Новый Жилищный кодекс. Украинцев выселят из квартир за коммунальные долги, однако это не касается владельцев частного и приватизированного жилья

Не успела страна отойти от потрясений, вызванных принятием Налогового кодекса, как среди населения начали зарождаться очередные скандалы: на очереди новый Жилищный, Трудовой и Таможенный кодексы. При этом многие СМИ, не видя текстов предложенных документов, ради сенсации, начинают пугать и приводить в шок обывателя своими комментариями, большинство из которых не соответствует истине. Ярким тому примером является проект Жилищного кодекса (ЖК), готовящийся депутатами к рассмотрению 2 декабря 2010 г.
В одних изданиях говорят о том, что в проекте собираются предусмотреть норму, согласно которой жилье из государственного фонда можно будет использовать на основании договора аренды, и полученные таким образом квартиры нельзя будет приватизировать. Это, мягко говоря, неправда. Согласно ст. 32 проекта ЖК, лица, проживающие по найму в государственном и коммунальном жилье, имеют право на его приватизацию со всеми вытекающими последствиями. Да и слухи о том, что всех будут выселять «без суда и следствия» также беспочвенны. Статья 3 проекта ЖК гласит, что никто не может быть лишен жилья иначе, как по закону либо по решению суда. В целом анализ норм проекта дает основание полагать, что ЖК является вполне адекватным и соответствующим сегодняшним реалиям общественных отношений. Действующий же Жилищный кодекс, название которого говорит за себя постфиксом «УССР», регулирует в основном отношения найма жилья, оставляя вопросы частной собственности на усмотрение Гражданского кодекса. «Судебно-юридическая газета» предлагает вашему вниманию основательный вывод о том, каков на самом деле новый Жилищный кодекс, чьи права защищает, и развеет мифы, распространенные другими СМИ.
Итак, начнем с самого главного – получения жилья. Предоставление жилых помещений в найм предоставляется по решению арендодателя либо уполномоченного органа (в случае предоставления права на жилье тем, кто в этом нуждается, согласно закону).
Об особенностях найма жилья
Основанием для заселения теперь является не ордер, а договор найма, заключенного в простой письменной форме. В договоре должны быть предусмотрены права и обязанности сторон, включая членов семьи нанимателя и лиц, имеющих право проживать с ним. Причем типовая форма для договора найма жилья из жилищного фонда общественного назначения будет утверждаться Кабмином, поэтому «впарить» незаконный документ (как это часто происходит сейчас) будущим жильцам никто не сможет.
Теперь, поговорим о тех, кто имеет право стать на учет желающих получить жилье от государства бесплатно. Среди них, согласно ст. 17 проекта ЖК: 1) обеспеченные жилой площадью ниже уровня, который определяется в порядке органами местного самоуправления (на данный момент устанавливается Кабмином); 2) проживающие в помещении, не отвечающем установленным санитарным и техническим требованиям, а также в аварийном, ветхом жилье и жилье, не соответствующем строительным нормам; 3) болеющими тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, в связи с чем не могут проживать в коммунальной квартире или в одной комнате с членами своей семьи (перечень заболеваний утверждается Минзравом); 4) проживающие по договору поднайма жилья в домах государственного или общественного жилищного фонда; 5) проживающие в одной комнате по две и более семей и являющиеся одновременно лицами разного пола старше девяти лет; 6) проживающие в общежитиях.
Из перечня исключены те, кто проживают длительное время по договору найма в домах (квартирах), принадлежащих гражданам на праве частной собственности. Зато в список нуждающихся внесли граждан, не имеющих жилья по объективным причинам. Среди них: дети-сироты, дети, лишенные родительской опеки, воспитанники детских домов, детских домов-интернатов, домов семейного типа и приемных семей (не путать с усыновленными) после обретения полной гражданской дееспособности), бездомные и пострадавшие от ЧС техногенного и природного характера.
В проекте ЖК парламентарии собираются предусмотреть право на внеочередное получение квартир из жилого фонда соцназначения семьям, имеющим пять и более детей, и в случае рождения у одной женщины одновременно трех и более детей. Об этом говорится в ст. 27 проекта. Кстати, арендная плата за жилье для этих лиц, согласно ч. 4 ст. 106 проекта, не может превышать 20% совокупного дохода нанимателя и его домочадцев. В случае просрочки оплаты на жилищно-коммунальные услуги будет насчитываться пеня в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки.
Без крыши над головой не останетесь!
Наиболее одиозными считаются нормы о выселении жильцов из квартир. Разберемся детальнее. Статья 122 ЖК определяет основания для выселения нанимателя. Выселение нанимателя, членов его семьи и других лиц, которые проживают вместе с ним, из жилого дома, квартиры (их части) осуществляется в результате прекращения действия договора найма жилья. Основания для прекращения действия договора найма жилья определяются ст. 74 проекта ЖК, которая предусматривает, что договор найма прекращается в случае: окончания срока найма; согласия сторон и совершеннолетних членов семьи нанимателя и лиц, которые постоянно проживают с ним, включенных в договор найма; приватизации нанимателем занятого жилого помещения; выкупа нанимателем жилья (по реальной цене); смерти одинокого нанимателя, оглашения его судом умершим либо безвестно отсутствующим; вынесения судом решения.
Принудительное выселение нанимателя социального жилья без предоставления другого жилья осуществляется исключительно по решению суда. Основаниями для расторжения договора найма социального жилья и выселения из социального жилья без предоставления другого жилья будут: 1) предоставление нанимателю или приобретение им другого жилого помещения; 2) повышение доходов нанимателя до уровня, который дает возможность заключить договор найма другого жилого помещения, которое не принадлежит к жилищному фонду социального назначения; 3) подачи нанимателем недостоверных данных относительно среднемесячного совокупного дохода за предыдущий год, укрывательство реальных доходов; 4) систематическое нарушение правил пользования жилым помещением; 5) нарушение условий договора найма социального жилья после применения к нанимателю мер влияния, определенных п. 1 ч. 1 ст. 90 этого Кодекса, и переселения нанимателя в другое социальное жилье в соответствии с п. 2 ч. 1 ст. 90 проекта.
В общем, все верно – выселять за долги в принудительном порядке будут, вот только касается это только государственного жилого фонда. В отношении же граждан, купивших, унаследовавших или приватизировавших свои квартиры, данная норма действовать не будет, а значит более 70% граждан могут не волноваться на этот счет, даже если они не могут платить за квартиру в силу каких-либо причин.
Приватизации быть!
Безосновательны заявления СМИ и о том, что государственное жилье не будет подлежать приватизации. Приватизация — это отчуждением именно общественного жилья в частную собственность граждан. Частный жилой фонд априори не может быть приватизирован – право собственности может быть передано только на основании договора (купли-продажи, дарения, ренты, мены, пожизненного содержания) либо унаследования. Необходимо отметить, что приватизации государственного жилищного фонда посвящена целая глава в проекте.
К объектам приватизации жилья, согласно ч. 1 ст. 113 ЖК, принадлежат квартиры в многоквартирных домах, одноквартирные дома, комнаты в общежитиях, комнаты в квартирах и одноквартирных домах государственного жилищного фонда общего назначения, где проживают два и более нанимателя, которые используются гражданами на условиях найма. Не подлежат приватизации: квартиры-музеи; квартиры (дома), расположенные на территориях закрытых военных поселений, природных и биосферных заповедников; комнаты в общежитиях; квартиры (дома), которые находятся в аварийном состоянии; квартиры, отнесенные в установленном порядке к числу служебных, а также квартиры (дома), расположенные в зоне безусловного отселения, загрязненной в результате аварии на ЧАЭС.
Осуществляться приватизация жилья, согласно ст. 115 ЖК, будет путем бесплатной передачи гражданам комнат, квартир, домов из расчета санитарной нормы 21 квадратный метр общей площади на нанимателя и каждого члена его семьи и дополнительно 10 квадратных метров на семью; продажи излишков общей площади комнат, квартир, домов гражданам Украины, которые проживают в них или находятся в очереди требующих улучшения жилищных условий.
Как видите, ничего одиозного в проекте не предусмотрено. Никто никого просто так из квартиры не выселит, если вы, конечно, в ней зарегистрированы по месту жительства и другого жилья не имеете, ведете себя хорошо и вовремя платите за квартиру.
Комментарии
Александр Мазурчак, и.о. зампредседателя Киевской горгосадминистрации:
– Необходимость принятия нового документа взамен действующего с 1983 года Жилкодекса УССР, созрела давно. Старый кодекс не отражает изменений в сфере жилья. Без принятия кодекса будет сложно решить проблему с заменой старых домов, прежде всего «хрущевок», на современные здания. Нынешний ЖК не предусматривает такого понятия, как реконструкция микрорайонов, поэтому работать очень сложно, необходимо согласие всех жильцов. Но предусмотрено, что владелец жилья должен получить квартиру не хуже, чем та, в которой он проживает. Тех, кто будет против, власть переселит через суд с предоставлением равноценного жилья или выплатой его рыночной стоимости. Раньше рассматривалась норма, что реконструкции быть, если согласны 70–90% жителей. В проекте, даже если 90% против, дом все равно может пойти под снос. А тем, кто не согласен на условия компенсации, могут предложить жилье согласно Закону «О принудительном переселении при общественной необходимости», то есть в пределах города. В то время, как согласным на реконструкцию должны дать жилье в том же микрорайоне.
 
Владимир Яворивский, народный депутат (БЮТ):
– Проект ЖК разработан по совершено новой идеологии – рыночной, и кардинально отличается от действующего советского варианта. Социальные гарантии для незащищенных граждан – это не предмет регулирования Жилищного кодекса. Кодекс закрепляет лишь общие нормы, а уже подзаконные акты определяют, какие категории населения имеют льготы, пособия и так далее. То, что сейчас появляются сообщения в СМИ о возможных выселениях из квартир за коммунальные долги, - это тоже не тема ЖК. Такая норма существует в Налоговом кодексе: если человек не платит налоги и коммунальные платежи, его в судебном порядке могут выселить из квартиры. Что и привело к акциям протеста против этого документа. Что касается вопросов о приватизации, то ЖК как раз предусматривает два варианта: жилье частное, когда человек является собственником жилья и может делать с ним все что захочет: продать, подарить и т.д. Но существует также жилье, которое человек может арендовать на какой-то определенный период, и платит только за аренду. Здесь приватизация будет зависеть от собственника.
 
Владислав Лукьянов, народный депутат (ПР):
– В двух словах достаточно сложно говорить о таком объемном документе, как Жилищный кодекс. Нельзя выдергивать отдельные нормы из контекста кодекса, более того, на сегодняшний день не было даже обсуждения в парламенте этого кодекса. В проект можно написать все, что угодно, но эти нормы будут потом изменяться во время рассмотрения парламентом. Так же, как и с Налоговым кодексом, говорить о какой-то окончательной концепции проекта ЖК пока рано, это можно будет делать только после подготовки ко второму чтению. В любом случае, процесс кодификации права в Украине – это процесс нормальный и положительный. Кодификация – это магистральное направление законотворчества, потому что за последние годы накопился такой завал старых и противоречивых норм, что это можно даже не обсуждать. Но говорить конкретно о проекте ЖК пока рановато. Примут ли ЖК до Нового года, будет зависеть от того количества поправок, которые выскажут ко второму чтению.