Инкубатор для жилищно-коммунального бизнеса

Катерина Беляева,
«Судебно-юридическая газета»

9 июля при информационной поддержке «Судебно-юридической газеты» состоялась презентация первого в Украине бизнес-инкубатора в сфере ЖКХ, целью которого является оказание помощи студентам и начинающим предпринимателям в создании бизнеса по управлению многоквартирными домами. Презентовали бизнес-инкубатор представители Министерства регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства, Государственной службы Украины по вопросам регуляторной политики и развития предпринимательства, Конфедерации строителей Украины, а также общественных организаций.

Бизнес-инкубатор – это организация, занимающаяся поддержкой стартап-проектов молодых предпринимателей на всех этапах развития: от разработки идеи до ее коммерциализации. В законодательстве Украины такое словосочетание встречается в постановлении Кабинета министров №1130 «Об утверждении Государственной программы развития внутреннего производства» в контексте внедрения эффективных механизмов привлечения инвестиций для реализации инвестиционных проектов с инновационной составляющей.

А вот применение этого термина в контексте жилищно-коммунального хозяйства обусловлено указом Президента Украины №342/2013 «О Плане мероприятий относительно реализации в 2013 году Стратегии политики содействия развитию гражданского общества в Украине». Согласно президентским планам (в числе которых и внедрение Программы экономических реформ на 2010–2014 гг. «Богатое общество, конкурентоспособная экономика, эффективное государство», утвержденной указом Президента №128/2013), в 2014 г. на рассмотрение ВР должен быть подан законопроект, регламентирующий порядок перевода сферы ЖКХ на рыночные отношения.

Мера доверия

Как сообщили участники пресс-конференции, первоочередной задачей презентованного бизнес-инкубатора является отказ от стереотипа, что ЖКХ – дело заведомо невыгодное и непопулярное. На самом деле это капиталоемкий и престижный в недалеком будущем рынок. Однако такую позицию разделяют не все собственники многоквартирных домов. Так, еще в прошлом году 90% жителей Украины довольно смутно представляли себе, чем, собственно, является объединение собственников многоквартирных домов (далее – ОСМД). Именно из-за своих скудных знаний они предполагали, что ОСМД станет ярмом жилищно-коммунальных проблем, которое возложат на их плечи.

Укрепить доверие украинцев к организациям такого типа было предложено путем внесения изменений в Закон Украины «Об объединении совладельцев многоквартирного дома» относительно недопущения нарушений прав собственников квартир и нежилых помещений, перечисленных в законопроекте №2469а. Авторы данной законодательной инициативы были решительно настроены на борьбу с такими нарушениями в отношении владельцев, как:

• требования ОСМД относительно обязательного вступительного взноса владельца квартиры для включения в состав членов объединения;
• затягивание с принятием владельцев квартир и/или нежилых помещений в состав членов ОСМД;
• непрозрачная деятельность ОСМД (закрытые общие собрания членов; принятие решений о заключении с соответствующими субъектами хозяйствования договоров, содержащих условия, которые ущемляют права жильцов многоквартирных домов);
• отказ в реализации неотъемлемых прав собственников многоквартирных домов (в частности, в выдаче копий решений, которые были приняты на общем собрании объединения).

Также в пояснительной записке к законопроекту было указано, что взимание платы за вступление в ОСМД (которая иногда достигает 10% стоимости приобретаемой квартиры) противоречит основным принципам законодательства об объединении совладельцев многоквартирного дома.

Проект от Минрегиона

Не отстает в реформировании жилищно-коммунальной сферы и профильное министерство. Свою позицию Минрегион изложил в законопроекте «Об особенностях права собственности в многоквартирном доме», который уже направлен на согласование в Минэкономразвития, Минфин, Госстройинспекцию, Госпредпринимательства, профсоюзы, а также общественные ассоциации. Среди основных положений предложенного проекта особое внимание на себя обращают:

• определение многоквартирного дома, совместного имущества, субъектов права собственности в многоквартирном доме;
• установление механизма определения доли каждого совладельца в общем имуществе;
• введение в каждом многоквартирном доме институциональных возможностей для представительства всех совладельцев;
• определение и конкретизация основных прав и обязанностей совладельцев
  многоквартирного дома;
• определение простого и квалифицированного (для важнейших решений) большинства голосов собственников для принятия решений по распоряжению и управлению общим имуществом в многоквартирном доме;
• введение принципа пропорциональности голосов совладельцев согласно их доле в общем имуществе и процедуры письменного опроса одновременно с процедурой созыва общего собрания;
• определение альтернативных моделей управления общим имуществом в многоквартирном доме (самостоятельно, в т. ч. путем создания ОСМД или передачи всех или части функций на основании договора физическому или юридическому лицу (управляющему);
• определение порядка распределения расходов на содержание общего имущества (пропорционально своей доле в общем имуществе) и ответственности совладельцев многоквартирного дома.

Однако основной отличительной чертой как этого законопроекта, так и законопроекта №2469а является регуляторное влияние государства. ОСМД представляется как общественная организация, действующая скорее на добровольных началах, а механизм делегирования полномочий по управлению жилищно-коммунальным комплексом частному лицу (а именно правовые основания, права и обязанности сторон, ответственность и др.) отсутствует.

ЖКХ в стиле хай-тек

На конференции был предложен новаторский подход к реформированию ЖКХ. Общественный совет при Госпредпринимательства предлагает ввести в сферу ЖКХ такие не свойственные ранее этой сфере термины, как: технология полного цикла – кооперация всех экспертов, заинтересованных в развитии отрасли; фокус на связях – организация взаимодействия для построения коммуникаций с профильно-ориентированными субъектами; ментор – эксперт, имеющий практический опыт ведения бизнеса и исполняющий роль консультанта. В обязанности ментора будет входить помощь резиденту, т. е. лицу, осуществляющему коммерческую деятельность в сфере ЖКХ, в принятии решений, поиске инвесторов, технологических вопросах и пр.

По словам спикеров, реформа ЖКХ должна выходить за рамки популяризации и содействия модернизации и развитию рынка ЖКХ. Это должна быть полная реформа рынка и создание условий для его развития с использованием механизмов самоуправления собственников недвижимости и саморегулирования бизнеса, а также с созданием благоприятных условий для комфортного проживания на территории Украины. Во имя достижения поставленных целей реформаторы готовы совместно со всеми заинтересованными вузами обучать будущих бизнесменов эффективному управлению жилищно-коммунальным комплексом. А основные идеи реформирования, озвученные на конференции, по словам представителя Министерства регионального развития, строительства
и жилищно-коммунального хозяйства Украины Виктора Величко, лягут в основу законопроекта, разрабатываемого по указу Президента.

Однако справедливости ради следует отметить и некоторые положения, которые были раскритикованы экспертами, приглашенными на пресс-конференцию. Так, вице-президент Конфедерации строителей Украины Юрий Сербин отметил, что полностью коммерциализировать данную сферу по примеру доходных домов (вида жилищно-коммунального хозяйства, распространенного в ряде европейских стран, а также в США и Канаде) не удастся. Основное внимание реформаторов должно быть, по его мнению, сосредоточено на новостройках, а сама реформа должна проводиться при поддержке государства.

Комментарии ЭКСКЛЮЗИВ

Юрий Сербин, вице-президент Конфедерации строителей Украины

– Подобная инициатива нужна в обязательном порядке, и мы всячески ее поддерживаем. Однако я категорически не согласен с оптимизмом тех, кто участвует в реформировании сферы ЖКХ. ОСМД – не панацея, и максимум, чего мы можем добиться – это выход в конечном итоге на 30–40% ОСМД. Они не смогут решить всех жилищно-коммунальных проблем.

Есть 3 вида жилых домов, на которые, по моему мнению, нужно обратить внимание. Это новостройки, дома, которые находятся в среднем сегменте, и дома, практически приходящие в негодность, включая те же «хрущевки». Есть всем известный принцип Парето, согласно которому 20% усилий дают 80% результата. В соответствии с этим принципом, нам нужно сосредоточить основные усилия на обслуживании новостроек. Для этого мы должны законодательно установить, чтобы все новые дома создавали ОСМД. Потому что главная ошибка, которую мы допустили при приватизации жилья – это была ошибка в первом созыве, когда мы разрешили бесконтрольную приватизацию жилья и не сказали, что делать дальше.

Олег Шейко, заместитель председателя Государственной службы Украины по вопросам регуляторной политики и развития предпринимательства

– Сегодня ситуацию ценовой политики коммерческой деятельности субъектов в сфере ЖКХ можно смоделировать следующим образом. Сумма тарифа будет рассчитываться с учетом двух аспектов. Первый – это тариф на коммунальные услуги, такие как обеспечение холодной и горячей водой, водоотведением, газо- и электроснабжением, отоплением, а также вывоз бытовых отходов в порядке, установленном законодательством. Второй – это собственно услуги ОСМД, т. е. его деятельность по содержанию жилищно-коммунального комплекса. Будут ли эти два аспекта разделены или представлены в общей сумме, будет предоставлено на усмотрение субъекта коммерческой деятельности в сфере ЖКХ. Однако понятно, что одновременное наличие нескольких операторов, т. е. подобных субъектов породит добросовестную конкуренцию, что отразится, с одной стороны, на уменьшении цен, а с другой – на улучшении качества услуг. Если жильцы останутся недовольны работой той или иной компании, они всегда будут иметь возможность отказаться от ее услуг. Сотрудничество с компанией будет осуществляться на добровольной основе.

Международная практика:

США. Одна из первых коммерческих компаний, занимающихся обслуживанием ЖКХ – UCAN (Utility Consumers’ Action Network) была создана в Сан-Диего в 1983 г. и продолжает активно работать. «Наша организация не единственная, в других штатах есть еще несколько подобных, – рассказывает исполнительный директор UCAN Майкл Шеймс. – У нас есть единственное ограничение – принимать взносы не более $1500 от одного члена, так мы сохраняем независимость от монополистов и представляем весь народ. Если коммунальное предприятие захочет изменить тарифы, оно заинтересовано в том, чтобы согласовать эти изменения с нами, поскольку мы в любом случае оценим их адекватность. В нашем распоряжении есть несколько частных экспертов, услугами которых мы пользуемся для исследования рынка ЖКХ и анализа справедливости тарифной политики».

Великобритания. Качество коммунальных услуг в Великобритании – понятие не эфемерное, оно определяется множеством конкретных и измеряемых параметров. В частности, зафиксировано время дозвона до диспетчерской службы (30 секунд) и время исполнения заявки по устранению неполадок.

Германия. В Карлсруэ, что на юге Германии, живет около 300 тыс. человек. В городе несколько коммунальных предприятий. Некоторые из них являются на 100% частными ООО. Потребитель заключает договор с тем, с кем ему выгоднее. Жители многоквартирных домов города объединены в товарищества, которые избирают управляющего домом.

Швеция. В Швеции началась продажа серийных экологически чистых, т. н. «пассивных» домов. В таких домах много естественного света, солнечные батареи, ветряные турбины, система естественной очистки воды.

Япония. В соответствии с распоряжением муниципальных властей японской столицы, впредь владельцы домов-новостроек должны будут сажать на крышах площадью свыше 1000 м² деревья, прежде всего, кедры и хвойные. Цель проекта – предотвратить дальнейшее потепление в мегаполисе Токио.