Новеллы налога на недвижимое имущество

Телеканал «Право ТВ» открывает новый телевизионный проект «Налоговый адвокат»

Система налогообложения в нашей странеочень несовершенна. Из-за противоречий отечественного налогового законодательства даже специалисты с большим опытом и налоговые консультанты затрудняются ответить на некоторые вопросы без детального изучения законодательной базы и многочисленных разъяснений отдельных положений официальными органами. С принятием Налогового кодекса сложности только приумножились, а широко анонсированная налоговая реформа оставляет больше вопросов, нежели решает накопившиеся проблемы. В редакцию «Судебно-юридической газеты» и телеканала «Право ТВ» постоянно приходят письма с просьбами дать юридическую консультацию по той или иной норме.

Учитывая возрастающий интерес к теме налогообложения, телеканал «Право ТВ» разработал новый телевизионный проект «Налоговый адвокат». В рамках этой программы будут подниматься самые острые проблемы и сложные вопросы, с которыми зрителям помогут разобраться квалифицированные юристы. Первый выпуск программы был посвящен наиболее обсуждаемому сегодня вопросу, касающемуся налога на недвижимость. На него в рамках телепроекта «Налоговый адвокат» ответила эксперт по вопросам налогового права, к. ю. н. Елена Петрушевская.

Елена Петрушевская,
к. ю. н., эксперт по налоговому праву,
специально для «Судебно-юридической газеты»

С 1 января 2015 г. вступили в силу изменения в Налоговый кодекс, внесенные Законом №71-VIII от 28 декабря 2014 г. «О внесении изменений в Налоговый кодекс Украины и некоторые законодательные акты Украины относительно налоговой реформы». В частности, к местным налогам, согласно ст. 10 НК, был отнесен налог на имущество, который, в соответствии со ст. 265 НК, состоит из налога на недвижимое имущество, отличное от земельного участка, транспортного налога и платы за землю.

Остановимся на налоге на недвижимое имущество, отличное от земельного участка. Следует обратить внимание, что базой налогообложения таким налогом является общая площадь объектов жилой и нежилой недвижимости, в т. ч. их частей. Для физических лиц налог на недвижимое имущество исчисляется контролирующим органом на основании данных Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество. Однако достаточно интересным фактом является то, что поскольку Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество введен в действие относительно недавно, в нем содержатся сведения не по всем объектам недвижимого имущества, которые находятся в собственности физических лиц.

Возникает вопрос: откуда контролирующие органы будут получать данные по объектам собственности физических лиц, сведения о которых отсутствуют в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество? Этот вопрос председатель Государственной фискальной службы Украины Игорь Билоус прокомментировал так: «Фактически на сегодняшний день мы обдумываем, откуда сможем брать эту информацию. Мы можем получать ее от поставщиков света и тепла. Но вместе с тем, мы понимаем, что нам нужно переносить данные с бумажных носителей информации из БТИ. Реестра не существовало до 2011 г., в этом и была причина, почему в прошлом году так мало собрали средств с недвижимости. Поэтому первое, что нужно сделать – это обдумать, каким образом переносить информацию от БТИ с бумажных носителей в электронный формат и расширять историю этого реестра. А второе – думать, что еще нужно взять в качестве базы для начисления этих налогов».

Т. е. из-за пробелов в законодательстве вопрос о том, что если в реестре отсутствует информация об объектах собственности физических лиц, контролирующий орган не будет присылать налоговое уведомление-решение, на повестке дня у ГФС стоит очень остро.

Следует отметить, что на объекты жилой недвижимости предоставлены льготы по уплате этого налога. В частности, согласно пп. 266.4.1 п. 266.4 ст. 266 НК, база налогообложения объектов жилой недвижимости, в т. ч. их частей, находящихся в собственности физического лица-налогоплательщика, уменьшается: для квартиры/квартир независимо от их количества – на 60 кв. м; для жилого дома/домов, независимо от их количества – на 120 кв. м; для различных типов объектов жилой недвижимости, в т. ч. их частей (в случае одновременного пребывания в собственности налогоплательщика квартиры/квартир и жилого дома/домов, в т. ч. их частей) – на 180 кв. м.

Например, если у физического лица-плательщика налога находится в собственности квартира более 80 кв. м, этот плательщик обязан уплатить налог за 20 кв. м. Если же в его собственности находятся квартира площадью 100 кв. м и жилой дом 200 кв. м, он должен уплатить налог за 120 кв. м.

Чтобы понять, на какие именно объекты жилой недвижимости уменьшается база налогообложения, целесообразно рассмотреть, что именно относится к таким объектам. Согласно пп. 14.1.129 п. 14.1 ст. 14 НК Украины, к объектам жилой недвижимости относятся: жилой дом; пристройка к жилому дому, которая имеет с основной частью дома одну (или более) общую капитальную стену; квартиры; коттеджи; комнаты в многосемейных (коммунальных) квартирах, т. е. типы зданий относящихся к жилому фонду. Также к объектам жилой недвижимости законодателем отнесены дачные и садовые дома.

Что же касается нежилой недвижимости, исчисление налога на нее осуществляется по общей ставке. Объектами нежилой недвижимости являются здания и помещения, не отнесенные, в соответствии с законодательством, к жилому фонду, т. е. гаражи, крытые автостоянки, гостиничные, офисные, торговые, хозяйственные и иные постройки. Поэтому владельцу жилой и нежилой недвижимости нужно правильно разграничивать объекты налогообложения – какие из них относятся к жилой, а какие к нежилой недвижимости, чтобы понять, на какие именно объекты распространяется установленная в пп. 266.4.1 п. 266.4 ст. 266 НК льгота, ведь на нежилую недвижимость такая льгота не распространяется. Ставка налога не должна превышать 2% от размера минимальной заработной платы, установленной на 1 января отчетного года, за 1 кв. м. Т. е. с 1 января 2015 г. ставка за 1 кв. м составляет 24,36 грн.

Рассмотрим это на примере, если у физического лица-плательщика налога находится в собственности жилой дом площадью 120 кв. м, квартира 100 кв. м, доля в другой квартире 40 кв. м и гараж 20 кв. м. Учитывая общую площадь всех этих объектов, которая составляет 280 кв. м, и площадь, на которую законодатель уменьшает базу налогообложения жилой недвижимости (180 кв. м), это физическое лицо должно уплатить налог за 100 кв. м. С учетом ставки это 2436 грн.

Сельские, поселковые, городские советы могут дополнительно устанавливать льготы по налогу, который уплачивается на соответствующей территории, с объектов жилой и/или нежилой недвижимости, находящихся в собственности физических или юридических лиц. Льготы для физических лиц определяются, исходя из их имущественного положения и уровня доходов. Для этого необходимо обратиться с заявлением и подтверждающими документами в соответствующий сельский, поселковый, городской совет.

Однако законодателем предусмотрены случаи, когда могут отказать в предоставлении таких льгот, если площадь объектов (объекта) превышает 5-кратный размер необлагаемой площади, утвержденной решением органов местного самоуправления. Например, если в собственности физического лица находятся квартиры, площадь которых превышают 300 кв. м, в предоставлении льготы отказывают. Как и в случае, если объекты налогообложения используются их владельцами с целью получения доходов (сдаются в аренду, лизинг, ссуду, используются в предпринимательской деятельности).

Законодателем также урегулирован вопрос общей долевой и общей совместной собственности. Например, если квартира находится в собственности двух физических лиц, о каждый из владельцев платит налог в пределах принадлежащей ему доли. Физическому лицу-налогоплательщику по его налоговому адресу (месту регистрации) до 1 июля года, следующего за отчетным, направляется налоговое уведомление-решение с рассчитанным налогом, и плательщик обязан уплатить его в течение 60 дней со дня вручения такого решения. Что же касается юридических лиц, то они исчисляют сумму налога самостоятельно по состоянию на 1 января отчетного года, до 20 февраля этого же года подают контролирующему органу по месту нахождения объекта налогообложения декларацию и уплачивают налог авансовыми взносами ежеквартально до 30 числа месяца, следующего за отчетным кварталом.

Следует отметить, что в случае несвоевременной уплаты налога к плательщику будут применяться штрафные санкции, установленные ст. 126 НК, начисляться пеня. Кроме того, контролирующим органом будут применяться другие меры в случае возникновения налогового долга. Однако в случае несогласия с рассчитанной суммой налога плательщик имеет право сделать сверку с контролирующим органом о льготах по объектам недвижимого имущества, а также обжаловать его решение в административном и судебном порядке.