Как не купить "воздух" вместо квартиры

Что нужно знать при покупке недвижимости на вторичном рынке.

Когда разговор идет об опасностях, которые подстерегают покупателей недвижимости на первичном рынке, то главной бедой можно назвать банкротство строительной компании (объективное или умышленное). При этом - если речь не идет о профессиональных мошенниках - у частного инвестора остается право рано или поздно претендовать хотя бы на часть внесенных денег или на квадратные метры. На рынке "вторички" все сложнее. Здесь есть множество факторов, способных в один момент поставить крест и на сделке, и на средствах покупателя. Причем продавцам или их родственникам вовсе не обязательно быть
злоумышленниками.

Осторожно: дети!

-
Если в квартире живут или когда-то жили несовершеннолетние дети (а под эту формулировку, как утверждают в агентствах недвижимости, естественным образом попадает до 80% всего жилого фонда,  выставляемого на продажу "от хозяев" - людям свойственно заводить детей), будьте бдительны. Так, если дети в свое время не участвовали в приватизации, но были прописаны в квартире со своими родными, они могут обратиться в суд для признания приватизации квартиры незаконной, - предупреждает Вениамин Мальковский (адвокатская фирма "Правник"). - Если суд становится на сторону детей, им выделяется их часть во вновь приватизированной квартире, которая уже вам продана.

Результат: вы оказываетесь собственником не всего объекта недвижимости, а его части.

-
Выясняйте, куда выписываются дети из продаваемой вам квартиры, - рекомендует адвокат. - Теоретически, за судьбой детей должны следить Опекунские советы при райадминистрациях. Они-то и дают разрешение на выписку детей при продаже квартиры с условием покупки более комфортного жилья для тех же детей (большего по площади, благоустроенного, расположенного в экологически чистом районе и пр.). Однако на практике может оказаться, что встречная сделка, например, сорвалась по разным причинам. Получив "добро" от Опекунского совета и продав квартиру, семья оказалась с детьми на улице.

Результат: если жилищные условия детей ухудшаются, они имеют право пользоваться уже покинутой ими жилплощадью до совершеннолетия.

-
Покупая жилье у любителей заложить за воротник (оно нередко продается с интересным 10-25%-ным дисконтом), не забывайте: у них тоже могут быть дети, - предостерегает В.Мальковский. - Даже если в документах это не отражено. Например, продавцов лишили родительских прав, и их дети находятся в интернатах.

Результат: дети имеют право претендовать на жилье своих бывших родителей. Сделка может быть аннулирована (признана ничтожной).

ЧТО НАДО ПОМНИТЬ

Оформляя сделку, настаивайте на том, чтобы в документе купли-продажи фигурировала реальная рыночная цена квартиры, по которой вы ее покупаете. Так, в спорных моментах вы, по крайней мере, сможете надеяться на возврат денег.

Престарелые, солдаты и наркоманы…

Не только дети могут добавить хлопот.

-
На момент сделки у паспортистов жэка берется так называемая форма-3: справка о количестве зарегистрированных в квартире, - рассказывает эксперт по недвижимости Алексей Сотников. - Однако для гарантий абсолютной безопасности сделки этой информации недостаточно. Могут обнаружиться временно выбывшие (соответственно - выписанные) из квартиры: люди, находящиеся в местах лишения свободы, солдаты, командированные на несколько лет в другую страну и пр.

Результат: вернувшись, они вправе потребовать аннулировать сделку.

-
Надо быть осторожным, если в квартире проживают или долгое время проживали те, кто стоит на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансерах, - советует г-н Сотников. - Такие люди могут заявить о том, что на момент сделки они были невменяемы. Чтобы защитить себя, требуйте у продающей стороны перед сделкой документы о проведенном медицинском освидетельствовании состояния здоровья таких продавцов.

Результат: если факт невменяемости будет доказан, сделка аннулируется.

-
Покупая квартиру, где живут престарелые люди, выясняйте, куда они выбывают. В случае, если в результате сделки они оказываются без жилья, они могут претендовать на пожизненное проживание в этой квартире. Кроме того, старики могут иметь такое право, например, по договору пожизненного содержания (даже не являясь при этом владельцем квартиры).

Результат: неопределенное время вам придется делить крышу над головой с престарелым человеком.

БУДЬ В КУРСЕ!

Информацию о хозяевах квартиры, историю вступления их в права собственности и др. риелторы ищут в паспортном столе, БТИ, базах МВД (это могут себе позволить крупные агентства), в Домовой книге (здесь находятся данные по поводу участников приватизации). Как правило, агенты по недвижимости проверяют только последних продавцов квартиры. В то же время, опасность для сделки могут нести и предыдущие хозяева. Чем их больше, тем риск выше.

ВНИМАНИЕ!

Если у нынешнего продавца квартиры в качестве документа, подтверждающего право собственности, купчая, договор наследства или дарения или иной документ, выданный нотариусом, обязательно выясните, был ли указанный нотариус на момент выдачи документа уполномоченным это делать. Если нет, документы недействительны и нынешняя сделка - тоже.