Отримати відшкодування моральної шкоди за несвоєчасне введення будинку в експлуатацію забудовником стало реально

Тетяна Даниленко

керівник ПП «Сучасна Феміда», адвокат

спеціально для «Судово-юридичної газети»

Питання відшкодування шкоди чисельній кількості сімей, які інколи роками змушені чекати омріяного житла від забудовників безкарно, нарешті вирішено Фемідою на користь громадян.

Відтепер забудовник, нехтуючи строками здачі в експлуатацію об’єктів нерухомого майна, всупереч строкам обумовленим договором, наражає себе на можливе  відшкодування моральної шкоди покупцю.

До цього широкого розмаху набула ситуація, коли люди, отримуючи  кошти для придбання нерухомого майна в кредит під величезні відсотки, розраховуючи на те, що отримають нерухомість вчасно, отримували лише обов’язок вчасно сплачувати кредит, а також кошти на придбання цієї нерухомості, згідно з умовами договору. Омріяний об’єкт міг роками не здаватись в експлуатацію внаслідок порушень строків зі сторони забудовника.  При цьому виникала ситуація, що внесені покупцем  кошти в гривні, за декілька років так званого будівництва знецінились, а квартиру людина по факту так і не отримала. Як правило, договори  не містять штрафних санкцій у вигляді відшкодування моральної шкоди за порушення умов договору продавцем, а тому у разі подачі позову до суду існувала судова практика щодо розірвання договору та повернення коштів покупцю. При цьому на рахунку відповідача  не завжди такі кошти були у наявності. У такому випадку людина залишалась і без квартири, і без фактично отриманих коштів, які були внесені нею згідно з умовами договору за її  придбання - отримувала кошти «на папері». Якщо щастило, і на рахунку відповідача були кошти для забезпечення виконання судового рішення, то здебільшого за суму, яка поверталась людині, нове житло вже не можливо було придбати внаслідок знецінення коштів і здорожчання житла на ринку нерухомості, а також втрати покупцем значної кількості часу на судову «тяганину», в очікуванні вступу в законну силу судового рішення і його виконання.

Ситуація, коли договір не розривався, а покупець мав можливість відшкодувати моральну шкоду за порушення строків здачі в експлуатацію нерухомості продавцем, при цьому не втрачаючи право на отримання такої нерухомості в подальшому,  маючи надію, що житло добудують, у судовій практиці була відсутня. Правова позиція була сформована таким чином – оскільки договором купівлі-продажу майнових прав не передбачено право покупця на відшкодування моральної шкоди, то, відповідно, така вимога не може бути задоволена. Також суди зазначали, що Закон України «Про захист прав споживачів» не регулює правовідносини, які виникли між сторонами договору про купівлі-продажу майнових прав щодо об’єкту нерухомого майна - житлове будівництво.

Як приклад наведу одну з цивільних справ з мого власного досвіду, з рішеннями по якій можна ознайомитись у ЄРСР, де я як представник позивача сформувала правову позицію та відстояла її (див. Постанову Верховного Суду від 07.10.2020 року, провадження № 61-17721св19  (755/3509/18), оскільки вона мала під собою підґрунтя та в подальшому  узгодилась з правовою позицією, викладеною згодом у постанові Великої Палати Верховного Суду від 01.09.2020 р. у справі № 216/3521/16-ц.  При подачі позову до суду я посилалась на те, що покупець може бути захищених у даних правовідносинах ЗУ «Про захист прав споживачів» та має право на відшкодування моральної шкоди у випадку її спричинення на загальних підставах, згідно з нормами статей 16, 23 ЦК України, як такої, що завдана внаслідок неналежного виконання договірних зобов`язань, у тому числі за порушення умови договору в частині строків здачі об`єкту в експлуатацію, хоча відшкодування моральної шкоди прямо не передбачено договором. Дана цивільна справа пройшла всі судові інстанції. Постановою Верховного Суду від 07.10.2020 року, провадження № 61-17721св19 (755/3509/18), суд дійшов висновку, що відповідно до частини третьої статті 411 ЦПК України  підлягає скасуванню оскаржуване судове рішення апеляційного суду, яке було постановлено не на користь мого клієнта,  з передачею справи на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.

Верховний Суд у своїй постанові вказав, що при новому розгляді справи суду необхідно врахувати правовий висновок Великої Палати Верховного Суду, дати належну оцінку доводам і поданим сторонами доказам в обґрунтування своїх вимог та заперечень, як в цілому, так і кожному доказу окремо. Зазначивши, що висновки судів попередніх інстанцій про те, що Закон України «Про захист прав споживачів» не регулює правовідносини, що виникли між сторонами договору купівлі-продажу майнових прав щодо об'єкта нерухомого майна - житлове будівництво та про те, що вказаним договором не передбачено відшкодування моральної шкоди, а отже відсутні підстави для її відшкодування, є помилковими.  

Тож, на сьогодні ситуація змінилась. Покупець, який всупереч строкам договору не отримав вчасно житло, має можливість відшкодувати моральну шкоду, навіть якщо вона не обумовлена умовами договору, оскільки його права захищені в тому числі Законом України «Про захист прав споживачів».

 Щоб довести факт завдання моральної шкоди у даній категорії справ, необхідно подати до суду разом з позовом докази того, що:

- строк передачі об’єкта нерухомості порушено забудовником, як правило, це підтверджується письмовим договором купівлі-продажу майнових прав;

- відповідач протиправною поведінкою спричинив особі душевні, фізичні страждання або навести інші істотні обставини, що мають значення для визначення розміру такого відшкодування судом. Наслідки завдання такої шкоди особі повинні бути у причинно-наслідковому зв’язку з протиправної поведінкою забудовника (медична документація, висновок експерта щодо заподіяння громадянину моральної шкоди та визначення її розміру тощо, в залежності від ситуації).

Тобто для  прикладу, якщо надається як письмовий доказ до суду медична документація, яка підтверджує погіршення стану здоров’я, перебування особи у стресовій ситуації тощо, то необхідно, щоб з медичних документів вбачалось, що саме дана ситуація та протиправні дії відповідача спричинили негативні наслідки для здоров’я позивача. Розмір грошового відшкодування моральної шкоди визначається судом залежно від характеру правопорушення, глибини фізичних та душевних страждань, погіршення здібностей позивача або позбавлення його можливості їх реалізації, ступеня вини особи, яка завдала моральної шкоди. При визначенні розміру відшкодування враховуються вимоги розумності і справедливості.

Щодо постанови Великої Палати Верховного Суду від 01.09.2020 року у справі №216/3521/16-ц, то в частині даних правовідносин сформовано чітку правову позицію, яка полягає в тому, що моральна шкода за порушення цивільно-правового договору як спосіб захисту суб`єктивного цивільного права може бути компенсована і в тому разі, якщо це прямо не передбачено законом або тим чи іншим договором, і підлягає стягненню на підставі статей 16 та 23 ЦК України і статей 4 та 22 Закону про захист прав споживачів навіть у тих випадках, коли умовами договору право на компенсацію моральної шкоди не передбачено.

Отже, нарешті суспільство отримало позитивну судову практику щодо відшкодування моральної шкоди, спрямовану на захист інтересів споживача - покупця нерухомості від недобросовісної тяганини забудовників зі здачею житла у експлуатацію, понад строки, обумовлені договором. Є сподівання, що дана судова практика захистить права споживача, що відповідно покращить ситуацію на ринку нерухомості та спонукатиме певним чином забудовників до  виконання договірних зобов'язань вчасно.

Підписуйтесь на наш Telegram-канал, щоб бути в курсі найважливіших подій.