Кто в доме хозяин?

Анна Шульгина,
«Судебно-юридическая газета»

Создавать или не создавать в своем доме объединение совладельцев многоквартирного дома (ОСМД)? Этот вопрос сегодня остро стоит на повестке дня в каждой многоэтажке. Времени остается все меньше, а решение надо принять общее, серьезное и обдуманное. По сути, от него в дальнейшем будут зависеть и комфорт проживания, и, главное, цена этого комфорта.

Напомним, с 1 июля с. г. вступает в силу Закон №417-VIII «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме», который Верховная Рада приняла еще в июле прошлого года. До этого времени украинцам дают возможность взять бразды правления в своем доме в свои руки. Хотя ошибочно думать, что сразу после 1 июля наступает точка невозврата – принять решение и изменить ситуацию можно будет и позже, но сделать это будет еще труднее, поскольку придется пройти несколько дополнительных бюрократических ступеней.

Что имеем

Согласно нормам упомянутого выше закона, с 1 июля 2016 г. исполнительный орган местной власти сам назначит управителей в многоквартирных домах, в которых не будет создано ОСМД или принято иное решение об управлении домом. Жилищно-эксплуатационные компании (ЖЭКи) будут упразднены, а вместо них созданы управляющие компании, которые по решению местных властей и будут управлять домами. Управляющая компания – это, по сути, частная фирма (или физическое лицо-предприниматель). Ее основная функция – посредничество между собственниками жилья и теми юридическими и физическими лицами, которые предоставляют коммунальные услуги. Такая компания заключает договоры на вывоз мусора, уборку придомовой территории, а также с поставщиками газа, горячей и холодной воды, света, с сантехниками, строителями и другими исполнителями различных ремонтных или профилактических работ. Плату за эти услуги и работы управляющий собирает с собственников жилья, высылая им именные счета. И какова будет эта плата, пока можно только фантазировать, ведь никаких ограничений относительно начисления платы за обслуживание домов законодательством на сегодняшний день не предусмотрено. Да и вопрос об ответственности управляющих компаний за качество предоставляемых коммунальных услуг поднимается крайне редко, так что потребитель (он же плательщик) опять может оказаться в щекотливой ситуации, когда придется платить за некачественный сервис. Однако с той разницей, что управитель как частная организация сможет организовать работу так, чтобы жильцы не уклонялись от уплаты даже за некачественные услуги.

Отметим, что практика борьбы с неплательщиками за коммунальные услуги постепенно нарабатывается уже сегодня. Например, в конце апреля в исполкоме Луцкого городского совета утвердили персональный состав и положение о комиссии по вопросам взыскания задолженности по оплате за потребленные коммунальные услуги и энергоносители. Первый заместитель городского головы Тарас Яковлев отметил, что к должникам будут применять жесткие меры, такие как ограничение водоснабжения, водоотведения и теплоснабжения. А квартиры злостных неплательщиков за коммунальные услуги, которые задолжали более 10 тыс. грн, обещают арестовывать и выставлять на аукцион. Как сообщил чиновник, исполнительная служба уже успешно провела торги и продала первую, пока что единственную квартиру. «После согласования всех юридических моментов граждан из квартиры выселят», – прокомментировал ситуацию Т. Яковлев.

Борьба с неплательщиками – одна из основных проблем, которая отпугивает активистов, подумывающих взять бразды правления в доме в свои руки. Неплательщики, в т. ч. злостные, есть практически в каждом доме, и решение этой проблемы одинаково ляжет на плечи как главы ОСМД, так и назначенного управителя. Однако последний будет брать дороже и спрашивать строже. В этом основная разница между объединением совладельцев многоквартирного дома и собственно управителем от местной власти, который будет выбран по неизвестным жильцам критериям.

Сегодня в Украине уже работает небольшое количество управляющих компаний. В основном они обслуживают дорогие и элитные жилищные комплексы, однако простому обывателю такое обслуживание будет не по карману. Реалии сегодняшнего дня таковы, что рынок управителей находится в стадии становления. И сами чиновники пока в замешательстве: как оказалось, конкурсы по всем правилам провести не удается, поскольку на рынке нет нужного количества управителей, чтобы обеспечить конкуренцию. Эксперты предполагают, что такая ситуация приведет к тому, что доходный бизнес в этой сфере достанется тем, кто вовремя среагирует и сумеет договориться с местными властями. И отсутствие конкуренции в такой ситуации только на руку всем, кроме потребителя.

Не так страшна картина, как ее малюют

«Сейчас идет системная кампания по дискредитации ОСМД: людей пугают, это очень дорого, никаких ремонтов и обслуживания больше не будет, а с 1 июля люди навсегда останутся один на один со своими проблемами. Это – откровенная ложь», – прокомментировала ситуацию народный депутат Украины Алена Бабак. Сегодня уже многие поняли эти догмы и согласны с ними, однако самая большая проблема в том, что за пониманием мало инициативы. Когда-то профессия управдома была популярной и олицетворяла власть среднего звена, которое контролировало нашу жизнь, не охваченную производством. Однако время свободомыслия породило ЖЭКи, и они индустриализировали содержание жилищного хозяйства до масштабов безразличия, когда одна сторона не знает, за что платит, а вторая не помнит, какие услуги должна оказывать и какого качества.

«В течение всех этих лет у ЖЭКов была финансово-информационная монополия – люди даже не имели права знать, что и куда расходуется, а средства при этом системно разворовывались. Сейчас эти самые ЖЭКи всеми силами пытаются удержать денежные потоки и распространяют «страшилки», – комментирует А. Бабак.

Одна из самых распространенных «страшилок» – о том, что больше не будет капитальных ремонтов. Самое удивительное, что больше всего она пугает жителей тех домов, в которых такой ремонт ни разу не проводился. Конечно, страшно и несправедливо получить в управление дом, за который исправно платил много лет, но крыша и трубы в нем протекают, а стены облезли и грозят рухнуть. Но юристы отмечают, что в таком случае тоже не стоит отчаиваться. Главное – инициатива. Во-первых, право на частичное или даже полное (в зависимости от разных обстоятельств) финансирование ремонтов остается. Для этого жителям одного или нескольких домов нужно просто обратиться в местный совет с требованием профинансировать ремонт (согласно положениям п. 7 ст. 10 Закона «О приватизации государственного жилищного фонда»). Во-вторых, поскольку теперь в местных бюджетах есть деньги, жители могут обратиться к местным властям с предложением сделать целевую программу, например, по финансированию развития или капитального ремонта всего района. Важно, что в такой программе могут принимать участие и жители частных домов, ведь в многоквартирных живет лишь около 50% людей, а доступ к ресурсам должен быть равным для всех. Но справедливости ради надо отметить, что второй вариант выглядит совсем фантастическим.

В управдомы я пойду, пусть меня научат

У жителей столицы появилась возможность овладеть забытой, как уже было отмечено, профессией – городские власти запускают в работу новый проект «Школа грамотного киевлянина», которая будет работать на трех уровнях: общая информация для всех жителей, более глубинная – для тех, кто планирует заниматься управлением, а  на уровне повышения квалификации – для тех, кто уже осуществляет управление. Школа призвана дать ответы на актуальные вопросы в сфере предоставления жилищно-коммунальных услуг и управления многоквартирным домом. Сегодня уже разработана анкета, в которой киевляне могут указать интересующую их больше всего тему и оставить заявку на участие в обучении (его обещают сделать бесплатным). Все это дает определенную надежду на успех в данном начинании.

КОММЕНТАРИИ ЭКСКЛЮЗИВ

Алена Бабак, народный депутат Украины

– Первый миф, что ОСМД – что это очень дорого. Это неправда, на самом деле люди будут платить те же деньги, которые раньше платили ЖЭКу, но при этом будут иметь полную картину и отчетность о том, на что потрачены деньги, а также возможность вмешиваться и влиять на принятие решений. Например, жители дома могут решить заменить все лампочки на экономные, потратить на это определенную сумму денег, но потом меньше платить за электроэнергию. Или же решат выделять больше или меньше средств на хозяйство по своему усмотрению. Но это их общее право, а не обязанность, поэтому не стоит бояться. Стоит научиться самим управлять своим имуществом и своими деньгами. ОСМД – это инструмент эффективного управления деньгами, которые ранее бесконтрольно растворялись в ЖЭКах.

Петр Пантелеев, заместитель председателя КГГА

– Новый закон, вступивший в действие еще летом прошлого года, все это время не был подкреплен подзаконными актами, т. е. механизмом его реализации. У людей сегодня есть выбор, но многие из них не знают об этих возможностях или обладают недостаточной или искаженной информацией. Поэтому задача города – обеспечить открытый, доступный и объективный источник информации. Городские власти предлагают жителям столицы сформировать тематику лекций и семинаров, которые будут проходить в рамках проекта «Школа грамотного киевлянина». На этих мероприятиях киевляне узнают обо всех тонкостях управления домом: как выбрать управляющую компанию, какие есть права у совладельцев, как создать ОСМД и т. п. Это поможет разобраться организационно, прольет свет на некоторые технические и эксплуатационные вопросы.