартирой) нарушены ее права собственника квартиры. Истица просила суд обязать ответчика установить цифровой код на домофон, немедленно сообщить ей об этом и взыскать компенсацию морального вреда в размере 1000 грн.

В ходе судебного разбирательства суд пришел к следующим выводам. Во-первых, указанные действия ответчика нарушают права иных совладельцев, которых ограничили в праве пользования общей совместной собственностью в виде вспомогательных помещений. Ограничив доступ в подъезд, ответчик нарушил право собственности на квартиру истицы без ее согласия. В соответствии со ст.ст. 316, 321 ГК Украины, правом собственности является право лица на вещь (имущество), которое оно осуществляет согласно закону по своей воле, независимо от воли иных лиц. Никто не может быть противоправно лишен права собственности или ограничен в его осуществлении. В-третьих, навязав истице покупку ключей от домофона, ответчик нарушил законодательство о защите прав потребителей, включая право потребителя на самостоятельный выбор товаров, работ, услуг. Что, собственно, является основанием для возмещения морального вреда. Кроме прочего, суд учел основные функции установленного домофона – возможность открытия электромагнитного замка набором цифровой комбинации на клавиатуре устройства. Таким образом, судебным решением требования истицы были удовлетворены. Правда, размер компенсации морального вреда был снижен с 1000 до 500 грн.

В общем, если дополнительные услуги по благоустройству вашего парадного не предусматриваются ни одним договором, то получать их и, соответственно, оплачивать, не имея на то желания, вовсе не обязательно. А вот товарищам принципиальным, вместо которых за предоставленные услуги вынуждены платить соседи, стоит призадуматься и, как говорится, не лезть на рожон.