Валютный кредит на жилье: можно ли избежать «долговой ямы»?

Игорь Боголюбский,
«Судебно-юридическая газета»

В редакцию регулярно обращаются читатели, которые в свое время взяли кредиты, и теперь банки требуют с них имущество. Тема, судя по отклику после публикации одного из писем в Facebook и количеству комментариев, вызывает споры и у адвокатов. Практика по этому вопросу также неоднозначная. Был принят закон о моратории на взыскание имущества, предоставленного как обеспечение кредитов в иностранной валюте, но там тоже есть нюансы. Кроме того, в парламенте лежит законопроект о реструктуризации валютных кредитов, но поможет он далеко не всем заемщикам. В общем, разобраться со всем этим будет интересно и заемщикам, и адвокатам, и самим судьям.

Чаще всего гражданин обращался в банк, находясь в более благоприятных условиях – имея высокооплачиваемую работу и стабильный доход. На сумму, обычно выраженную в долларовом эквиваленте, приобреталась недвижимость, за которую затем нужно было в течение длительного времени платить кредит и проценты. Но вскоре в стране начался кризис, доходы человека упали, доллар подорожал, и задолженность стала неподъемной.

Заемщик стал должником, поскольку продолжать платить по кредиту не может. Сначала он пытается договориться с банком, но это не всегда удается. В итоге человек оказывается в списке проблемных клиентов, и сумму задолженности пытаются получить с него более агрессивно – иногда даже оказывая психологическое давление того или иного вида. Если же и после этого заемщик не может отдать долг, банк обращается в суд, чтобы добиться своего в рамках судебного производства. При этом часто речь идет о залоговом жилье или квартире, купленной в ипотеку, которая является единственным местом проживания должника-ответчика и его семьи. Стоит ли ответчику надеяться на защиту своих прав по закону?

Законодательство на стороне собственника жилья, но не всегда

Закон Украины №1304-VII от 12.08.2015 «О моратории на взыскание имущества граждан Украины, переданного как обеспечение кредитов в иностранной валюте» (далее – Закон) прямо запрещает без согласия собственника взыскивать имущество (отчуждать его), которое передано в залог/ипотеку по договорам потребительского кредита, при соблюдении ряда условий. В частности, речь идет только о жилой недвижимости и кредитах в иностранной валюте. Подобное имущество, предоставленное в залог или ипотеку, нельзя взыскивать или отчуждать, если оно используется как постоянное место жительства заемщика/поручителя или является объектом незавершенного строительства в ипотеке, при условии, что у поручителя или заемщика нет в собственности другого недвижимого жилого имущества. При этом общая площадь такой недвижимости (объекта незавершенного строительства) не должна превышать 140 м² для квартиры и 250 м² для жилого дома (п. 1 ст. 1 Закона).

Не может быть принудительно взыскано (отчуждено без согласия собственника) и другое имущество (имущественные права), которое согласно законодательству или кредитному договору подлежит взысканию с должника при недостаточности средств, полученных от реализации (переоценки) предмета ипотеки или залога. Кроме того, кредитная организация, согласно Закону, не может уступить (продать, передать) задолженность или долг, о котором идет речь в п. 1 ст. 1, в собственность другого лица.

С одной стороны, указанная формулировка охватывает большинство проблемных кредитов и защищает интересы жильцов, не позволяя кредиторам выбросить их на улицу. С другой стороны, невыполнение указанных условий (хотя бы одного из них) выведет кредитный договор из-под действия Закона, и о подобных нюансах лучше знать заранее. Но договора в основном заключались в более стабильный экономический период, когда для мыслей о возможных проблемах не было предпосылок.

Другие нормы действующего законодательства, кроме некоторых исключений, не оказывают поддержку гражданам, которые взяли кредиты в валюте на приобретение жилья. Так, действующий Жилищный кодекс (Украинской ССР) в ст. 109 содержит нормы о том, как и когда могут быть выселены те, кто зарегистрирован в квартире. Выселение допускается на основаниях, установленных законом, в добровольном или судебном порядке. Гражданам, которых выселяют из жилых помещений, должно предоставляться другое жилье, кроме случаев, когда выселение происходит в связи с обращением взыскания на жилые помещения, которые были приобретены за счет кредита (займа) банка или другого лица, возврат которого обеспечивается ипотекой соответствующего жилого помещения.

Ст. 40 Закона «Об ипотеке» регулирует вопрос выселения лиц, проживающих в ипотечной недвижимости. Основанием для выселения является обращение взыскания. И есть такой интересный нюанс: в случае обращения взыскания путем внесудебного урегулирования на основании договора все проживающие обязаны по письменному требованию ипотекодержателя или нового собственника добровольно освободить помещение в течение месяца со дня получения требования, иначе производится принудительное выселение через суд. Т. е. когда выселение производится в судебном порядке, письменное уведомление, согласно норме, необязательно.

Таким образом, если лицо приобрело недвижимость на основании ипотечного договора, т. е. займа с последующим его обеспечением новоприобретенным жильем, в случае невыполнения договора и обращения взыскания на это жилье бывший собственник может быть выселен без предоставления другого жилого помещения. Но благодаря действующему мораторию исполнение такого решения суда откладывается, пока действует Закон.

Поможет ли государство?

Парламент рассматривает и другие способы решения проблемы жилищных кредитов в валюте. В частности, сейчас на его рассмотрение подан законопроект №4004-д о реструктуризации валютных долгов. Им предусмотрен ряд условий, при которых будет проводиться реструктуризация задолженности. При этом речь идет только о жилищных кредитах в иностранной валюте, полученных гражданами Украины.

Законопроект устанавливает три основных условия: 1) кредит получен для приобретения одного жилья (при отсутствии в собственности другой жилой недвижимости), 2) остаток задолженности по состоянию на 1 января 2015 г. не превышает 2,5 млн грн (около $150 тыс.), 3) по состоянию на 1 октября 2013 г. просроченная задолженность по кредитному договору отсутствует, или она погашена на момент реструктуризации.

При соблюдении всех этих условий должнику будет не только реструктурирован остаток выплат по кредиту, но и прощены штрафные санкции, начисленные с 1 января 2013 г. Более того, для определенных категорий граждан предусмотрено прощение части или даже всей суммы долга в процессе его реструктуризации и смены валюты, в которой рассчитываются обязательства. Для тех должников, у которых это единственное жилье, речь идет о 25% долга, если жилье по данному закону относится в «социальному» – о 50% долга, для участников АТО, которые получили инвалидность 1 группы – о 80–100%, а для наследников лиц, которые погибли в АТО – о 100%.

Подход судебной практики

Верховный Суд Украины в своем постановлении от 3.02.2016 определил несколько основных правовых позиций, которые могут коснуться и должников по валютной ипотеке. В этом документе прямо указано, что если происходит выселение из жилья, которое находится в ипотеке, бывшему собственнику предоставляется другое жилье для постоянного проживания в случае, если ипотечное жилье приобреталось не за средства кредита, обеспеченного ипотекой данного жилья. Подобная позиция выделяет два варианта, и в одном из них бывший собственник по закону имеет право получить замену своему жилью.

Глава Совета судей Украины Валентина Симоненко обращает внимание на обязательные положения постановлений ВСУ о том, что обращение в суд и принятие решения о взыскании задолженности являются соответствующими способами защиты. Но в связи с наличием моратория на отчуждение жилья и выселение граждан, включая положения ст. 109 Жилищного кодекса о порядке выселения из ипотечного имущества, можно выделить 2 отдельных случая: когда имущество приобретается в кредит и вносится в ипотеку, и когда в качестве обеспечения ипотеки вносится имущество, которое не было приобретено за кредитные средства. Суд может принять решение о выселении, но его действие будет приостановлено на период действия моратория. Для этого необходимо обратиться к государственному исполнителю с ходатайством о приостановлении исполнения решения.

Судья Верховного Суда Украины Василий Гуменюк также считает, что в зависимости от того, какое имущество находится в ипотеке, будет отличаться и подход судебного органа. Договором всегда предусмотрено, что стороны должны действовать добросовестно: одна сторона предоставляет средства в кредит, другая платит по своим обязательствам. Если проходит время, а оплата не производится, банк имеет право поставить вопрос о расторжении договора, возврате средств в полном объеме и обращении взыскания на предмет ипотеки. Но если жилое имущество приобреталось не за кредитные средства, выселение производится только с предоставлением другого жилья. При этом, как подчеркивает судья, вопрос о выселении может ставиться и тогда, когда речь идет о несовершеннолетних детях, однако для этого нужно получить согласие органа опеки и попечительства.

Как же поступить должнику?

Обращаться к профессиональным юристам и адвокатам, которые специализируются на кредитных спорах, в этом случае советуют как судьи, так и специалисты других юридических направлений. Представители адвокатского сообщества прямо говорят о том, что сейчас есть сотни судебных решений, по которым банкам отказывают в обращении взыскания на имущество должников. Существует множество специфических методов, которые позволяют если не снять обязательства, то существенно снизить их – к примеру, если банк нарушил правила начисления пени, установил ее размер неадекватно обязательствам или пропустил сроки исковой давности.

Опрошенные «Судебно-юридической газетой» юристы приводят такой пример. Банк обратился в суд с иском к физическому лицу о взыскании кредитной задолженности. Сумма иска составляла 3 552 179,00 грн. По первой инстанции дело рассматривалось более 2 лет из-за большого количества вытребованных доказательств, и суд удовлетворил иск полностью. Однако Апелляционный суд Киева удовлетворил апелляционную жалобу ответчика, отменил решение суда первой инстанции и принял новое о частичном удовлетворении исковых требований – предписал удержать 23 474,76 грн (!), а в части других требований отказать.

По мнению юристов, просто необходимо донести до общества, что каждое дело о взыскании кредитной задолженности является уникальным, а не «шаблонным» в понимании банков и их юридических отделов. Подача банком иска в суд не является панацеей. Каждое дело необходимо внимательно изучать, особенно документы, которые банк подает для подтверждения своей правовой позиции. Если в деле фигурируют ипотека, залог, поручительство, имущественное поручительство, это предоставляет очень широкое поле для маневра.

Для того, чтобы определиться с последовательностью действий, нужно понять: банк обращается в суд с целью взыскания предмета ипотеки или денежного долга в валюте. Из этого и следует выстраивать защиту. Если речь идет о единственном жилье, суд принимает решение об обращении на него взыскания, но его реализация будет отсрочена до прекращения действия закона о моратории. Если, конечно, лицо сможет доказать, что это жилье у него – единственное, но это легко можно сделать, воспользовавшись информацией из реестра недвижимости. Если жилье единственное и в нем проживают несовершеннолетние, суд, скорее всего, примет решение о взыскании и об отсрочке. А мораторий будет прекращен, когда будет принят закон о реструктуризации.

Впрочем, прежде всего адвокат посоветуют должнику определиться, готов ли он возвращать кредит, нужна ли ему квартира за такие большие деньги. Ведь часто бывает так, что недвижимость стоила $130 тыс., человек взял кредит в сумме $100 тыс., а недостающую часть вложил сам. На сегодняшний день он уже выплатил около $150 тыс., остался долг $120–130 тыс., а квартира фактически стоит $50 тыс. И теперь человек должен решить, готов ли он отдать квартиру банку в счет погашения долга или будет каким-то образом платить дальше. Если да, нужно определить размер ежемесячного платежа. И не стоит забывать о том, что с суммы прощеного долга будут взыматься подоходный налог и военный сбор. Зачастую этот налог, который человек еще должен заплатить, сводит на нет все желание что-то решать с банком.

Отдельной проблемой, связанной с любыми кредитными обязательствами, на сегодняшний день можно назвать работу отделений по вопросам проблемных клиентов и коллекторских организаций. В легальности деятельности некоторых из них можно усомниться, как и в законности методов их работы. Часто должники (особенно, если речь идет о больших суммах в валюте) сталкиваются с психологическим давлением, угрозами или иными неправомерными действиями. В таких случаях специалисты советуют проверить, не является ли все это попыткой обмана – выяснить данные организации, которая работает по кредиту, уточнить, есть ли у нее договор с кредитором. Обращаться по поводу кредита и обязательств может и государственный исполнитель – это также нужно уточнять.

При возникновении каких-либо проблем следует незамедлительно обратиться в правоохранительные органы и уведомить об этом банк. В случае непосредственных угроз или иного давления такие действия охватываются положениями ст. 355 Уголовного кодекса Украины (принуждение к выполнению или невыполнению гражданско-правовых обязательств).

Что в итоге

Как видим, в некоторых случаях законодательство не позволяет выселение лица в случае обращения взыскания на ипотечное жилье. Если же кредит в валюте, даже после принятия такого решения оно должно быть отложено. Кроме того, действия судов можно будет оспорить и по другим направлениям, заручившись поддержкой профессионального адвоката. А в скором будущем можно ожидать и принятия нового закона, который существенно упростит положение граждан, выплачивающих валютные кредиты. Так что даже обращение банка в суд не означает, что придется попрощаться с единственным жильем только потому, что экономическое положение в стране объективно изменилось в худшую сторону.

«Стороны договора ипотеки должны действовать добросовестно»

Судья Верховного Суда Украины Василий Гуменюк, комментируя «Судебно-юридической газете» ситуацию с валютными кредитами на жилье, дал несколько рекомендаций, как действовать должнику в разных ситуациях.

Он обратил внимание на то, что очень важен статус имущества, переданного в ипотеку или залог по кредитному договору. Если жилье приобретается за кредитные средства, избежать выселения после нарушения условий договора будет очень сложно. Если же имущество не приобретается по данной ипотеке, выселить должника без предоставления ему другого жилья не имеют права.

Вопрос о выселении из ипотечного жилья может ставиться даже тогда, когда в семье должника есть малолетний ребенок. В этом случае необходимо разрешение совета по опеке и попечительству, но сам этот факт не лишает кредитора права требовать выселения.

Если на должника оказывают давление сотрудники банка или компания, действующая по договору с кредитором, В. Гуменюк советует выяснить как можно больше о таких сотрудниках или представителях «коллекторов». Поскольку очень вероятен обман, нужно обязательно уведомить о подобной ситуации представителей банка-кредитора и правоохранительные органы, потребовав пресечь давление на должника и его семью.

«Нужно ждать, пока будет принят законопроект»

Отвечая на вопросы нашего издания, адвокат Андрей Авторгов поделился своим видением проблематики валютных ипотечных кредитов. Наилучшим вариантом для тех, кто уже оказался перед угрозой судебного решения, он считает ожидание принятия закона о реструктуризации валютного долга (при покупке единственного жилья).

Если ипотечное жилье у должника единственное, суд, принимая решение о взыскании, не сможет его фактически осуществить, пока действует закон о моратории. Доказать данный факт очень просто – достаточно получить информацию из государственного реестра недвижимости. Суд примет решение об отсрочке обращения взыскания, и такая отсрочка будет действовать, пока не будет принят упомянутый законопроект.

Кроме того, правозащитник отметил, что есть множество других факторов, которые позволяют уменьшить сумму задолженности, поэтому каждое подобное дело нужно изучать детально. Нередко банки начисляют пеню за весь срок исковой давности, что не соответствует законодательству. Но исковая давность применяется по заявлению стороны в споре, поэтому такое заявление подать крайне необходимо. Банк, пропустивший срок исковой давности, устраивает право на начисление санкций по договору.

«Бывают случаи, когда банки устанавливают пеню в неразумных пределах – к примеру, 1% в день за просрочку обязательства, что дает 360% годовых. Существует практика отмены подобных решений на основании Закона Украины «О защите прав потребителей», – говорит адвокат.

«Есть множество дел, по которым банкам отказывают во взыскании имущества должников»

Комментируя вопросы возврата средств по ипотечному кредиту в валюте, адвокат Ростислав Кравец рассказал, как следует действовать должнику, чтобы минимизировать негативные последствия: «Если человек не может платить кредит, частичная оплата на конечный результат не повлияет. Он потратит деньги, а сумма долга от этого меньше не станет. Человеку нужно определиться, готов ли он возвращать кредит и нужна ли ему квартира за такие большие деньги. Зачастую бывает так, что недвижимость стоила $130 тыс., человек взял кредит в сумме $100 тыс., а недостающую часть вложил сам. На сегодняшний день он уже выплатил около $150 тыс., остался долг $120–130 тыс., а квартира фактически стоит $50 тыс. И теперь человек должен решить, готов ли он отдать квартиру банку в счет погашения долга или будет каким-то образом платить дальше».

Эксперт также напомнил, что с суммы прощеного долга будут взыматься подоходный налог и военный сбор. Зачастую этот налог, который человек еще должен заплатить, сводит на нет все желание решить вопрос с банком. При этом есть десятки и сотни дел, в которых банкам отказывают во взыскании имущества, поскольку они не могут доказать задолженность или возникают проблемы с исковой давностью. «Банку нужны не квартиры, не земельные участки или дома – банку нужны деньги. Поэтому договариваться они будут даже после решения суда», – подчеркивает Р. Кравец.

«Подача банком иска в суд не является панацеей»

Директор юридической компании Максим Колдоба небезосновательно утверждает, что многие дела о взыскании имущества должника по кредиту (включая ипотеку), в которых истцами выступают банки, можно выиграть.

В пример он приводит дело, когда банк обратился в суд с иском о взыскании с физического лица кредитной задолженности. Сумма иска составляла 3 552 179,00 грн. По первой инстанции дело рассматривалось более 2 лет из-за большого количества вытребованных доказательств, и в результате суд удовлетворил иск полностью. Однако Апелляционный суд Киева удовлетворил апелляционную жалобу ответчика, отменил решение суда первой инстанции и принял новое – о частичном удовлетворении исковых требований. В частности, апелляционный суд предписал удержать с ответчика 23 474,76 грн (разница – стократная), а в части других требований отказать.

М. Колдоба признает, что в данном случае были определенные обстоятельства, установленные уже в процессе заседания, что и позволило выиграть дело. Он считает, что на этом примере необходимо донести до общества, что каждое дело о взыскании кредитной задолженности является уникальным, а не шаблонным в понимании банков и их юридических отделов.

«Подача банком иска в суд не является панацеей. Каждое дело необходимо внимательно изучать. Особенно документы, которые банк подает для подтверждения своей правовой позиции. Если в деле фигурируют ипотека, залог, поручительство, имущественное поручительство, это предоставляет очень широкое поле для маневра, поскольку можно удачно оспорить даже сам факт получения кредита», – отметил он.