Споры об аренде земельного участка: позиция ВСУ

Яна Собко,
«Судебно-юридическая газета»

Многие эксперты и судьи утверждают, что земельные споры – одна из самых нелегких категорий дел. Мало того, что возникают вопросы по поводу подведомственности земельных споров, что негативно сказывается на субъектах обращения в суд, а также порождает риски использования сторонами правовой неопределенности в неблаговидных целях (подробнее читайте в статье «Подведомственность без ответа?» в №17 (335), 3 стр., 9 мая 2016 г.) – случаются и ситуации, когда суды по-разному применяют нормы права при их разрешении. О неодинаковом применении судом кассационной инстанции одних и тех же норм материального права идет речь в совместном постановлении судебных палат по гражданским и хозяйственным делам Верховного Суда Украины №6-824цс16 от 11 мая 2016 г.

Суть дела

В апреле 2015 г. заместитель прокурора Теофипольского района Хмельницкой области в интересах государства обратился в суд с иском, в котором просил признать недействительным и отменить распоряжение Теофипольской РГА, а также признать недействительным договор аренды земли, заключенный между РГА и Лицом 1.

В обоснование своих требований зампрокурора ссылался на то, что 20 октября 2010 г. председателем Теофипольской РГА было издано распоряжение, которым Лицу 1 передан в аренду сроком на 49 лет земельный участок для ведения фермерского хозяйства. 21 октября 2010 г. между арендодателем (Теофипольской РГА) и арендатором (Лицо 1) был заключен соответствующий договор. Истец считал, что этим договором нарушаются интересы государства, поскольку из-за непроведения нормативной денежной оценки земли, которая передавалась в аренду по спорному распоряжению и договору, существенно занижается арендная плата за ее использование, что приводит к непоступлению средств в бюджет.

Решением Теофипольского райсуда Хмельницкой области от 25 августа 2015 г., оставленным без изменений Апелляционным судом Хмельницкой области, в удовлетворении иска было отказано. Постановлением Высшего специализированного суда по рассмотрению гражданских и уголовных дел от 14 декабря 2015 г. заявителю было отказано и в открытии кассационного производства.

В поданном в ВСУ заявлении заместитель Генерального прокурора просил отменить судебные решения по данному делу и принять новое решение об удовлетворении иска в части признания спорного договора аренды недействительным, ссылаясь на неодинаковое применение судом кассационной инстанции одних и тех же норм материального права и несоответствие этого решения изложенному в постановлении ВСУ заключению по применению в подобных правоотношениях ст. 13 Закона «Об оценке земель» и ст. 203, 215 ГК.

Различия в применении

Принимая решение об отказе в иске, суд первой инстанции, с выводом которого согласились суды апелляционной и кассационной инстанций, исходил из того, что за пользование спорным земельным участком Лицом 1 в 2015 г. уплачено 19 623,50 грн, т. е. плата в размере, предусмотренном действующей на настоящее время ст. 288.5.2 НК Украины, что исключает недополучение бюджетом средств за пользование землей. В порядке гражданского судопроизводства подлежит защите именно нарушенное право, а прокурором не доказано, как права государства нарушаются из-за исчисления сторонами договора нормативной денежной оценки земли другим методом. Следовательно, суд пришел к выводу, что требования заявленного иска служат лишь формальным поводом для прекращения договорных отношений.

Заявитель привел примеры, когда суды кассационной инстанции в аналогичной правовой ситуации неодинаково применяли одни и те же нормы материального права. К примеру, в предоставленном для сравнения постановлении от 28 января 2016 г. Высший хозяйственный суд Украины, соглашаясь с заключением Одесского апелляционного хозяйственного суда, удовлетворил исковые требования прокурора Красноокнянского района Одесской области в интересах государства о признании недействительным договора аренды земельного участка и возвращении его. Тогда суд исходил из того, что ответчиком не был соблюден установленный законом порядок определения арендной платы за спорный земельный участок в соответствии с проведенной нормативной денежной оценкой; арендная плата по оспариваемому договору была рассчитана в нарушение порядка ее определения без проведения обязательной нормативной денежной оценки.

В предоставленном для сравнения постановлении ВХСУ от 2 декабря 2014 г. суд, удовлетворяя иск прокурора Татарбунарского района Одесской области в интересах государства в лице главного управления Госземагентства в Одесской области о признании недействительным договора аренды земельного участка и его возвращении, исходил из того, что обязанность по уплате арендной платы является нормативно регулируемой и не может определяться или изменяться и прекращаться сторонами договора по собственному волеизъявлению с нарушением условий и порядка, предусмотренных действующим законодательством. Соблюдение порядка определения арендной платы в соответствии с проведенной нормативной денежной оценкой является фактором экономического регулирования земельных отношений, определения экономически обоснованных поступлений в местные бюджеты и возможности дальнейшей индексации соответствующих поступлений, а также соблюдения требований ст. 627 ГК относительно справедливости заключенного договора путем обеспечения применения равного подхода при определении арендной платы независимо от лица-участника правоотношений. Нарушение этого порядка противоречит ч. 1 ст. 13 Закона «Об оценке земель» и ч. 1 п. 289.1 ст. 289 НК.

Упоминались в заявлении и постановления ВСУ по аналогичным спорам.

Позиция Верховного Суда

Решая вопрос об устранении расхождений в применении судом кассационной инстанции указанной нормы материального права, ВСУ исходят из следующего. По смыслу ч. 1 ст. 203, ч. 1 ст. 215 ГК основанием недействительности сделки является несоблюдение стороной (сторонами) в момент ее совершения требований, установленных ч. 1–3, 5 и 6 ст. 203 ГК, в частности, когда содержание сделки противоречит ГК Украины, другим актам гражданского законодательства.

Согласно ч. 1 ст. 632 ГК, цена в договоре устанавливается по договоренности сторон. В случаях, определенных законом, применяются цены (тарифы, ставки и т. п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными органами государственной власти или местного самоуправления. По смыслу ч. 1 ст. 15 Закона «Об аренде земли», одним из существенных условий договора аренды земли является арендная плата с указанием ее размера, индексации, форм платежей, сроков, порядка их внесения и пересмотра и ответственности за неуплату. Отсутствие в договоре аренды земли одного из существенных условий, предусмотренных этой статьей, а также нарушение требований ст. 4–6, 11, 17 и 19 закона является основанием для отказа в государственной регистрации договора аренды, а также для признания договора недействительным в соответствии с законом.

Арендная плата, согласно ст. 21 Закона «Об аренде земли» – это платеж, который арендатор вносит арендодателю за пользование земельным участком. Годовая арендная плата за земельные участки, находящиеся в государственной или коммунальной собственности, не может быть меньше размера земельного налога, который устанавливается Законом «О плате за землю», и превышать 10% их нормативной денежной оценки. Ч. 1 п. 289.1 ст. 289 НК и ч. 1 ст. 13 Закона «Об оценке земель» предусмотрено, что для определения размера арендной платы за земли государственной и коммунальной собственности обязательно проводится и используется нормативная денежная оценка участков, которая представляет собой капитализированный рентный доход (доход, который можно получить от земли как фактора производства в зависимости от качества и местоположения участка), определенный по установленным и утвержденным нормативам.

В итоге ВСУ пришел к выводу, что обязанность по уплате арендной платы является нормативно урегулированной и не может определяться или изменяться и прекращаться сторонами договора по собственному волеизъявлению. Судом было установлено, что при заключении договора аренды между Теофипольской РГА и Лицом 1 нормативная денежная оценка земельного участка, которая является основой для определения размера арендной платы за земли государственной и коммунальной собственности, была проведена с нарушением установленных требований и порядка, поэтому по делу, которое рассматривается, договор аренды в этой части противоречит предписаниям действующего законодательства. Кроме того, как следует из материалов дела, 28 октября 2014 г. Лицу 1 было вручено письмо отдела Госземагентства в Теофипольском районе по приведению условий договоров аренды в соответствие с требованиями законодательства путем подписи о получении данного письма, однако информация об обращении арендаторов о внесении соответствующих изменений в договоры аренды в части увеличения арендной ставки и о разработке нормативной денежной оценки земельных участков отсутствует.

Учитывая, что соблюдение надлежащего экономического регулирования земельных правоотношений, обеспечение поступления платежей по арендной плате в местные бюджеты в законодательно определенных пределах путем их верного правового регулирования непосредственно относится к интересам государства, ошибочно считать факт непроведения нормативной денежной оценки в установленным законодательством порядке чисто формальным основанием для признания спорного договора недействительным.

Исходя из вышеизложенного, судебные палаты по гражданским и хозяйственным делам ВСУ приняли решение заявление заместителя Генерального прокурора удовлетворить, решения судов в части разрешения требований о признании недействительным договора аренды земли отменить и принять в этой части новое решение.