Инвестор не всегда получает право собственности на недостроенную недвижимость

Игорь Боголюбский,
«Судебно-юридическая газета»

Судебная палата по хозяйственным делам Верховного Суда Украины вынесла постановление от 6 июля 2016 г., в котором была изложена позиция о праве собственности на объекты незавершенного строительства. Исходя из обстоятельств дела, если в инвестиционном договоре специально не предусмотрены вопросы о такой недвижимости, по закону инвестор не может получить права на это имущество, и застройщик вполне может эту часть недвижимости продать. Как и случилось в деле, о котором идет речь ниже.

В ВСУ обратилось ООО «Стилф» с заявлением о пересмотре решения Высшего хозяйственного суда от 15 марта 2016 г. по делу №910/1891/14. В данном деле истцом выступало ООО «Призма Бета», а ответчиками – уже упомянутое ООО «Стилф» и ЧАО «Днепровская пристань». Тематикой иска было признание договора купли-продажи недействительным и признание права собственности.

Заявитель просил упомянутое решение ВХСУ отменить, также отменить постановление Киевского апелляционного хозяйственного суда от 9 июля 2015 г., оставив без изменений постановление Киевского апелляционного хозяйственного суда от 30 сентября 2014 г.. Основанием для этого, по мнению заявителя, служит неодинаковое применение судом кассационной инстанции положений Гражданского кодекса (ст. ст. 186, 203, 213, 215, 392). Заявитель ссылается на ряд постановлений ВХСУ, а также на постановления ВСУ от 18 ноября 2015 г. по делам №6-1858цс15 и №244цс14 в подтверждение своих требований.

Рассмотрение дела в суде первой инстанции

Как было установлено судами первой и апелляционной инстанции, предметом иска по делу №910/1891/14 является требование ООО «Призма Бета» о признании недействительным договора купли-продажи объекта незавершенного строительства, который был заключен 10 августа 2012 г. между ЧАО «Днепровская пристань» и ООО «Стилф», а также о признании за истцом права собственности на данный объект незавершенного строительства – многоуровневый паркинг по адресу: Киев, пр-т Генерала Ватутина, 2т (готовность 26%). Суть требования состояла в том, что оспариваемый договор купли-продажи был заключен между ответчиками с нарушением требований действующего законодательства, без согласования с ответчиком и инвестором строительства спорного объекта недвижимости.

Решением Хозяйственного суда Киева от 20 июля 2014 г. указанный иск был удовлетворен. Решение суда первой инстанции было обосновано тем, что постройка спорной недвижимости (многоуровневого паркинга в составе 2 очереди постройки торгово-развлекательного комплекса) была предметом инвестиционного договора между ООО «Призма Бета» и ЗАО «Днепровская пристань» (после смены наименования – ЧАО «Днепровская пристань»). Истец, будучи инвестором, выполнил денежное обязательство по инвестиционному договору, уплатив стоимость объекта строительства (включая как объекты завершенного, так и незавершенного строительства), совершив, таким образом, направленные на возникновение юридических фактов, необходимых и достаточных для получения права требования перехода права собственности на объект строительства или получения имущественных прав на данный объект.

Поскольку ЧАО «Днепровская пристань» при заключении оспариваемого договора купли-продажи не получило в установленном законом порядке согласия инвестора (как вкладчика денежных средств), это противоречит ч. 5 ст. 7 Закона «Об инвестиционной деятельности». Право владения, пользования и распоряжения объектами и результатами инвестиций согласно этой статье принадлежит инвестору (включая торговые операции и реинвестиции). Также суд отметил, что отчуждение объекта незавершенного строительства свидетельствует о том, что истец был лишен права требования перехода права собственности или получения имущественных прав на спорный объект, а значит – есть основания для защиты права собственности в порядке ст. 392 ГК. Исходя из указанных обстоятельств, суд первой инстанции удовлетворил иск ООО «Призма Бета».

Прохождение дела в апелляционной инстанции

Решением Киевского апелляционного хозяйственного суда от 30 сентября 2014 г., которое было оставлено без изменений постановлением ВХСУ от 17 ноября 2014 г., решение суда первой инстанции было отменено и принято новое решение, которым в иске ООО «Призма Бета» было отказано. Напомним, что именно это решение заявитель при обращении в ВСУ просил оставить без изменений.

Суд апелляционной инстанции, с выводами которого согласился суд кассационной инстанции, принимая решение об отказе в удовлетворении иска, исходил из того, что на момент заключения оспариваемого договора истец не был фактическим собственником спорного имущества (т. к. имущество на тот момент принадлежало ЧАО «Днепровская пристань»). Сам договор непосредственно был заключен с соблюдением норм законодательства, поэтому отсутствуют основания для признания его недействительным. Суд апелляционной инстанции констатировал отсутствие недоказанность наличия какого-либо права у истца на спорное имущество и пришел к выводу об отсутствии факта нарушения прав и законных интересов.

В июне 2015 г. ООО «Призма Бета» обратилось в Киевский апелляционный хозсуд с заявлением о пересмотре постановления от 30 сентября 2014 г. по вновь открывшимся обстоятельствам. Заявитель утверждал, что ему стали известны существенные обстоятельства дела, которые имеют значение для правильного решения спора, но во время рассмотрения дела судом апелляционной инстанции они не были известны.

Новым постановлением от 9 июля 2015 г. заявление ООО «Призма Бета» было удовлетворено, что привело к отмене постановления от 30 сентября 2014 г., а решение Хозяйственного суда Киева от 20 июня 2014 г. оставлено без изменений. Отменяя предыдущее постановление, суд апелляционной инстанции исходил из того, что в июне 2015 г. истцу стало известно о заключении эксперта от 8 июня 2015 г. №9303/9304/15-42 по результатам судебной строительно-технической экспертизы в рамках уголовного производства. Для спорной недвижимости из этого заключения было важно то, что эксперт установил принадлежность спорного недостроенного паркинга к объекту инвестирования. На момент заключения оспариваемого договора купли-продажи, и на момент рассмотрения дела строительно-технические характеристики недвижимости существовали, но истец не имел доступа к строительной документации.

Оставляя без изменений решение суда первой инстанции, которым иск ООО «Призма Бета» был удовлетворен, суд апелляционной инстанции исходил из того, что действительный правовой статус спорного имущества, его технические и строительные характеристики и неотъемлемость его от объекта инвестирования свидетельствуют о закреплении права на данный объект у истца, являющегося инвестором, на основании приведенных выше положений ГК и Закона «Об инвестиционной деятельности», а также условий инвестиционного договора. При таких обстоятельствах, отчуждение или распоряжении спорным имуществом каким-либо другим образом приводит к тому, что оно выбывает и правового режима, установленного инвестиционным договором, что нарушает законные права и интересы истца, как обладателя прав на объект инвестирования. ВХСУ 15 марта 2016 г. оставил решение апелляционной инстанции без изменений.

Позиция ВСУ по делу

Верховный Суд Украины принял решение об удовлетворении заявления ООО «Стилф» (второго ответчика по иску от ООО «Призма Бета»), исходя из следующего. Согласно положениям инвестиционного договора, заключенного между компаниями ООО «Призма Бета» и ЧАО «Днепровская пристань», после завершения строительства и принятия объекта в эксплуатацию, инвестор получает право собственности на данный объект (п. 7.3). 16 марта 2010 г. акт готовности к эксплуатации ТРЦ был согласован, 12 мая 2010 г. был выдан сертификат соответствия, который подтверждает соответствие завершенного строительства именно ТРЦ. Строительство спорного объекта было не завершено и его готовность составляет 26%.

Исходя из содержания ч. 1 и 2 ст. 331, ч. 1 ст. 182 ГК, раздела 8 Временного положения о порядке государственной регистрации права собственности и других имущественных прав (приказ Минюста от 7 февраля 2002 г. №7/5) – право собственности на новосозданное имущество возникает у лица, которое это имущество создало, после завершения строительства и введения его в эксплуатацию, получения свидетельства о праве собственности и регистрации права собственности. Соответственно, до принятия новосозданного объекта недвижимости в эксплуатацию и его государственной регистрации, право собственности на этот объект не возникает.

До возникновения права собственности на новосозданную недвижимость есть только материалы, оборудование, и другое имущество, которое было использовано в процессе строительства (абз. 1 ч. 3 ст. 331 ГК). Эта же статья Гражданского кодекса предоставляет лицу право заключать договора, касающиеся объекта незавершенного строительства. При этом статьей не предусмотрено возможности признания права собственности на недостроенное недвижимое имущество в судебном порядке. Ст. 392 ГК Украины, в которой идет речь о признании права собственности, не порождает его, а только подтверждает ранее полученное на законных основаниях право собственности. Возможность возникновения права собственности по решению суда обусловлена положениями статей 335 и 376 ГК. Учитывая положения инвестиционного договора и положения законодательства, право собственности на спорный объект недвижимости (недостроенный паркинг) не возникало, и нарушения такого права не произошло. Таким образом, суд первой инстанции при удовлетворении иска, а также суды апелляционной и кассационной инстанций пришли к ошибочному выводу о нарушенном праве компании-истца и необходимости защищать такое право на основании ст. 392 ГК.

Также, исходя из того, что истец не получил право собственности на спорный объект, нет оснований и для признания недействительным оспариваемого договора-купли продажи указанного имущества, принимая во внимание то, что инвестиционный договор между истцом и одним из ответчиков не содержал для ООО «Призма Бета» возможности возникновения каких-либо прав на объект незавершенного строительства.