Не ваша ли хата с краю?

 Анна Шульгина,
«Судебно-юридическая газета»

Прошлый, 2014-й, и нынешний, едва начавшийся 2015 г. принесли множество изменений в сфере законодательства о недвижимости, в частности, в вопросе ее регистрации. Отметим, что за период независимости очень изменились по сравнению с советскими временами не только законы, регулирующие право частной собственности, но и сознание украинцев, которые уже привыкли к этому понятию.

Начало этому процессу было положено в феврале 1991 г. Тогда был принят Закон «О собственности», закрепляющий за гражданами право иметь в частной собственности дома и квартиры. В связи с появлением такого права появилась и потребность в учете и регистрации. В то время таким учетом занимались органы БТИ, в связи с чем у них была необходимая информационная база.

Долгое время в Украине не было единой законодательной базы, которая регулировала бы все возникающие на практике вопросы. В 1998 г. Кабинет министров возложил обязанность по созданию системы регистрации прав на недвижимое имущество на Министерство юстиции. В 2002 г. Минюстом было утверждено «Временное положение о порядке регистрации прав на недвижимое имущество». Это «временное» положение, по которому проводилась регистрация недвижимости (за исключением земли), действовало до 1 января 2013 г. А с этой даты большую часть функций БТИ взяла на себя Государственная регистрационная служба, которая занялась наполнением данными новых электронных реестров и введением единых для всей страны стандартов регистрации.

Чем богат сосед

Долгое время украинцы привыкали жить по новым правилам госреестра, пережили огромные очереди, высокие цены. Научились работать по новой системе и нотариусы. И вот пришло время сделать очередной шаг, анонсированный правительством в рамках предвыборных обещаний.

Законом №1701-VII от 14.10.2014 «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно определения конечных выгод юридических лиц и публичных деятелей» был изменен режим доступа к сведениям Государственного реестра прав на недвижимое имущество, которые стали отныне открытыми и общедоступными. Как декларируют авторы инициативы, теперь любому гражданину не составит труда получить информацию, каким количеством квартир, а может, и загородных вилл владеет тот или иной украинец (во всяком случае, именно такие разъяснения дает законодатель). Это событие можно без преувеличения назвать одним из важнейших шагов, так как уровень рисков при заключении сделок с недвижимостью снижается, а взаимоотношения между всеми их участниками становятся более прозрачными.

Однако мнения экспертов в отношении новшества неоднозначны – в открытом доступе к информации они видят как плюсы, так и минусы.

«Для чего это нужно? Немало чиновников, имея официальную зарплату в 10 тыс. грн, живут в домах за миллионы долларов. После принятия этого закона станут известны имена и фамилии таких «благородных товарищей». Публичность – самый эффективный способ защиты. Закрытые реестры порождают рейдерство, незаконные поглощения, хищения квартир. Если открыть базы, на портале можно будет увидеть, когда куплена квартира, продана или подарена», – прокомментировал новшество один из сторонников законопроекта народный депутат Украины Виктор Чумак.

Но правозащитники комментируют новые нормы более осторожно. Информация о том, кто является собственником квартиры, может послужить рычагом давления на ее владельца, уверены они. Также принятие документа может привести к оформлению недвижимости на нерезидентов. Зачем вводить прозрачность? Повторять за цивилизованными странами? В этих странах ситуация совсем другая. Для них приобретение имущества на незаконных основаниях – это исключение из правил. Таково мнение юристов, которые опасаются негативных последствий от такой прозрачности.

И третье, совсем парадоксальное мнение гласит: ничего не поменялось и не поменяется, реестр не работает и еще долго не заработает. В этом уверены эксперты, изучившие ситуацию.

Коротко о планах и мечтах

Что же такое реестр вещных прав в открытом доступе, и как это работает? Вспомним, что было до открытия реестров:

1. В электронном имущественном реестре хранится информация о праве собственности граждан Украины на объекты недвижимости.
2. Доступ к этому реестру был открыт для небольшого круга людей (госрегистраторы, нотариусы, госисполнители и т. д.) через клиентское приложение.
3. Простым смертным информация об их объектах из реестра представлялась платно исключительно в бумажном виде, опять-таки, через нотариусов и госрегистраторов.
4. Получить информацию о чужих объектах недвижимости простым смертным было невозможно.

Что мы имеем сейчас:

1. «Антикоррупционный пакет законов» обязал открыть интернет-доступ к реестру недвижимого имущества.
2. Доступ к информации о недвижимом имуществе получают все желающие через форму поиска на сайте (правда, как показала практика, далеко не всем украинцам, владеющим компьютером на уровне пользователя, это легко сделать).

3. Поиск осуществляется по точному адресу объекта. Искать по фамилии владельца нельзя, что само по себе усложняет процедуру поиска нечестно заработанного имущества тех же политиков или чиновников. Согласитесь, имея адрес конкретного объекта, можно проследить историю только этого имущества, а сколько чего еще числится за тем же лицом, узнать невозможно. При этом изменения, не позволяющие осуществлять поиск по ФИО, были внесены КМУ 24.12.2014 на основании постановления «О внесении изменений в постановление Кабинета Министров Украины от 24.12.2014 №722». П. 3 данного документа определяет порядок предоставления физическим и юридическим лицам информации из государственного реестра прав на недвижимое имущество и исключает поиск по идентификационными данными физического или юридического лица. Видимо, не хотят политики быть открытыми и прозрачными.

4. Доступ платный – согласно положению Минюста, он стоит 17 грн, хотя на самом деле 21 грн (см. заметку «Как «Судебно-юридическая газета» тестировала систему»).

Кратко о проблемах и неоправданных ожиданиях

Первое, что уже было упомянуто – реестр пуст. Это связано с тем, что много данных хранится на бумаге в БТИ, они не оцифрованы и непонятно, когда будут оцифрованы. Как разъяснили сотрудники регистрационной службы, для ускорения этого процесса необходим специальный закон.

Второе – реестр платный. Хотя плата сравнительно небольшая, однако это существенно усложнит деятельность, например, журналиста, ведущего журналистское расследование – 21 грн, умноженная на количество проверяемых объектов, может превратиться в круглую сумму. Главный аргумент Минюста в вопросе цены: есть страны, в которых доступ к этой информации стоит дороже. Но ведь есть и страны, в которых этот доступ бесплатен!

Но самая большая, трудно изучаемая и плохо изученная проблема – это безопасность и конфиденциальность. Пока никто внятно и понятно не объяснил, каким образом общедоступная информация будет защищена от мошенников. Ведь внести чужие паспортные данные и иные сведения, щедро раздаваемые украинцами везде (в магазинах, поликлиниках, при оформлении документов и т. д.), постороннему человеку система позволяет, а вот что он сможет сделать с полученной информацией – это вопрос желания и личных возможностей запрашивающего.

Как «Судебно-юридическая газета» тестировала систему

1. Пользователь обязательно регистрируется. При регистрации указывает персональные данные и идентификационный код, которые никак не проверяются. Чей код или паспорт вы ввели, система не имеет никакого представления. Регистрация почему-то проходит в системе «Электронного суда» (mail.gov.ua). Возможно, потому, что своя система регистрации отсутствует.
2. Для поиска пользователь вводит точный адрес объекта (есть подсказка населенных пунктов и улиц). Поиск работает только по полному адресу: город, улица, номер дома, номер квартиры.
3. Поиск платный. Анонсированная цена 17 грн в реальности на 4 грн больше за счет комиссии платежной системы Portmone, через которую идут деньги. После оплаты пользователь получает ссылку на результаты поиска в формате PDF и может этот документ скачать. Важный момент, за который стоит похвалить, ведь сначала планировалось брать деньги не за информацию, а за ее поиск, что противоречит закону и здравому смыслу. Тогда получалось бы, что если в системе нужный адрес не нашелся, запрос все равно пришлось бы оплачивать. Сейчас же поиск, который не дал результата, не оплачивается. Хотя может быть, это только потому, что система не наполнена.
4. По утверждениям Минюста, база данных работает только на отдачу информации (в режиме «реплики на чтение»). Но при этом закон обязывает сохранять данные о пользователях, чтобы потом показать владельцу недвижимости, кто им интересовался. Как уживаются два эти тезиса, неясно.

КОММЕНТАРИИ ЭКСКЛЮЗИВ

Виктор Чумак, зампредседателя Комитета ВР по вопросам предотвращения и противодействия коррупции

– Мы 23 года жили в условиях, когда коррупция была не явлением, а средой. Коррупционная среда – это было дополнительное конкурентное условие существования человека. Чиновник никогда не думал о зарплате – он жил на коррупционную ренту, это и был его основной доход. Но за последние 2,5 года Верховная Рада Украины приняла 8 глобальных антикоррупционных законов. Это больше, чем за все годы до этого. Мы приняли закон, в который никто не верил, никто не думал, что он может быть принят в Украине. Закон, позволяющий сделать реестры вещных прав доступными. Сейчас любой гражданин может зайти на сайт и по адресу найти имущество, зарегистрированное в Государственной регистрационной службе. Это серьезнейший инструмент противодействия коррупции. Мы будем видеть историю перехода имущества от одного владельца к другому.

Джамбул Эбаноидзе, советник министра юстиции Украины, экс-заместитель министра юстиции Грузии

– Для того, чтобы эффективно бороться с коррупцией, информация в вещных реестрах должна быть действительно общедоступна и действительно прозрачна. Да, недавно был принят закон, с помощью которого кое-какую информацию открыли. Но это, к сожалению, лишь полшага вперед, потому что информацию можно найти только по объекту, имея точный адрес. Если вы ищете по субъекту, например, информацию по какому-то чиновнику, вы ничего не найдете. Я предлагаю открыть эту информацию до конца, сделать полный шаг вперед. Чтобы общественность, журналисты и другие люди, проводящие расследования и исследования, могли получать информацию. В таком случае у гражданского общества появится возможность контролировать своих бюрократов. Большое значение имеет и тот факт, будет ли информация платной или бесплатной. Ведь если проверять чиновника, необходимо проверять и круг людей, которые связаны с ним (родственники, друзья), а это может быть дорого.

Александра Маломуж, начальник отдела нормативно-правового обеспечения ГРС Украины

– На сегодняшний день информация в реестре может отсутствовать, так как реестр не сформирован окончательно. Он наполняется по заявочному принципу, автоматически в реестр ничего не переводилось. Автоматический перенос данных может быть произведен только на уровне соответствующего закона, но, к сожалению, он еще не принят. Если гражданин хочет, чтобы его имущество было внесено в реестр, он может самостоятельно обратиться в органы государственной регистрации прав на районном уровне, и на основании его заявления будет внесена соответствующая информация. Однако срочным образом обращаться с подобными заявлениями не нужно. Все права, которые были зарегистрированы ранее, в т. ч. и на бумажных носителях, признаются действительными.